Na rynku zapanował czas wyczekiwania - strona 2
Słyszałam opinię, że obniżenie ceny przez dewelopera w inwestycji z tzw. wyższej półki wiąże się z utratą prestiżu, dlatego deweloper w pierwszej kolejności będzie wolał dawać „prezenty” w postaci samochodu, wyposażenia itp. niż obniżyć cenę metra. Co Pan o tym sądzi?
Myślę, że część deweloperów, którzy kupili grunt drogo, po prostu nie może sobie pozwolić na obniżki cen mieszkań, gdyż inwestycja powinna zakończyć się z zyskiem. Czasem jest to związane z obawą przed potencjalnymi pretensjami klientów, którzy wcześniej kupili mieszkania drożej. Być może mogliby oni bowiem wystąpić z wnioskami o renegocjację umów lub nawet, w skrajnym przypadku, mogliby chcieć odstąpić od zawartych umów, gdyby te obniżki były znaczące, zapłacić karę umowną i to samo mieszkanie kupić po nowej cenie. Deweloperzy bronią się przed tym, żeby klienci, którzy już zawarli umowy, nie negocjowali ponownie cen lub nie wycofywali się z zawartych umów. Ma to związek np. z tym, że jeżeli inwestycja jest kredytowana, to muszą oni co jakiś czas wykazać się przed bankiem pewnym poziomem sprzedaży. Jeżeli wystąpiłaby sytuacja, że liczba sprzedanych lokali w danej inwestycji – zamiast rosnąć – spada, bo klienci rozwiązują umowy, to wyglądałoby to źle. W tej sytuacji łatwiej jest dać klientom tzw. gratisy niż obniżać ceny. Sądzę, że to z tego wynika.
Czy wzrost cen materiałów budowlanych oraz problemy ze znalezieniem fachowców do wykończenia mieszkania nie wpływają na decyzję, czy kupić nowe mieszkanie w stanie deweloperskim, czy używane? Przecież nowy lokal trzeba najpierw wykończyć, a do mieszkania kupionego na rynku wtórnym można się przeprowadzić i remont odłożyć na lepszy moment.
Jeżeli ktoś ma pieniądze tylko na mieszkanie, a nie ma na remont, to najczęściej kupi na rynku wtórnym, bo będzie szukał takiego lokum, w którym da się zamieszkać i ewentualny remont będzie można przeprowadzić za kilka lat. To jest jeden z motywów kierujących ludźmi kupującymi na rynku wtórnym, oczywiście nie jedyny. Z drugiej strony przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym w oczach większości kupujących polega przede wszystkim na tym, że cokolwiek byśmy nie zrobili w starym mieszkaniu, to nie będzie takiego efektu, jaki otrzymujemy w nowym, bo sami nie wyremontujemy klatki schodowej, nie ocieplimy elewacji, nie wymienimy wszystkich okien w budynku, nie zagospodarujemy terenu wokół niego. Spotykam się z tendencją, że ludzie wolą nowe mieszkania właśnie ze względu na te elementy, o których wspomniałem. Dla wielu osób ważne jest również to, że w nowym budynku wszystkie mieszkania są wykupione, nie ma mieszkań komunalnych, lokatorskich, pustostanów.
Czy może Pan opisać, jak wygląda aktualna mapa cenowa Wrocławia, tzn. jakie są ceny za metr kwadratowy np. w poszczególnych dzielnicach na rynku wtórnym?
Wolałbym nie mówić o cenach dla całych dzielnic, ponieważ jest to bardzo mylące. W ramach jednej dzielnicy znajdują się bowiem droższe i tańsze osiedla. Weźmy np. Krzyki, które rozciągają się od Kleciny do okolic ulicy Traugutta, poprzez Borek i Ołtaszyn. Trudno byłoby mówić o tych samych cenach na Borku, gdzie znajdują się bardzo drogie wille i na obszarze dawnego tzw. Trójkąta, gdzie zdarzają się mieszkania w zniszczonych budynkach, z toaletami na korytarzu. Podobnie sytuacja wygląda z pozostałymi dzielnicami, np. Stare Miasto to zarówno bardzo drogi Rynek, jak i Szczepin czy ulica Grabiszyńska. Dlatego zawsze wolę mówić o cenach na poszczególnych osiedlach, a nawet na konkretnych ulicach. Trzeba również pamiętać, że czasami dwa stojące obok siebie budynki mogą mieć znacznie różniące się od siebie ceny, bo bardzo wiele zależy od ich stanu technicznego i innych parametrów.
Proszę zatem podać parę przykładów cen na rynku wtórnym z różnych części Wrocławia.
Przykładowo Rynek – tu ceny kształtują się od 15 do 20 tys. zł za m kw., w okolicach ulic Powstańców Śląskich, Zielińskiego – 6,5 tys. zł za m kw. Krzyki Borek to 7–8 tys. zł za m kw., ale jeżeli chodzi o mieszkania willowe, to trzeba by odnieść się do cen domów. Psie Pole Zakrzów 5–5,5 tys. zł, rejon ulicy Traugutta, w starym budownictwie – 3,5–5 tys. zł, ponieważ wiele z tych kamienic wygląda tak, jakby wojna skończyła się wczoraj. Co prawda te tereny mogą zyskać, bo remontowana jest ulica Krakowska, ale jeżeli w poszczególnych uliczkach nic się nie zmienia, kamienice nie są remontowane, występują kradzieże, nie ma oświetlenia, to trudno oczekiwać, żeby ceny były wysokie, gdy równocześnie powstaje bardzo dużo nowoczesnych inwestycji, których jakość jest nieporównywalna.
A jak wyglądają ceny mieszkań willowych?
Przy kupnie mieszania willowego najczęściej jest tak, jak byśmy kupowali pół domu, czyli trzeba analizować rynek domów. Domy położone w dobrych dzielnicach generalnie sprzedawane są rzadko. Na niektórych ulicach nieruchomości praktycznie nigdy nie są wystawiane na sprzedaż, a zatem jeżeli już coś się pojawi, to będzie bardzo drogie. Są z kolei osiedla mniej prestiżowe, gdzie obrót domami czy mieszkaniami willowymi jest częstszy. Wszystko oczywiście zależy od stanu technicznego budynku, jego usytuowania na działce, rozmiaru ogrodu, ale np. mieszkanie willowe na Borku może kosztować 9–10 tys. zł za m kw., na Karłowicach mniej – może 8 tys. zł, na Grabiszynku 8–9 tys. zł, na Biskupinie około 10 tys. zł. W dalszych rejonach: Leśnica, Złotniki, Żerniki, Stabłowice te ceny będą oczywiście niższe, około 5–6 tys. zł za m kw. Tak naprawdę są one nieporównywalne. Chciałbym uczulić na pojęcie średniej ceny domów czy mieszkań willowych, bo jest ona bardzo myląca, dużo bardziej niż w przypadku średniej ceny mieszkań w blokach.
Jakie są Pana prognozy na najbliższą przyszłość?
Nic się nie zmieni, dopóki kredyt będzie drożał. On nie musi być tani, żeby wywołać popyt na rynku nieruchomości, ale nie może dalej drożeć. W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z serią podwyżek stóp procentowych i spodziewamy się kolejnych. Taka polityka banku centralnego powoduje, że ludzie są wystraszeni. I to nie tylko ci, którzy już wzięli kredyty, bo oni muszą jakoś przełknąć tę gorzką pigułkę, że płacą wysokie raty, ale przede wszystkim ci, którzy go jeszcze nie wzięli. Tak samo jak nadmierny popyt był wywołany bardzo tanimi kredytami, brak tego popytu teraz jest spowodowany sygnałami płynącymi z Rady Polityki Pieniężnej. My możemy tylko wnioskować z posunięć Rady, jak ten rynek dalej może się zachowywać. Jeżeli kredyt będzie nadal drożał, to odpowiednio duża część rodzin go nie weźmie albo weźmie mniejszy i będzie ją stać na mieszkania mniejsze, tańsze, chociaż w tej sytuacji ceny mieszkań też będą musiały spadać. Natomiast jeżeli koszt kredytu będzie taniał, to mieszkania już nie powinny tanieć, wrócimy do pewnej równowagi na rynku i za jakiś czas ceny znowu zaczęłyby rosnąć. Ja w ogóle marzyłbym o takiej sytuacji, żeby mieszkania drożały, ale mało, około 3–5 proc. rocznie, mniej więcej zgodnie z inflacją, albo żeby lekko ją wyprzedzały, ale 10 proc. to już by było za dużo. I wtedy taka sytuacja wywoływałaby stały, ale nie nadmierny popyt. Ci, którzy chcieliby kupić mieszkania, kupowaliby je, nie wyczekując, że kupią je za pół roku, bo wtedy wiązałoby się to z realną stratą tych kilku procent wartości. Z kolei ci, którzy sprzedają, nie musieliby tego robić w stresie, że dużo stracą, ale też nie czekaliby ze sprzedażą pół roku, mając nadzieję, że zarobią nie wiadomo ile. Przy takim stanie rynku nie dochodziłoby do licytacji, które mieliśmy w okresie boomu, bo ta różnica cen nie byłaby zbyt duża, ale nie dochodziłoby też do zapaści rynku. Dlatego marzyłby mi się taki rynek zrównoważony, na którym mieszkania drożeją tylko nieznacznie.
Rozmawiała Anna Andrusyszyn-Wojtasik
