Optymizm w czasach kryzysu

O aktualnej sytuacji na rynku pierwotnym oraz o preferencjach klientów deweloperów rozmawiamy z prezesem firmy DOM.developer Wrocław – Mirosławem Półtorakiem

Jakie są Pana wrażenia z ostatnich miesięcy? Czy na wrocławskim rynku pierwotnym widać jakieś oznaki ożywienia?

Dostrzegam pozytywną różnicę między tym, co było jeszcze rok temu. Ubiegłoroczne drugie półrocze, a szczególnie jego końcówka, to był całkowity zastój. Bardzo zmniejszyła się liczba transakcji, klienci najwyraźniej przestraszyli się doniesień o kryzysie, zwłaszcza że w mediach dużo było pesymistycznych prognoz co do rozwoju sytuacji. Mówiło się głównie o tym, że ceny będą znacząco spadać i ludzie czekali na te obniżki, ponieważ jeszcze w tym czasie nie było szczególnych problemów z finansowaniem. W tej chwili akurat ten element mogę określić jako decydujący co do możliwości trwałego ożywienia rynku mieszkaniowego.

To znaczy?

Banki słabiej wyliczają zdolność kredytową, dlatego średnio zarabiający klienci, którzy mają stałe dochody i zarabiają całkiem przyzwoite pieniądze, decydują się na zakup mieszkania mniejszego albo tańszego o niższym standardzie. Oczywiście banki nie przyznają się wprost, że ze względu na brak wolnych środków obrotowych nie dysponują takim produktem jak atrakcyjny kredyt hipoteczny (poza dwoma wyjątkami, kiedy to banki w ogóle wycofały się z oferty kredytów hipotecznych), natomiast naszym zdaniem (nie tylko moim, ale też innych deweloperów) właśnie taka jest prawda. Banki oraz wielkie instytucje finansowe przestały sobie nawzajem ufać, przestały sobie pożyczać pieniądze, a na tym właśnie opierał się rynek kredytów hipotecznych – na tzw. „długim pieniądzu”, którego teraz nie ma. Dlatego próbują pozyskać te środki poprzez, z jednej strony, ofertę atrakcyjnych lokat, a z drugiej poprzez promowanie kredytów konsumenckich i krótkoterminowych. Co prawda w tej chwili są już pierwsze przesłanki (przynajmniej w rozumieniu medialnym), że banki jednak wyczuły trwały trend ku stabilizacji zarówno u nas w kraju, jak i w odniesieniu do rynków światowych, są więc oczekiwania, że w przyszłym roku szersza akcja kredytowa będzie wznowiona, aczkolwiek trudno się spodziewać, żeby miała taki powszechny charakter jak to było w ostatnich latach. Poza tym mamy wrażenie, że w tej chwili banki, a przynajmniej niektóre z nich mające nadpłynność gotówki, celowo utrudniają dostęp do kredytów, aby móc uzyskać akceptację społeczną do znacznie wyższych marż i opłat. Starają się w ten sposób wyrównać straty, które były wynikiem „walki na kredyty” przez ostatnie dwa lata, kiedy marże już u schyłku boomu wynosiły poniżej 1 proc.

Czy osoby, które posiłkują się kredytem przy zakupie mieszkania, to większość?

Zdecydowanie większość w stosunku do lat sprzed okresu – nazwijmy to – pierwszego kryzysu, który był w latach 2000–2003, kiedy obserwowaliśmy relatywnie dużo transakcji albo ze środków własnych, albo z oszczędności rodzinnych, ale były to raczej zakupy gotówkowe, nawet w granicach 70–80 proc. wszystkich transakcji. Ożywienie w 2003 roku było pochodną dwóch rzeczy: wzrostu optymizmu w społeczeństwie i pojawienia się na rynku atrakcyjnych kredytów hipotecznych. Od tej pory rynek bardzo mocno się rozwinął i teraz 70–80 proc. transakcji to transakcje kredytowe, z czego mniej więcej połowa kredytobiorców dysponuje udziałem własnym, natomiast reszta szuka kredytów, które mogłyby zabezpieczyć 100 proc. wartości nieruchomości.

Czy obserwuje Pan większe zainteresowanie ofertą niż w ubiegłym roku?

Wiosną i latem nastąpiło lekkie ożywienie, nawet w czasie wakacji mieliśmy spore grono osób zainteresowanych naszą ofertą. Klienci po prostu uznali, że z jednej strony ceny nie będą już maleć, a z drugiej strony oferta gotowych lokali staje się coraz uboższa. Było to widoczne także podczas ostatnich targów mieszkaniowych, na które przychodziły osoby bardzo konkretne co do swoich oczekiwań, mające dużą wiedzę na temat rynku, czyli klienci naprawdę poszukujący mieszkań, a nie tylko rozglądający się. Jednocześnie zmienił się trochę rynek pod względem preferencji. W tej chwili kupujący są głównie zainteresowani mieszkaniami gotowymi. Takich ofert jest sporo na rynku, ale w mojej opinii wiele z nich jest nietrafionych lokalizacyjnie, źle zaprojektowanych bądź drogo budowanych, więc teraz jest problem z obniżeniem ich ceny, co sprawia, że trudniej się sprzedają. Mieszkań, które byłyby akceptowane przez klientów pod względem cenowym, jakościowym, lokalizacyjnym jest dużo mniej. Szacuję, że jest to około 25 proc. tego, co było w ubiegłym roku. Trzeba również pamiętać, że wiele nowych inwestycji zostało wstrzymanych; realizowane są te obiekty, które w momencie rozpoczęcia kryzysu były już na tyle zaawansowane, że ani deweloperowi, ani bankowi nie opłacało się ich wstrzymywać, dlatego też oferta mieszkań gotowych będzie coraz szczuplejsza.

Wspomniał Pan, że wśród mieszkań gotowych wiele jest nietrafionych. Jakie są w takim razie preferencje kupujących? Na jakie mieszkania jest zapotrzebowanie?

Poprzednie lata ukierunkowane były na wzrost wymagań zarówno jakościowych, jak i powierzchniowych. Klienci chcieli mieszkań coraz większych, coraz lepszych, o ciekawszej architekturze, ale co za tym idzie – coraz droższych. W ostatnich pięciu latach bardzo rozwinął się segment mieszkań o standardzie wyższym niż średni oraz zaczął się tworzyć rynek mieszkań luksusowych, który jeszcze kilka lat temu praktycznie nie istniał. Pod koniec boomu powstało kilka inwestycji z najwyższej półki, a kolejne były planowane. Teraz zmieniła się sytuacja. Ze względu na niską dostępność kredytów najbardziej poszukiwane są mieszkania z segmentu popularnego, najtańsze. Oczywiście pewien stały procent mieszkań z wyższej półki nadal będzie realizowany i sprzedawany, bo zawsze znajdą się klienci, którzy będą zainteresowani taką ofertą, tyle tylko, że teraz zamożni ludzie te luksusowe apartamenty kupują dla siebie, a nie w celach inwestycyjnych.

Ale mieszkania małe, dwupokojowe, chyba zawsze najlepiej się sprzedawały?

Moim zdaniem w latach 2005–2007 na rynku pierwotnym nawet młode małżeństwa, kupując swoje pierwsze mieszkanie, często szukały mieszkań trzypokojowych o metrażach 60–80 m kw. i teraz nadal tego typu lokale, ale w dobrej lokalizacji, dobrze zaprojektowane, znajdują nabywców. Ze względu na wysokie ceny gruntów śródmiejskich dobrą cenę można osiągnąć w inwestycjach, które są zlokalizowane na obrzeżach miast, bo tam te ceny nie są jeszcze tak wysokie. Teraz klienci nadal poszukują mieszkań o podobnych parametrach pod względem ilości pomieszczeń, ale o mniejszym metrażu, czyli nadal chcą, żeby to były trzy pokoje, ale już w mieszkaniach o powierzchni około 60 m kw., a nie tak jak wcześniej nawet do 80 m kw.

Wspomniał Pan, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania gotowe. A czy są chętni na mieszkania z opcją wykończenia pod klucz?

Wbrew pozorom na rynku nie jest dużo takich mieszkań, jest to raczej dywersyfikacja oferty, żeby kupujący mieli wybór. Mimo wszystko klienci najczęściej decydują się wykańczać mieszkania samodzielnie, licząc na to, że będzie taniej i że będzie można zrobić to na raty. W Polsce wykańczanie mieszkań tzw. systemem gospodarczym jest wciąż popularne, z tym że teraz łatwiej jest to zrobić niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Ludzie, którzy ostatnio wyjeżdżali do pracy zagranicą, to przede wszystkim fachowcy o najlepszych kwalifikacjach, więc szybko zaczęło brakować ich na naszym rynku. W pewnym momencie pojawił się naprawdę duży kłopot z zatrudnieniem nie tylko ludzi do prac wykończeniowych, ale przede wszystkim do robót podstawowych, co z kolei doprowadziło do tego, że wraz ze wzrostem cen materiałów podrożała też robocizna.

Jak jest w tej chwili?

Kryzys, który ujawnił się w Europie Zachodniej w większym stopniu niż u nas, doprowadził tam do zawieszenia budowy wielu nowych projektów, przy których mieli pracować również nasi fachowcy. Mam wrażenie, że wielu z nich nie zdążyło się jeszcze na tyle zaadaptować, żeby podjąć decyzję o pozostaniu tam na stałe i to oni w tej chwili wracają. Z mojego doświadczenia wynika, że obecnie znacznie łatwiej jest znaleźć dobrego wykonawcę, łatwiej jest z nim negocjować i reprezentuje on znacznie wyższy poziom usług, co poniekąd jest wynikiem uzyskania dodatkowych kwalifikacji podczas tych ostatnich pobytów zarobkowych zagranicą.

Planuje Pan dwie nowe budowy: przy ul. Solskiego na Oporowie i przy ul. Daliowej na Pawłowicach. Czy nie boi się Pan zaczynać ich w momencie, kiedy wielu inwestorów wciąż czeka z decyzjami?

Przedsiębiorstwo, którym kieruję, powinno nadal czynnie działać. Uważam, że w tej chwili ważne jest, aby mieć dla klienta również ofertę przyszłościową. Nie bez znaczenia jest też skala inwestycji, na jaką się decyduję; nie są to inwestycje o rozmiarach, które mogłyby być niebezpieczne dla firmy. Sądzę, że wielu deweloperów również ma przygotowane projekty, tylko moment ruszenia z budową uzależnia od zainteresowania klientów, które powoli zaczyna kierować się także w stronę nowych inwestycji. Tak jak już wspomniałem, pomimo że jest jeszcze spora oferta mieszkań już wybudowanych, coraz częściej nie są one satysfakcjonujące pod względem ceny czy lokalizacji. Zresztą nie ukrywam, że w tej chwili nowe inwestycje będzie można wybudować taniej niż dwa lata temu, bo zmieniła się sytuacja na rynku, zatem nowe mieszkania mogą mieć lepszą cenę niż te wybudowane w okresie boomu, kiedy drogie były grunt, materiały i robocizna. Dlatego jeżeli ktoś nie musi pilnie kupić mieszkania, natomiast planuje coś na przyszłość, to moim zdaniem powinien również zainteresować się nowymi projektami, bo w chwili obecnej ma szansę wynegocjować dobrą cenę.

Są inwestorzy, którzy bardzo narzekają na przewlekłość procedur związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę i przygotowywaniem inwestycji. Podobno potrzeba na to nawet trzech lat. Czy Pan się z tym zgadza?

Problem jest w tym, że nadal nie ma wystarczającej liczby planów miejscowych, rodzą się one bardzo wolno, bo procedura ich uchwalania wymaga nadmiernej konsultacji społecznej i wpływu wielu różnych instytucji oraz osób fizycznych. Druga rzecz to pozwolenia na budowę, których pozyskiwanie jest bardzo długotrwałe, zwłaszcza w temacie infrastruktury, gdzie uzgodnienia z dysponentami poszczególnych mediów trwają zdecydowanie opieszale. Na to trzeba nałożyć dosyć znaczne opóźnienia w wykonaniu planów dotyczących infrastruktury realizowanych przez gminę oraz projektowanie i urzeczywistnienie naszych przedsięwzięć w skorelowaniu z wpięciem się do tych planowanych albo realizowanych sieci finansowanych ze środków unijnych, co sprawia, że czasami rzeczywiście nie jesteśmy w stanie planowo i terminowo realizować naszych inwestycji. Jeżeli jednak nie ma protestów przeciwko inwestycji lub szczególnych utrudnień w zakresie infrastruktury, to oceniam, że jesteśmy w stanie w ciągu 1,5 roku tak przygotować inwestycję, aby ruszyć z budową, aczkolwiek znam z autopsji i takie przypadki, gdy proces ten zabrał nawet trzy lata.

Czy można teraz kupić grunty pod nowe inwestycje za dobrą cenę?

Miasto wystawia grunty, ale zainteresowanie nimi nie jest duże, ponieważ zniknęli zagraniczni inwestorzy, którzy wcześniej bardzo interesowali się tymi przetargami. Ci, którzy w ostatnich latach kupili działki, sami nie wiedzą, co teraz z nimi zrobić, bo były nabywane za bardzo wygórowane pieniądze. Obecnie jest duża nadpodaż gruntów, ale mało chętnych na ich kupno. Ktoś, kto teraz ma środki i możliwości, może nabyć atrakcyjne działki nie tylko od gminy, ale również od osób prywatnych, bo takie oferty też są. Znikoma ilość transakcji wynika z braku finansowania, gdyż w tej chwili banki odstąpiły od kredytowania takich zakupów.

Czy prywatni właściciele działek nie są nastawieni na przeczekanie gorszych lat?

Jest grupa osób, która może czekać, bo ich działki zawsze będą atrakcyjne, a równocześnie ich własna sytuacja ekonomiczna nie wymusza na nich pilnych decyzji, ale to dotyczy tylko nielicznych. Wysokie ceny utrzymywały się zbyt długo, a ludzie łatwo się do tego przyzwyczajają i teraz trudno jest im pogodzić się z tym, że nie dostaną już takich pieniędzy. Informacje z zimy, że ceny mieszkań będą spadać jeszcze o 20–30 proc., okazały się mocno przesadzone, bo ten roczny spadek cen, obserwowany od lata ubiegłego roku, skończył się na poziomie 10–15 proc. Natomiast ceny nieruchomości gruntowych były przeszacowane od 20 do nawet 50 proc. w wypadku niektórych działek, stąd spadki w tym segmencie były wyższe.

Jakie są Pana oczekiwania co do rozwoju sytuacji na rynku?

Spodziewam się dążenia do normalności. Ponieważ podaż maleje, ceny na pewno będą rosnąć, jednakże nie oczekuję, żeby w najbliższych kilku latach nastąpiły spektakularne podwyżki (tym bardziej obniżki), przewiduję raczej dłuższy okres względnej stabilizacji rynku. Dopiero kiedy zaczniemy zbliżać się do momentu wejścia w strefę euro, nastąpi większy wzrost cen nieruchomości, ale nie będzie to taki skok jak w ubiegłych latach. W najbliższym czasie ludzie będą raczej kupować mieszkania pod własne potrzeby, a nie inwestycyjnie. Podoba mi się profil pozyskiwania dużych inwestorów przez gminę, bo są to najczęściej firmy, które generują wzrost zatrudnienia w oparciu o pracowników o wysokich kwalifikacjach, z założenia lepiej wykształconych i zarabiających większe pieniądze. Z drugiej strony liczę na to, że we Wrocławiu będą pozostawać osoby, który przyjechały na studia, bo znajdą tu dobrze płatną pracę. Dlatego jeżeli sytuacja będzie nadal rozwijać się tak jak do tej pory, to można zakładać, że wzrośnie zapotrzebowanie na nowe mieszkania, bo znajdą się ludzie, którzy zechcą tu mieszkać i pracować. Myślę, że czeka nas okres względnej normalności z tendencją rozwojową i spodziewam się, że na tej fali nasza branża również będzie mogła się rozwijać.

Korzystając z okazji, że rozmawiamy, chciałbym też zapowiedzieć, że jeszcze jesienią planujemy otworzyć we Wrocławiu lokalny oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Będziemy chcieli propagować idee tego związku, szczególnie Kodeks Dobrych Praktyk Deweloperskich, ale również jako środowisko chcemy poprawić wizerunek dewelopera, który medialnie bardzo często jest niesprawiedliwie kształtowany. My tutaj, na rynku wrocławskim, nie mamy się czego wstydzić i uważamy, że nie zasługujemy na taki obraz całej branży, jaki jest ukazywany przez media. Z drugiej strony pragniemy też jako środowisko współpracować z gminą i innymi urzędami w sprawach, które nas dotyczą, czyli przede wszystkim zagospodarowania terenu oraz w kwestiach związanych z różnymi inwestycjami infrastrukturalnymi.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik