Jak zostać właścicielem nieruchomości?
Czym się kierować przy wyborze odpowiedniej dla nas nieruchomości?
W poprzednim artykule mówiliśmy o tym jak sprecyzować nasze marzenia o przyszłym domu czy mieszkaniu. Mówiliśmy o tym, że przystępując do poszukiwania nieruchomości powinniśmy mieć jasno opisane, czego poszukujemy. Ciekawe czy potraficie Państwo zrobić to w 10 minut?
Tyle najczęściej czasu poświęcają mi moi klienci w trakcie rozmowy na opisanie swoich oczekiwań, kiedy chcą abym im doradził przy wyborze przyszłego domu.
Dopiero długa rozmowa, często wieloetapowa, przeplatana listą pytań pomocniczych ukazuje im całą złożoność zagadnienia, jakim jest odpowiedzenie sobie i „natrętnemu doradcy” na pytanie, czego oczekują i co jest im niezbędne?
Jeżeli udało nam się w miarę precyzyjnie opisać to, czego oczekujemy od naszego przyszłego domu, to teraz nadszedł czas aby przeanalizować nasze możliwości finansowe.
Czyli mówiąc najprościej, jakimi środkami finansowymi dysponujemy w dniu dzisiejszym, jakie jesteśmy w stanie pozyskać i w jakim czasie na nabycie naszego domu? Oczywiście możecie Państwo sfinansować ten zakup ze środków własnych lub iść do jednego lub drugiego Banku, które prześcigają się obecnie w ofertach kredytów hipotecznych, ale ja z tym pytaniem kieruję zawsze moich klientów do jednej z wielu agencji pośrednictwa kredytowego, które nie skupiają się tylko na ofercie jednego Banku, ale są w stanie dopasować indywidualne możliwości każdego z klientów do którejś z posiadanych ofert.
Podsumowując nasze dotychczasowe działania wiemy już z grubsza jak chcemy mieszkać - w domu jednorodzinnym czy mieszkaniu, w jakim otoczeniu – wieś czy miasto, jaka ma być okolica, jak ma wyglądać nasz dom – parterowy czy wielopiętrowy, z dużą czy małą ilością pokoi,.....? Jeżeli oczywiście wykonaliśmy dokładnie wszystkie poprzednie kroki?
Najczęściej wiemy, czy ma to być dom jednorodzinny czy mieszkanie, ale często opieramy tą wiedzę na stereotypach, np. takich, że domy to „pewnie dużo droższe od mieszkania”. Co nie zawsze sprawdza się w rzeczywistości, zależy co z czym porównujemy? Wszystko zależy, czy porównujemy apartament na ekskluzywnym osiedlu z przeciętnym domem, czy odwrotnie? Zawsze namawiam moich klientów do porównywania cen poszczególnych nieruchomości nie globalnie, ale w odniesieniu do ceny jednostkowej za m2 powierzchni podobnie wykończonej.
Już takie porównanie dużo nam może powiedzieć, a jeszcze jak odejmiemy od tego cenę działki w budynku jednorodzinnym i wielorodzinnym, to możemy uzyskać zaskakujące wyniki.
Takich porównań powinni Państwo oczekiwać od Pośredników jak i Doradców na rynku nieruchomości. To oni powinni pokazać jak zmienia się cena m2 powierzchni mieszkalnej w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości, standardu wykończenia itd., tak aby ułatwić Państwu wybór najwłaściwszej dla Was oferty pod względem dopasowania Waszych oczekiwań do możliwości finansowych.
Jeżeli nie zdecydujecie się Państwo na skorzystanie z usług profesjonalisty, to nie pozostaje Wam nic innego jak samodzielnie zabawić się w analityka rynku. Nie jest to rzecz niewykonalna dla zwykłego „śmiertelnika”. Proponuję posłużyć się prostą metodologią postępowania.
Rozpoczynamy od pewnej modyfikacji naszego opisu oczekiwań, otóż każdemu z pytań, które postawiliście sobie poprzednio przy opisie Waszej nieruchomości postarajcie się Państwo przypisać jedno z określeń: „Musi być”, „Dobrze gdyby było”. Teraz na podstawie naszych ustalonych kryteriów, absolutnie nie zwracając uwagi na ceny wyszukujemy oferty spełniające nasze kryteria. Następnie jeżeli to możliwe, to ceny ofertowe wybranych i posegregowanych nieruchomości sprowadzamy do ceny jednostkowej za m2 powierzchni mieszkalnej. Jeżeli oczywiście uda się wydzielić cenę gruntu czy garażu. Teraz możemy porównać cenę m2 w odniesieniu do rodzaju budownictwa czy też lokalizacji lub porównać ceny na rynku pierwotnym i wtórnym.
Kolejnym krokiem naszej analizy będzie ustalenie naszych możliwości sfinansowania m2 nieruchomości, którą chcemy nabyć. W tym celu dzielimy naszą kwotę „zdolności kredytowej” przez ilość m2, powierzchni określonej w naszych kryteriach. To co nam wyszło porównujemy z ceną m2 w dostępnych i wybranych ofertach.
Mając już wiedzę o tym, jaki ma być nasz dom i o tym, jakie środki możemy przeznaczyć na jego zdobycie zaczynamy mozolną pracę porównywania tego, co jest dostępne na rynku z tym, co było w naszych planach i leży w zasięgu naszych możliwości finansowych. Tutaj właśnie przydatne będzie posegregowanie naszych oczekiwań na „konieczne” i te „dobrze gdyby były”. Minimalizowanie oczekiwań radzę zacząć od tych drugich, odcinając najpierw to, co nie jest konieczne.
Teraz dopiero zaczynamy dostrzegać całą złożoność tematu wyboru domu. Widzimy wtedy jak ceny zależą od mody na daną lokalizację, od zastosowanego projektu, użytej technologii i wielu innych drobnych czynników, na które wcześniej nie zwracaliśmy uwagi.
Często spędzam z klientami długie godziny na pokazywaniu im różnych aspektów decyzji, którą zamierzają podjąć kupując tą lub inną nieruchomość. Pokazuję jak wyglądają ceny na rynku pierwotnym i wtórnym, mówimy o tym, jakie są zalety i wady jednego lub drugiego rozwiązania.
Niestety ostateczna decyzja o wyborze nieruchomości zawsze należy do klienta, doradca może mu jedynie pomóc w jej podjęciu, pokazać różne uwarunkowania tak, aby ułatwić to zadanie klientowi.
