Nieuczciwi najemcy. Jak sobie z nimi radzić?

Lokatorzy to często główne źródło kłopotów, z którymi musi się mierzyć właściciel mieszkania przeznaczonego pod wynajem. Jak uniknąć problemów? Co zrobić, żeby nie podpisać umowy z osobami nieuczciwymi? Jeśli już mamy problem - co zrobić, by sprawnie wyegzekwować zaległości w opłatach czy pokrycie kosztów zniszczeń spowodowanych przez lokatorów?

Jeśli decydujemy się ulokować niemałe środki w mieszkanie pod wynajem, musimy wiedzieć, że powodzenie takiej inwestycji zależy w dużym stopniu od lokatorów, którym zdecydujemy się powierzyć nieruchomość. Musimy liczyć się z wieloma problemami, które mogą odciągnąć zyski w czasie. Mieszkań pod wynajem przybywa, dlatego nie możemy zakładać, że nasze od razu znajdzie lokatorów. Z tego powodu ceny na rynku nie rosną, a wręcz maleją. Najemcy są też coraz bardziej świadomi - negocjują warunki umów i zmuszają właścicieli do ustępstw. Z tego powodu część osób decyduje się na współpracę z pośrednikami, to jednak wiąże się z rosnącymi kosztami.

Lokator wybiera mieszkanie czy my wybieramy lokatora?

Mając na uwadze długofalowe korzyści, warto czasem nieco dłużej poszukać lokatora, ale upewnić się, że wynajmie mieszkanie na dłuższy okres czasu, a także nie będzie sprawiał większych kłopotów. W trakcie oglądania nieruchomości czy późniejszych rozmów zapytajmy (oczywiście w kulturalny sposób) o powód zmiany mieszkania, miejsce zatrudnienia, sytuację rodzinną. Dobrze też wiedzieć czy lokator ma zwierzęta lub jest osobą palącą.

Jeśli mamy wątpliwości co do wiarygodności osoby, która chce podpisać z nami umowę, poprośmy o uiszczenie czynszu za najbliższy miesiąc z góry, zwiększmy wymaganą kaucję zwrotną lub poprośmy o zaświadczenie o źródle czy wysokości dochodów. 

Przygotuj umowę

Gdy znaleźliśmy już lokatora, który nie budzi naszych zastrzeżeń, należy zająć się treścią umowy, która ma zostać przez nas podpisana. Wiadomo, że to ona ma być podstawą bezpieczeństwa obu stron. Z tego powodu trzeba zadbać żeby znalazły się tam wszystkie niezbędne zapisy. 

Umowę najlepiej podpisać na czas określony. Zapisać trzeba dokładne obowiązki każdej ze stron wraz z wykazem tego za co odpowiada najemca. Umowa powinna zawierać też zapisy dotyczące jej rozwiązania w określonych przypadkach (np. zaległości w opłatach). Nie można też zapomnieć o kaucji zwrotnej, którą pobieramy np. w momencie przekazania mieszkania. To ona zapewni nam chociaż częściowy zwrot kosztów choćby w przypadku gdy lokator dokona zniszczeń, których nie będzie chciał naprawić.

Do umowy warto jest dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, w którym znajdą się wartości liczników i opiszemy stan mieszkania. Dzięki niemu łatwiej będzie nam dochodzić własnych praw w przypadku gdy lokator uszkodzi sprzęty lub meble.

Kontroluj płatności

Żeby zminimalizować ryzyko długoterminowych problemów z egzekwowaniem płatności u lokatorów, trzeba przede wszystkim na bieżąco sprawdzać wpłaty. Nie możemy dopuścić do sytuacji gdy tak naprawdę nie wiemy czy pieniądze na nasze konto wpływają terminowo. Jeśli wynajmujący ociąga się z opłatami, powinniśmy reagować od razu. Dzięki temu nie dopuścimy do powstawania lub nawarstwiania się długów. 

Jeśli jednak nie uda się uniknąć znaczących opóźnień w płatnościach naszych najemców, starajmy się nie dopuścić chociaż do sytuacji gdy wyprowadzi się on nie regulując należności. Najtrudniejsza sytaucja czeka nas gdy lokator nie odpowiada na telefony i wezwania do zapłaty. Niestety doświadczenia pokazują, że z czasem maleją możliwości na polubowne zakończenie całej sprawy. Jeśli najemca jest niedostępny możemy próbować skontakować się z jego rodziną lub pracodawcą. Skorzystajmy w tym celu z jego danych osobowych, które powinien był nam podać w momencie podpisywania umowy.

W momencie gdy nawet te działania nie przyniosą efektu, należy zastanowić się nad skierowaniem sprawy do sądu lub sprzedaży zadłużenia firmie windykacyjnej. Wiąże się to niestety z długotrwałym procesem formalnego dochodzenia należności, a także sporymi kosztami. 

Warto inwestować w mieszkanie pod wynajem?

Pytania o stopę zwrotu są pierwszymi, które zadaje sobie inwestor. W przypadku zakupu nieruchomości koszty są znaczące. Nie jest to tylko cena transakcyjna - doliczyć musimy do niej opłaty notarialne, prowizje pośredników, podatki itp. Ponad to duża część osób, które inwestują w ten sposób, bierze na ten cel kredyt. Liczą, że będzie się on spłacał niejako sam - z czynszu uiszczanego przez lokatorów.

Jest to założenie jak najbardziej prawidłowe, ale nie zawsze zgodne z rzeczywistością. Kupno nieruchomości pod wynajem to inwestycja obarczona dużym ryzykiem. W momencie gdy mieszkanie stoi puste, nadal musimy regulować nasze zobowiązania zarówno wobec banku, jak i wobec wspólnoty czy spółdzielni, a także płacić stosowne podatki. 

Jeszcze gorszym scenariuszem, który może się przydarzyć jest sytuacja, w której na wszystkie koszty nakładają się jeszcze nieprzewidziane wydatki spowodowane np. awarią.

Wszystko to sprawia, że zysk z wynajmu mieszkania może po czasie okazać się niesatysfakcjonujący. Powodzenie całego przedsięwzięcia zależy od tak wielu nieprzewidywalnych czynników, których trzeba mieć świadomość. 

Jeśli zidentyfikujemy je w odpowiednim momencie i postaramy się im zapobiegać oraz minimalizować ryzyka, mamy szansę na sukces.

Źródło: Saveinvest Sp. z o. o. www.grunttozysk.pl