O małych i dużych wspólnotach mieszkaniowych
Przepisy ustawy o własności lokali wyróżniają tzw. małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w skład której wchodzi do siedmiu samodzielnych lokali...
O małych i dużych wspólnotach mieszkaniowych
Przepisy ustawy o własności lokali wyróżniają tzw. małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w skład której wchodzi do siedmiu samodzielnych lokali. Liczą się zarówno lokale wyodrębnione, jak i lokale niewyodrębnione, tzn. te, które nadal należą do dotychczasowego właściciela budynku. Tak więc duża wspólnota powstanie w budynku, gdzie np. jest dziesięć mieszkań, mimo że tylko dwa z nich zostały wyodrębnione prawnie i mają innych właścicieli, a pozostałe osiem nadal należy do poprzedniego właściciela (najczęściej jest nim deweloper w wypadku mieszkań nowych albo gmina w wypadku lokali komunalnych). Do małych wspólnot stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego regulujące stosunki pomiędzy współwłaścicielami. Zasadnicza różnica pomiędzy małą a dużą wspólnotą jest taka, że w małych wspólnotach powołanie zarządu jest nieobowiązkowe – każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałać przy zarządzie. Nie ma jednak oczywiście przeszkód, aby powołać zarząd i zlecić wykonywanie osobie trzeciej, czyli profesjonalnemu zarządcy. Może też się zdarzyć, że zarządcę wyznaczy sąd – stanie się tak wówczas, gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy „przymusowego” może wystąpić do sądu każdy ze współwłaścicieli.
Sposób podejmowania decyzji w ma łej wspólnocie zależy od tego, jaka czynność ma być przez wspólnotę podjęta. W wypadku tzw. czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, przy czym większość zawsze liczona jest według udziałów w nieruchomości wspólnej. Czynności zwykłego zarządu to takie, które są normalnie podejmowane w codziennym życiu wspólnoty, nie wiążą się z większymi wydatkami i nie mają decydującego wpływu na życie wspólnoty.
Do podjęcia decyzji w sprawach, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (taką sprawą będzie np. remont generalny elewacji wiążący się z dużymi kosztami), potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli mieszkań. Jeśli jednak nie ma zgody co do podjęcia takich czynności, to współwłaściciele mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ważne jest jednak, że z takim wnioskiem muszą wystąpić lokatorzy, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą łącznie co najmniej połowę.
Duża wspólnota to taka, w której jest więcej niż siedem mieszkań (wyodrębnionych i niewyodrębnionych). W wypadku dużej wspólnoty właściciele mieszkań mają obowiązek wybrać zarząd; może on być jednoosobowy albo kilkuosobowy, a w jego skład mogą wchodzić zarówno właściciele mieszkań, jak i osoby spoza grona właścicieli. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna – nie może nim być osoba prawna (np. spółka). Trzeba jednak pamiętać o rozróżnieniu zarządu od zarządcy. Zarząd to organ wspólnoty mieszkaniowej, który ma prawo w imieniu tej wspólnoty podejmować decyzje. Z kolei zarządca to osoba, która zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Zarządca może działać na zlecenie wspólnot mieszkaniowych, które powierzają mu zarządzanie swoją nieruchomością. Zatrudnienie zarządcy z reguły nie zwalnia jednak z obowiązku wyboru zarządu (chyba że zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządcy na podstawie umowy pomiędzy właścicielami mieszkań zawartej w formie aktu notarialnego). Zarządcą może być także osoba prawna (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, tzn. może np. w imieniu wspólnoty podpisywać umowy. Do czynności zwykłego zarządu nie jest potrzebna uchwała właścicieli – zarząd może te czynności podejmować samodzielnie, nie pytając właścicieli o zdanie. Żeby jednak zarząd mógł podjąć czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Taką czynnością będzie np. decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. adaptacja strychu) albo określenie wysokości opłat za zarząd.
Uchwały właścicieli podejmowane są większością głosów. Oczywiście głosy liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnota może jednak podjąć decyzję, że głosowania będą odbywać się na zasadzie: jeden właściciel = jeden głos. Zasada ta może też być wprowadzona bez zgody większości wtedy, gdy ponad 50 proc. udziałów należy do jednego właściciela (najczęściej jest nim gmina albo deweloper). Głosowanie „lokalami”, wprowadza się wówczas na każde żądanie właścicieli, którzy łącznie mają co najmniej 1/5 udziałów.
W razie braku zgody właścicieli na poszczególne czynności zarząd może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Poza tym każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeśli uważa, że jest ona niezgodna z prawem, z umową albo jeśli narusza jego interesy.
