Kodeks jak drogowskaz - strona 2
Równi i równiejsi
Ponieważ prawo nie zawiera szczegółowej regulacji umów deweloperskich, przy ich podpisywaniu stosuje się ogólne zasady prawa cywilnego. Jedną z najważniejszych jest zasada równości stron. Nie ma się jednak co oszukiwać, że ta ma ona pełne zastosowanie w relacjach deweloperów z klientami. Firma deweloperska jest profesjonalistą, dla którego podpisywanie umów jest chlebem powszednim. Korzysta także z pomocy prawników, którzy dokładnie wiedzą, na co należy zwracać uwagę. Trudno mieć pretensje do przedsiębiorców, że dbają o własny interes i nie można im tego zabronić, pod warunkiem, że jest to zgodne z prawem. Z drugiej zaś strony stoi klient, który najczęściej się na prawie zupełnie nie zna, a nierzadko nawet nie czyta podsuwanej mu do podpisu umowy.
O tym, że umowy stosowane przez firmy deweloperskie bardzo często zawierają postanowienia niekorzystne dla konsumentów, świadczy badanie przeprowadzone w połowie tego roku przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Deweloperzy zostali poproszeni przez Urząd o przesłanie stosowanych przez nich wzorców. Ze 164 zbadanych umów aż 66 (czyli ponad 40 proc.) zostało zakwestionowanych przez UOKiK. Zdecydowanie lepiej pod tym względem wypadły spółdzielnie, gdzie na 137 umów zakwestionowano 26 (ok. 19 proc.). Magdalena Brzozowska z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów twierdzi, że nierówność w świadomości prawnej między konsumentami a deweloperami bywa przez tych ostatnich bardzo często wykorzystywana. – W badanych przez nas umowach deweloperskich bardzo często np. nie były przewidywane albo żadne kary za opóźnienie inwestycji, albo były to kary symboliczne. Była wyraźna dysproporcja pomiędzy karami nakładanymi na dewelopera za opóźnienie w realizacji inwestycji, a karami dla klienta za opóźnienie we wpłacie. Umowy były tworzone językiem enigmatycznym, pełne niejasnych zwrotów. Klienci często musieli płacić za mieszkanie według harmonogramu kalendarzowego – czyli niezależnie od rzeczywistego postępu robót budowlanych – wylicza Magdalena Brzozowska.
Dla mieszkańców Dolnego Śląska pocieszający jest fakt, że spośród umów sprawdzonych przez wrocławską delegaturę UOKiK, obejmującą swym zasięgiem woj. dolnośląskie i lubuskie, żadna nie została zakwestionowana (z wyjątkiem tych stosowanych przez, działającą też na naszym rynku, łódzką firmę BRE.locum – na wniosek Urzędu firma uzgadnia obecnie treść zakwestionowanych punktów dotyczących odpowiedzialności za wady nieruchomości, rozwiązywania umowy i kar umownych za spóźnienia płatności). Nie znaczy to oczywiście, że umowy godzące w prawa konsumentów u nas w ogóle nie występują, bo Urząd kontrolował tylko część przedsiębiorstw działających na tym rynku. Ale i tak stawia to wrocławskich przedsiębiorców w dużo lepszym świetle niż firmy z innych części Polski. Najgorzej pod tym względem było w Poznaniu, gdzie podważono zapisy aż 16 umów, i w Warszawie (10 umów).
Robert Sowa z przedsiębiorstwa „Mój Dom” podkreśla jednak, że w wypadku deweloperów trudno mówić o jakimś sztywnym wzorcu umownym, bo każda umowa podlega negocjacji. – Właściwie nie ma w proponowanych przez nas umowach zapisów, których nie można by zmienić, jesteśmy otwarci na propozycje klientów, czasem podpisywany dokument w niczym nie przypomina przedstawionego przez nas projektu. To klienci przyzwyczajeni przez ostatnie kilkadziesiąt lat do systemu nakazowo-rozdzielczego żyją w błędnym przekonaniu, że zaproponowana im umowa jest ostateczną wersją i że mogą ją albo podpisać, albo pójść do innego dewelopera. Zdaniem p. Brzozowskiej z UOKiK wprawdzie deweloperzy deklarują, że umowy podlegają negocjacji, w praktyce jednak bardzo często trudne jest uzyskanie jakichkolwiek ustępstw. Ważne jest też to, że niestety niska świadomość prawna Polaków sprawia, że mało kto dogłębnie interesuje się treścią umowy, nie mówiąc już o zasięgnięciu porady fachowca. – To prawda, że zdarzają się klienci, dla których wybór mieszkania polega wyłącznie na wyborze lokalizacji, powierzchni i ceny – przyznaje Robert Sowa z „Mojego Domu” – nie wnikają oni w treść postanowień umownych i bez zastrzeżeń przyjmują przedstawiane przez nas propozycje. To, że klienci zaczynają uważniej czytać, co podpisują, to też w dużej mierze zasługa mediów, które co jakiś czas drukują poradniki dla przyszłych lokatorów.
