Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż

Zanim zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania, powinniśmy dobrze się do tego przygotować. Dotyczy to zarówno uregulowania naszej sytuacji prawnej, jak i przygotowania samej nieruchomości do tego, że będą ją oglądali i oceniali potencjalni klienci.

Oferta na medal

Najważniejszym dokumentem, który będzie potrzebny do przeprowadzenia transakcji, jest księga wieczysta. Powinniśmy postarać się o jej odpis, który będzie dokumentem potwierdzającym nasze prawo do dysponowania tą nieruchomością. Oczywiście kupujący będzie chciał sam zajrzeć do księgi, ale przyjęło się, że sprzedający taki odpis również ma przygotowany i pokazuje go przy okazji prezentowania nieruchomości. W księdze wieczystej znajdują się wszystkie podstawowe informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, gdzie się ona znajduje oraz czy nie jest zadłużona.

Porządek w papierach

Wszelkie przygotowania powinniśmy zacząć od uregulowania naszej sytuacji prawnej. Jeżeli mieszkanie, które chcemy sprzedać, odziedziczyliśmy, to musimy najpierw przeprowadzić postępowanie o stwierdzeniu nabycia spadku. Niestety bardzo wiele osób nie zdaje sobie z tego sprawy i dopiero przed sprzedażą dowiaduje się, że transakcja nie możedojść do skutku, ponieważ nie zostały dopełnione wszelkie formalności. Najczęściej tracą wtedy nie tylko czas, ale i potencjalnego kupca, który nie chce czekać, aż uporamy się z dokumentami. Dodatkowo, jeżeli już podpisaliśmy umową przedwstępną, przy której potencjalny kupiec zapłacił nam zadatek, musimy go również zwrócić i to w podwójnej wysokości, bo to z naszej winy nie doszło do zawarcia umowy.

Nieruchomością dziedziczoną możemy dysponować dopiero wtedy, kiedy przeprowadzimy to postępowanie. W tym celu należy złożyć wniosek do właściwego sądu rejonowego. We wniosku trzeba wymienić wszystkich spadkobierców. Jeżeli był sporządzony testament, to również należy go dołączyć do wniosku. W kasie sądu albo na wskazany rachunek bankowy musimy wpłacić opłatę sądową w wysokości 50 zł. Proste postępowanie spadkowe zazwyczaj trwa około trzech miesięcy (czas oczekiwania na rozprawę) i następuje na pierwszym posiedzeniu. Sąd w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku orzeka, kto jest spadkobiercą i w jakich proporcjach.

Dokumentem, który to potwierdza, jest odpis postanowienia wydanego przez sąd, koniecznie z potwierdzeniem prawomocności. Kiedy już mamy postanowienie sądu, możemy sprzedawać mieszkanie. Z formalnego punktu widzenia nie musimy czekać na wpis do księgi wieczystej, ale potencjalni kupcy w takich przypadkach są nieufni i wolą poczekać na oficjalne wpisanie nas jako prawomocnych właścicieli do księgi wieczystej. Niestety to znacznie opóźnia sprzedaż, ponieważ trwa przynajmniej sześć miesięcy. Musimy tego również sami dopilnować.

Aby wpisano nas do księgi wieczystej jako właścicieli nieruchomości, powinniśmy złożyć wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą, ponieważ sąd spadkowy sam tego nie zrobi. Za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej trzeba uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł, ale jeżeli staliśmy się właścicielem w wyniku dziedziczenia, opłata wynosi 150 zł. Jeżeli księga wieczysta dla tej nieruchomości jest prowadzona w formie elektronicznej, to wniosek powinniśmy złożyć na specjalnym formularzu, który można dostać w sądzie lub wydrukować ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl).

Bardzo często w wyniku postępowania spadkowego sąd stwierdza, że majątek po zmarłym dziedziczy kilka osób i wtedy one wszystkie musząuczestniczyć w transakcji, z wyjątkiem wyjątkiem sytuacji, kiedy przeprowadzi się kolejne postępowanie o dział spadku w celu wskazania konkretnej osoby, która dziedziczy nieruchomość wchodzącą w skład majątku.

Z darowizną łatwiej

Jeżeli właścicielem nieruchomości, którą chcemy sprzedać, zostaliśmy dzięki darowiźnie lub kupiliśmy ją od innej osoby, to w zasadzie nie musimy podejmować żadnych specjalnych czynności.

Zarówno darowizna, jak i kupno odbywają się w formie aktu notarialnego i obecnie to notariusz ma obowiązek zadbać o to, aby w tym akcie notarialnym został zawarty wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. To notariusz przesyła akt notarialny do sądu wieczystoksięgowego i pobiera od nas opłaty z tego tytułu. W przypadku własności, teoretycznie już kilka minut po kupnie mieszkania, możemy sprzedać je kolejnemu właścicielowi. Wyjątkiem jest użytkowanie wieczyste. Jeżeli nabyliśmy – czy to w darowiźnie, czy przez kupno, czy przez zamianę – nieruchomość, która jest przedmiotem użytkowania wieczystego, to stajemy się nowym użytkownikiem wieczystym dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Dopóki tak się nie stanie, nie możemy tej nieruchomości sprzedać.

Problem z hipoteką

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, to powinno być to ujawnione w księdze wieczystej. Fakt ten nie stanowi formalnej przeszkody do sprzedaży, ale trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że hipoteka w momencie sprzedaży przejdzie na kolejnego właściciela razem z nieruchomością.

Przejęcie hipoteki nie jest automatycznym przejęciem długu, ponieważ hipoteka to tylko zabezpieczenie. Jeżeli np. stanowi ona zabezpieczenie kredytu, to kupno nieruchomości obciążonej hipoteką wcale nie oznacza, że nowy właściciel będzie musiał ten kredyt spłacić. Jest to jednak bardzo niebezpieczna sytuacja dla kupującego. Jeżeli poprzedni właściciel przestanie spłacać kredyt, to bank będzie mógł przeprowadzić egzekucję z tej nieruchomości, czyli ją sprzedać (zlicytować przez komornika), w związku z tym kupno takiej nieruchomości, chociaż formalnie możliwe, to duże ryzyko.

Takiej nieruchomości prawdopodobnie nikt nie zechce kupić, dlatego sprzedający powinien posta się zmienić sytuację. Można to zrobić na kilka sposobów. Np. jeżeli kredyt jest już w dużej mierze spłacony, to można ubiegać się w banku o wykreślenie takiej hipoteki i ustanowienie innego zabezpieczenia dla naszego kredytu. Można też sprzedać nieruchomość z hipoteką, ale w akcie notarialnym zapisać, że tylko część kwoty zostanie nam zapłacona, a reszta trafi bezpośrednio do banku jako spłata kredytu.

Bo tak było zawsze

W przypadku sprzedaży części nieruchomości, której jesteśmy współwłaścicielami, np. kiedy w willi są dwa mieszkania i wspólny ogródek, zdarza się, że pewne rzeczy są użytkowane umownie. Trzeba mieć jednak świadomość, że takie niepisane umowy pomiędzy sąsiadami przechodzą na kolejnego współwłaściciela. Dlatego umowa co do sposobu użytkowania będzie wiązała również nabywcę. Jeżeli podzieliliśmy się z sąsiadem strychem, piwnicą czy ogrodem w określony sposób, to taki podział przejmie również nabywca, nawet jeżeli nie będzie to formalnie ujawnione w księdze wieczystej. Nowy właściciel, jeśli będzie chciał zmienić sposób korzystania z nieruchomości, a druga strona się na to nie zgodzi, będzie musiał wystąpić do sądu o ustanowienie nowego sposobu użytkowania.

Zwieńczeniem wszystkich „spraw papierkowych” związanych ze sprzedażą nieruchomości będzie podpisanie umowy z kupującym. Oprócz warunków przeprowadzenia samej transakcji powinniśmy w niej zapisać zasady wydania nieruchomości i umówić się, od jakiego momentu druga strona przejmuje jej użytkowanie. Wtedy należy przepisać wszystkie liczniki na nowego właściciela. Leży to przede wszystkim w interesie sprzedającego, ponieważ nabywcy nie obciążają żadne długi, które nie są wpisane do księgi wieczystej.

Mieszkanie pod lupą

Zanim jednak sprzedamy nieruchomość, powinniśmy również zastanowić się, czy oprócz porządku w papierach nie potrzebuje ona również przeprowadzenia rzeczywistego generalnego sprzątania, a może nawet drobnych napraw czy niewielkiego remontu. Będzie to miało wpływ nie tylko na cenę, ale również na czas sprzedaży.

Na stan budynku, w którym znajduje się nasze mieszkanie, najczęściej niewiele możemy sami poradzić. Jeżeli jednak wspólnota odkłada pieniądze na remont i jest on już zaplanowany, może warto przemyśleć wstrzymanie się ze sprzedażą mieszkania przez kilka miesięcy, bo może to znacząco wpłynąć na ocenę naszej oferty przez potencjalnych kupców. Jeżeli sprzedajemy dom, to czasami wystarczy poprawić niewiele rzeczy, żeby zrobić lepsze wrażenie. Na pewno korzystniej będzie prezentował się ogródek ze skoszoną trawą, naoliwiona brama, która nie wydaje przeraźliwego pisku przy każdym otworzeniu furtki czy wymieniona żarówka na ganku. Pamiętajmy, że wiele osób ogląda nieruchomość po pracy, kiedy na dworze jest już ciemno i niezbyt przyjemnie wchodzi się do tonącego w mroku domu. Dla kupujących ważne jest, czy poprzedni właściciel dbał o swój dom, można to poznać chociażby po naprawionej dziurze w płocie czy zamiecionych schodach.

Dobre wrażenie

Sporo osób decyduje się na kupno nieruchomości na rynku wtórnym, ponieważ nie chce robić na początek remontu czy ponosić kosztów wykańczania nowego mieszkania. Dlatego szukają oni nieruchomości, do których można się od razu wprowadzić i ewentualny remont oraz przerobienie lokalu pod własny gust odłożyć w czasie. Na kupujących dobre wrażenie robią mieszkania jasne i czyste.

Jeżeli prezentujemy nasze mieszkanie w dzień, dobrze jest odsłonić wszystkie okna, żeby do środka wpadło więcej naturalnego światła. Oczywiście jeżeli okna nie były dawno myte, na niewiele się to zda i może tylko pogorszyć ogólne wrażenie. W sytuacji, kiedy wiele osób ogląda mieszkanie wieczorem, postarajmy się je jak najlepiej oświetlić, wymieńmy wszystkie żarówki, naprawmy zepsute kontakty.

Na pewno złe wrażenie na kupujących zrobi bałagan. Wszystkie rzeczy, które pozostawimy na wierzchu, wprowadzą chaos i wrażenie zagracenia. Jeżeli brakuje nam miejsca w szafach, warto niektóre rzeczy, np. dziecięce zabawki, pochować do kolorowych kartonów. Dużym błędem jest brud w łazience i kuchni. To są pomieszczenia najdroższe do wyremontowania i kupującym często zależy na tym, żeby można je było jeszcze przez kilka lat użytkować. Niekorzystnie wypadną brudne naczynia w zlewie czy brudne ubrania w łazience.

Pamiętajmy też o wyeliminowaniu nieprzyjemnych zapachów z mieszkania, wyniesieniu śmieci, sprzątnięciu kuwety po kocie, ponieważ wszelkie zapachy bardzo mocno działają na podświadomość oglądających. Jeżeli mamy na to czas, dobrze jest bezpośrednio przed wizytą oglądających wywietrzyć mieszkanie, powstrzymać się od palenia papierosów i gotowania intensywnie pachnących potraw. Osobną kwestią jest rozstrzygnięcie, czy chcemy remontować mieszkanie. Czasami się to po prostu nie opłaca, ale na pewno korzystniejsze wrażenie zrobi lokal z czystymi ścianami. Jeżeli się na to zdecydujemy, najlepiej jest pomalować je na biało lub jakieś jasne kolory, ponieważ optycznie powiększą przestrzeń i podkreślą wrażenie czystości.

W domowej atmosferze

Pomieszczeniem, które jako pierwsze zobaczą wszyscy zainteresowani, jest przedpokój, dlatego postarajmy się, żeby nie potykali się o pozostawione na podłodze buty i kapcie. Jeżeli mamy ciasny przedpokój, to wynieśmy kurtki domowników do szafy, żeby oglądający mieli gdzie powiesić swoje rzeczy. Dobrze jest zaproponować to zwłaszcza w zimie, kiedy przychodzący do nas ludzie mają na sobie ciepłe kurtki i będą czuli się niekomfortowo w nagrzanym pomieszczeniu.

Podczas prezentowania dokumentów dotyczących mieszkania zaproponujmy, żeby goście usiedli, może nawet zaoferujmy coś do picia. Niektórzy sprzedający wolą umawiać kilka osób na tę samą godzinę, żeby spowodować wrażenie dużego zainteresowania ofertą. Trzeba jednak mieć świadomość minusów takiej sytuacji. Im więcej osób, tym większy tłok i poczucie ciasnoty w mieszkaniu. Rozmawiając z jedną osobą, nie widzimy, co robi inna w drugim pomieszczeniu, a odpowiadając na zbyt wiele pytań jednocześnie, możemy wywrzeć wrażenie lekceważenia niektórych osób. Poza tym zawsze istnieje ryzyko, że przyjdzie do nas ktoś, kto od progu będzie głośno wszystko krytykował i zniechęci innych do naszej oferty. Trzeba również pamiętać, że już w trakcie pierwszej wizyty niektórzy chcą rozmawiać o cenie, a źle się negocjuje, kiedy słuchają tego osoby trzecie.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik