Odbiór lokalu deweloperskiego
Współpraca pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu realizowana na podstawie umowy deweloperskiej kończy się przeniesieniem własności wybudowanego lokalu na nabywcę. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wymaga jednak, aby zostało ono poprzedzone odbiorem lokalu.
Zarówno termin przeniesienia prawa własności, jak i odbioru powinny zostać określone w treści umowy. Niedotrzymanie uzgodnionego czasu przeniesienia własności lokalu na nabywcę upoważnia go do wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu do wykonania zobowiązania oraz do odstąpienia od umowy w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego okresu. Na gruncie ustawy deweloperskiej termin odbioru nie może zostać wyznaczony wcześniej niż po faktycznym i prawnym zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Art. 27 ust. 1 ustawy wskazuje bowiem, że zawiadomienie o odbiorze następować będzie typowo na podstawie istniejącej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wyklucza to faktycznie możliwość dokonania odbioru jeszcze w trakcie budowy, co przed wejściem w życie ustawy było dominującą praktyką. Nie umożliwia jednak wydania lokalu nabywcom do wykończenia przed sfinalizowaniem budowy – niemniej obecnie będzie ono wymagać dodatkowego porozumienia, które określi w szczególności stan aktualny lokalu, prawa i obowiązki stron w odniesieniu do lokalu w okresie do odbioru oraz kwestie rozkładu ryzyka uszkodzenia lokalu w tym czasie.
Umowa deweloperska powinna określać także sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze. Niestawiennictwo nabywcy do odbioru, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania zgodnie z umową przy zachowaniu formy pisemnej i w odstępie co najmniej 60 dni, uprawnia przy tym dewelopera do odstąpienia od umowy, chyba że nabywca będzie w stanie udowodnić, że niestawiennictwo było spowodowane działaniem siły wyższej. Nie wystarczy zatem, że klient dewelopera wykaże, że nie ponosi winy – musi udowodnić, że fakt niestawienia się do odbioru został spowodowany okolicznością zewnętrzną, nieprzewidywalną, której nie można było zapobiec. Sytuacja taka w praktyce wystąpi więc absolutnie wyjątkowo.
Ustawa deweloperska wyraźnie podkreśla, że odbiór przeprowadzany jest w obecności nabywcy. Jednoznacznie wyklucza to możliwość dokonywania przez deweloperów tzw. odbiorów jednostronnych. Praktyka takich odbiorów była zresztą wątpliwa także przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Trudno bowiem przystać na to, żeby dłużnik (deweloper) mógł akceptować własne świadczenie w imieniu wierzyciela (nabywcy), a to jest właśnie istotą odbioru. Obowiązująca regulacja prawna podaje też w wątpliwość możliwość zastosowania tzw. fikcji prawnej odbioru, czyli uzgodnienia umownego stwierdzającego, że wystąpienie określonej okoliczności (np. nieobecności w terminie odbioru) strony z góry poczytują za równoznaczne ze złożeniem oświadczenia o bezusterkowym odbiorze lokalu. Pamiętać bowiem należy, że ustawa deweloperska wszystkie postanowienia umowne mniej korzystne dla klienta od jej postanowień uznaje za nieważne.
Nie oznacza to bynajmniej, że deweloper musi obecnie czekać, aż nabywca przystąpi do odbioru, żeby domagać się zapłaty pełnego wynagrodzenia za wykonaną usługę budowlaną. Klient ma bowiem obowiązek przyjąć świadczenie, które deweloper oferuje mu zgodnie z umową – ma obowiązek odebrać umówiony lokal i przystąpić do umowy przenoszącej jego własność. Deweloper wykonuje swoją część zobowiązania, oddając lokal (zgłaszając gotowość do odbioru, gdy lokal został faktycznie wykonany zgodnie z umową) i oferując przeniesienie jego własności na klienta. Za dopuszczalną należy zatem uznać konstrukcję umowy przewidującą wymagalność pełnego wynagrodzenia w sytuacji, gdy tylko brak współdziałania ze strony klienta decyduje o tym, że faktycznie nie dochodzi do przekazania mu praw do lokalu i władztwa nad nim. Trudno dopatrzeć się w takim uzgodnieniu postanowień naruszających interes konsumenta. Niemniej w każdym wypadku zwłoka po stronie klienta jako wierzyciela będzie dawać deweloperowi co najmniej podstawę do dochodzenia odpowiedzialności odszkodowawczej od klienta.
Ustawa deweloperska wymaga udokumentowania odbioru protokołem. Art. 27 ust. 3 ustawy wskazuje przy tym, że nabywca może do niego zgłosić wady. Literalnie ustanawia on zatem uprawnienie, a nie obowiązek zgłoszenia wad przez nabywcę już na etapie odbioru. Dla uniknięcia sporów korzystnie byłoby więc precyzyjnie uregulować procedurę reklamacyjną w umowie. Deweloper ma obowiązek doręczyć klientowi oświadczenie o uznaniu wad wyliczonych w protokole lub o odmowie ich uznania (wraz z uzasadnieniem) w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Przekroczenie tego terminu nie skutkuje jednak automatycznym uznaniem zarzutów klienta. Również 30-dniowy termin do usunięcia wad, liczony od dnia podpisania protokołu, może ulec przesunięciu. Jeżeli deweloper bez swojej winy nie jest w stanie usunąć wad w tym terminie, może zaproponować klientowi inny odpowiedni termin, wskazując na przyczynę opóźnienia. Przez termin „odpowiedni” rozumie się przy tym taki, który w zwykłym toku czynności pozwala na usunięcie danej wady z uwzględnieniem konkretnych okoliczności jej wystąpienia.
Autor: dr Tomasz Szczurowski, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy
