Odwilż na rynku kredytów hipotecznych

Po ciężkim 2009 roku w bieżącym roku będzie kontynuowane rozluźnianie polityki kredytowej banków w zakresie kredytów hipotecznych. Frank już odszedł do lamusa. Zwiększy się natomiast liczba kredytów w euro.

Początek minionego roku na rynku kredytów hipotecznych zapowiadał totalny kataklizm. Większość banków wycofała się z finansowania 100 proc. i więcej wartości nieruchomości. Niektóre zrezygnowały z kredytowania we frankach szwajcarskich. A, jak pamiętamy, przed kryzysem większość kredytów mieszkaniowych była udzielana właśnie w szwajcarskiej walucie.

Po gwałtownym spadku kursów złotówki na początku roku również sami kredytobiorcy zaczęli zauważać, że istnieje ryzyko kursowe. Okazało się, że wartość kredytu po przeliczeniu na PLN wynosi znacznie więcej niż w momencie jego zaciągania, a wartość zabezpieczenia kredytu – nieruchomość – jest znacznie od niego niższa.
Jednocześnie obniżki stóp procentowych, stosowane przez banki centralne, uchroniły większość kredytobiorców od wzrostu miesięcznej raty kredytu.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy od dwóch elementów: stopy bazowej, np. w przypadku złotówki to WIBOR 3M czy franka – LIBOR 3M oraz marży banku. Wysokość stawek referencyjnych zależy natomiast od stóp procentowych ustalanych przez właściwy bank centralny.

Rada Polityki Pieniężnej, a także inne banki centralne na świecie obniżyły stopy procentowe do poziomów nigdy dotąd nienotowanych. 3,5 proc. to wartość, która miała pomóc naszym kredytobiorcom w zaciąganiu pożyczek, a równocześnie stać na straży inflacji. Polski WIBOR 3M w pierwszej połowie minionego roku kontynuował spadki rozpoczęte pod koniec 2008, by w drugiej połowie roku ustabilizować się na poziomie ok. 4,2 proc. Spadki notował również trzymiesięczny LIBOR dla franka szwajcarskiego oraz EURIBOR.

Natomiast marże bankowe są ustalane na cały okres kredytowania i wpisane do umowy. Ci zatem, którzy zaciągali kredyty w czasach prosperity, do dzisiaj cieszą się ich niskimi poziomami. Niskie marże, często poniżej 1 p.p., w nowych warunkach nie rekompensowały bankom m.in. ryzyka kredytowego, dlatego zaczęły one szukać dochodów poprzez podnoszenie spreadów walutowych, nawet do kilkunastu procent.

Spread istotnie zwiększa cenę kredytu hipotecznego w walucie, a kredytobiorca nie ma szans na jego uniknięcie. Banki podwyższały faktyczny koszt kredytu, stosując inny kurs przy wypłacie kredytu (kurs kupna), a inny (wyższy – kurs sprzedaży) przy jego spłacie. Im większa różnica między kursem wypłaty kredytu a kursem jego spłaty (tzw. spread), tym gorzej dla klienta.

W odpowiedzi na zachowanie banków KNF wprowadził dodatkowe, w stosunku do Rekomendacji S, zalecenia dotyczące informowania klientów o spreadzie walutowym, obciążeniach oraz ryzyku związanym z istnieniem różnic między kursem sprzedaży a kursem kupna walut obcych. W Rekomendacji S II KNF zalecił bankom, aby umożliwiły klientom – na ich wniosek – spłatę rat w walucie obcej. Część banków znalazła sposób, by zniechęcić klientów do korzystania z takiej możliwości, wprowadzając kosztowne opłaty za aneks do umowy kredytowej, który umożliwiłby zmianę sposobu spłaty kredytu. Inne postanowiły skorzystać z możliwości silniejszego związania klienta z bankiem poprzez wprowadzanie specjalnych rachunków walutowych, służących do spłacania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, np. Deutsche Bank wprowadził specjalne do spłacania kredytu konto we frankach szwajcarskich, na które oddaje część spreadu.

Finamo zwraca uwagę, że kredyt przeliczany jest dwa razy. O ile rekomendacja nadzoru pozwala na uniknięcie spreadu w przypadku spłaty rat kredytu hipotecznego, to jak dotychczas nie ma możliwości uniknięcia spreadu w momencie wypłaty kredytu.

W stosunku do nowych kredytobiorców banki zaczęły stosować wyższe marże, sięgające w niektórych przypadkach nawet 6 proc. Były jednak i takie banki, które pozytywnie wyróżniały się w tej trudnej sytuacji. Dwa największe polskie banki PKO BP i Pekao SA nie wycofały się z kredytów mieszkaniowych. Ten ostatni, stosując konserwatywną politykę nawet w latach hossy, udzielał kredytów walutowych osobom osiągającym w nich dochody. Natomiast jeszcze na początku minionego roku utrzymywał najniższą na rynku marżę przy kredytach w złotych – od 1 proc. W pierwszych miesiącach minionego roku kredytem we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości nieruchomości mógł się pochwalić Deutsche Bank.

Po trudnym początku roku banki zaczęły jesienią liberalizować swoją politykę. Jak prognozuje Finamo, w bieżącym roku stosowane przez banki marże będą spadać, a kryteria przyznawania kredytów będą coraz korzystniejsze dla klienta, dlatego Ci, którzy w 2009 roku zostali odesłani z kwitkiem, powinni spróbować jeszcze raz w bieżącym roku. Nie należy się jednak spodziewać powrotu sytuacji sprzed kryzysu, kiedy banki podbierały sobie klientów, dając im coraz niższe marże i rezygnując z prowizji.
Banki podnoszą również kwoty kredytów. Część banków podnosi maksymalne LTV z 80 na 90 proc., jak np. ING, a w innych – np. BGŻ – wracają również kredyty na 100 proc.

Zestawienie zmian w LTV dokonanych przez banki w ostatnim czasie

Finamo uważa, że będzie to również rok wzrostu popularności kredytów w euro. Zastąpią one popularne jeszcze w 2008 roku kredyty we frankach szwajcarskich. Stabilizacja sytuacji na rynkach powoduje, że banki chętniej otwierają się na kredytowanie w walutach obcych. Nauczone jednak złym doświadczeniem, skłaniają się ku walucie bardziej płynnej, łatwiejszej i tańszej do pozyskania – euro. Dla klienta, który akceptuje ryzyko walutowe oraz istnienie i koszty spreadu, jest to kredyt tańszy niż kredyt w złotówkach, przede wszystkim ze względu na znacznie niższe stopy procentowe obowiązujące w strefie euro (obecnie 1 proc.) niż w Polsce (obecnie 3,5 proc.). Podstawą oprocentowania większości kredytów w euro jest LIBOR 3M EUR, który wynosi 0,6550. Jeżeli do tego dodamy średnią marżę kredytów w euro 3–3,5 proc., mamy oprocentowanie kredytu między 4 a 5 proc.

Dla kredytów w złotych – jak policzyło Finamo – oprocentowanie to, mimo niższej marży (średnio 2,5–3 proc.) będzie wynosiło 6,75–7,25 proc. (WIBOR 3M: 4,26). Ponadto spread dla euro jest niższy niż dla franka. Jeżeli weźmiemy pod uwagę wejście polski do strefy euro w perspektywie najbliższych kilku lat, wówczas euro stanie się walutą, w której będą wypłacane nasze pensje, więc nie będziemy już ponosili kosztów spreadu i nie będziemy narażeni na ryzyko walutowe, a do czasu wejścia do strefy płacimy niższe raty niż przy wyborze złotówki.

Banki już zaczynają promować kredyty hipoteczne w tej walucie. Np. Deutsche Bank proponuje kredyt w euro oraz w złotych, w promocji pięć lekkich lat, obniżając w tym okresie swoją marżę pod warunkiem nabycia innych produktów banku. Klient, który chce skorzystać z promocji, musi jednak spełnić kilka warunków. Po pierwsze wartość kredytu nie może być mniejsza niż 400 tys. PLN (lub równowartość w EUR). Klient musi założyć i utrzymywać w banku konto z regularnymi wpływami całości wynagrodzenia i wykupić produkt systematycznego oszczędzania DB „Inwestuj w Przyszłość” ze składką min. 150 PLN miesięcznie od każdych 100 tys. zł kredytu oraz utrzymywać go przez co najmniej 2 lata. Poza tym składkę na PSO wpłaca się za rok z góry.

W podobny sposób związać ze sobą klientów próbuje bank DnB Nord, który niską marżę kredytów w euro na poziomie 1,75 proc. proponuje pod warunkiem przelewania na konto wynagrodzenia w odpowiedniej wysokości – przynajmniej 5 tys. zł co miesiąc lub gdy saldo na rachunku będzie wynosiło 50 tys. zł oraz każe nabyć w banku dowolny produkt regularny lub strukturyzowany.

Już w grudniu PKO BP zapowiadało zmniejszenie marż dla kredytów w euro z ok. 7 proc. do ok. 4 proc. W ostatnim czasie swoje marże dla kredytów w euro obniżyły także mBank, Multibank, Nordea i GE Money.

Zestawienie zmian marż dla kredytów w euro

Jak zauważają analitycy Finamo, w 2010 roku banki będą chciały związać klienta kredytowego bardziej, poprzez tzw. cross-selling. Na lepszą, niższą marżę będą mogli liczyć klienci, którzy założą w banku konto i będą na nie przelewać pensję lub tacy, którzy zakupią produkt inwestycyjny lub ubezpieczenie.

Nadal popularne będą kredyty „Rodzina na swoim”, chociaż zapowiadane zmiany ustawy z jednej strony mają rozszerzyć program na osoby samotne, tzw. singli, z drugiej strony mają ograniczyć przedmiot kredytowania do rynku pierwotnego. Póki co jednak „Rodzina na swoim” nadal jest atrakcyjną forma finansowania nieruchomości. W minionym roku do końca listopada udzielono ponad 4,9 mld zł kredytów z dopłatami rządowymi, przy czym łączna suma od początku 2007 roku to nieco ponad 6,1 mld zł. Kolejne banki, jak Bank BPH i Allianz Bank, przystąpiły do programu już w styczniu tego roku.

Podsumowując: rok 2010 będzie to dobry rok na rynku kredytów hipotecznych. Większe plany sprzedażowe banków, rozluźnienie polityki przyznawania kredytów i obniżenie marż spowodują, że będą one bardziej dostępne. Jednocześnie na lepsze warunki będą mogli liczyć klienci, którzy zechcą związać się z bankiem na dłużej, poprzez korzystanie także z innych produktów, takich jak chociażby ROR, na który będzie przelewane wynagrodzenie, produkt ubezpieczeniowy czy inwestycyjny. Nastąpi rozwój produktów dla specjalnych grup klientów (lekarze, prawnicy itd.) – mniejsze wymagania proceduralne, bardziej liberalny. Wzrośnie znaczenie kredytów w euro, które dają niższe raty niż kredyty w złotych.

Justyna Szafraniec, Dyrektor Departamentu Komunikacji i Analiz, Finamo

Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:

• Kredyt hipoteczny też dla freelancera
• Siedem grzechów kredytobiorcy
• Jak zaprzepaścić szansę na kredyt
• Wniosek kredytowy bez szans
• Jak przewalutować kredyt?