Jak działają biura obrotu nieruchomościami - zawód pośrednik

Zanim zdecydujemy o kupnie czy sprzedaży mieszkania z pomocą pośrednika lub bez warto dowiedzieć się jakie korzyści płyną ze skorzystania z usług profesjonalisty i czego można spodziewać się po biurach obrotu nieruchomościami. Nie wszystkie biura oferują ten sam zakres usług i taką samą jakość obsługi.

Podstawa prawną do wykonywania zawodu pośrednika jest ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku, wraz z późniejszymi zmianami. Jest w niej zapisane, że pośrednik musi posiadać licencję, która daje mu prawo do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”.  Tytuł ten jest objęty ochroną prawną, co oznacza że niedozwolone jest posługiwanie się tym tytułem bez odpowiednich uprawnień. Dodatkowo, prowadzenie działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami bez odpowiedniej licencji jest wykroczeniem, za które może być nałożona kara grzywny (do 5000 zł) kara ograniczenia wolności a nawet aresztu.

Licencja jest obowiązkowa

W ubiegłym roku weszła w życie nowelizacja ustawy, w której m.in. zostały złagodzone wymogi co do kwalifikacji pośredników. Aby otrzymać licencję trzeba mieć ukończone studia wyższe, ukończone studia podyplomowe w zakresie obrotu nieruchomościami oraz odbyć półroczną praktykę. Wraz z nowelizacją został zniesiony obowiązkowy egzamin państwowy, który wcześniej musieli zdawać kandydaci na pośredników, żeby zdobyć licencję. Zmiany te, jak i sam obowiązek posiadania licencji, były mocno dyskutowane w samym środowisku pośredników, z których cześć uważała, że jest to krok w złą stronę i egzamin powinien zostać, cześć uważała że zmiany i tak są zbyt ostrożne, bo dostęp do tego zawodu powinien być łatwiejszy. Sprawa trafiła nawet do Trybunału Konstytucyjnego, który rozpatrywał kwestię zgodności z Konstytucją obowiązkowej licencji dla pośredników i w wyroku z 27 marca 2008 roku orzekł, że przepis nakładający ten obowiązek jest zgodny z ustawą zasadniczą. Zdaniem Trybunału obowiązek posiadania licencji jest uzasadniony, ponieważ wynika z konieczności posiadania odpowiednich kwalifikacji przez podmioty wykonujące działalność pośrednictwa. Z punktu widzenia klientów biur, z utrzymania obowiązkowych licencji wypływa dla nich taka korzyść, że mając do czynienia z profesjonalistami, którzy muszą zdobyć swoje uprawnienia, mogą oczekiwać zachowań i działań zgodnych z pewnymi normami. Oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośredników obowiązują również standardy zawodowe, które są ustalane przez organizacje zawodowe i muszą być uzgadniane z właściwym ministrem. Muszą ich przestrzegać wszyscy, którzy mają licencję, bez względu na to, czy nalezą do stowarzyszeń, które tworzyły te zasady. Pierwszy raz standardy zawodowe weszły w życie w 2005 roku, natomiast w tym roku pojawiły się nowe standardy, częściowo zmieniające dotychczasowe.  Najważniejsze zmiany w standardach omówiliśmy w sierpniowym wydaniu miesięcznika Rynek Dolnośląski.

Możliwości i obowiązki

Zgodnie z ustawą pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu

przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, jak również umów najmu i dzierżawy.  Jest tu również zapis mówiący o tym,  że pośrednik może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Kluczowe jest tutaj słowo- może, ale nie musi, dlatego wszystkie nasze oczekiwania co do współpracy z biurem powinny znaleźć się w treści umowy. Ponieważ biura ze sobą konkurują, są pośrednicy którzy doradztwo traktują jako obowiązek i standardową usługę wliczoną w wynagrodzenie, czyli prowizję, ale są również pośrednicy którzy traktują te czynności jako dodatkowe.

W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Jest to szczególnie ważna sprawa, ponieważ w biurze mogą pracować osoby bez licencji, które wykonują tzw. czynności pomocnicze takie jak np. przyjęcie oferty, prezentacja nieruchomości, konstruowanie ogłoszeń. Za wszystkie czynności wykonywane przez takie osoby odpowiada jednak pośrednik i to na nim spoczywa odpowiedzialność za sfinalizowanie transakcji, bo to z nim jest podpisana umowa. Zdarzają się również sytuacje, kiedy właścicielem biura jest przedsiębiorca, który osobiście nie posiada licencji, ale zatrudnia licencjonowanych pośredników i to oni są odpowiedzialni za przeprowadzane transakcje. W umowie musi się również znaleźć oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej  za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.  Taką szkodą może być np. sprzedaż mieszkania z wadą prawną, która wynikałaby z nierzetelnego sprawdzenia dokumentów. Ubezpieczenie dla pośredników jest obowiązkowe, dodatkowo jeżeli właścicielem biura nie jest pośrednik, również on musi posiadać takie ubezpieczenie.

Co robi pośrednik

Warto zwrócić uwagę, że sama ustawa nie precyzuje dokładnie jakie czynności wchodzą w zakres pośrednictwa. Jest tylko napisane, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa, którą należy podpisać z pośrednikiem. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.  Nie możemy zatem umówić się z pośrednikiem słownie, wszystko musi być na piśmie. Najczęściej każde biuro ma już przygotowane standardowe umowy, warto jednak pamiętać że nie musimy podpisywać ich w takiej treści, jak zostały pierwotnie skonstruowane. Warunki umowy są również kwestią negocjacji, wypływających z różnych potrzeb i oczekiwań, dlatego ich ostateczny kształt powinien zależeć również od klientów biur. Nie ma zamkniętej listy czynności, które pośrednik powinien wykonać. W praktyce przyjęło się że podstawowe obowiązki pośrednika to zamieszczenie ogłoszenia w mediach, prezentacja potencjalnie zainteresowanym klientom, sprawdzenie dokumentów takich jak np. księga wieczysta, ale niektórzy pośrednicy również pomagają np. w wyborze kredytu. W ustawie jest zapisane że pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych i ewidencji ludności. Prawo to jednak nie obowiązek. To czy i w jaki sposób zostaną te czynności wykonane zależy oczywiście od rzetelności danego biura. Dlatego jeżeli zależy nam żeby pośrednik wszystko dokładnie sprawdził, wypunktujmy nasze oczekiwania w umowie, którą podpisujemy, żeby była jasność co do warunków na jakie się umówiliśmy.

Na wyłączność

Większość umów pośrednictwa to tzw. umowy otwarte, kiedy sprzedający decydują się na współprace z kilkoma biurami. Rzadziej na rynku występują tzw. umowy na wyłączność, kiedy klient zleca sprzedaż lub wynajem tylko jednemu pośrednikowi.

Podpisanie z pośrednikiem umowy na wyłączność oznacza, że nie możemy tego samego mieszkania sprzedawać za pomocą innego biura. Najczęściej pośrednicy w umowach na wyłączność chronią swoje interesy wprowadzając do nich zapisy, że niezależnie od tego czy klient sprzeda mieszkanie z pośrednikiem czy bez, będzie musiał zapłacić prowizję pośrednikowi, z którym podpisana jest umowa. Bez względu na to, czy podpisujemy umowę z kilkoma biurami czy tylko z jednym, należy ustalić w niej warunki odstąpienia i ramy czasowe w których mają obowiązywać umowy.

Stawki są umowne

Za swoją pracę pośrednik pobiera prowizję w wysokości, na jaką umówi się klientem. Nie są to ustawowo narzucone stawki, tylko kwestia umowy i negocjacji. Na wrocławskim rynku najczęściej spotykane są prowizje w wysokości od 2 (bardzo rzadko od 1 proc.) do 3 proc. wartości nieruchomości (plus VAT od prowizji w wysokości 22 proc.), pobierane od obu stron transakcji. Prowizję pośrednikowi płacimy tylko w wypadku zrealizowanej transakcji, ponieważ nie jest ona zależna od poniesionych kosztów tylko od osiągniętego efektu, a efektem jest właśnie zawarta transakcja (wyjątkiem jest umowa na wyłączność, o której pisaliśmy wyżej). Warto tu przy okazji przypomnieć, że w nowych standardach zawodowych znalazły się zapisy regulujące kontrowersyjny dotychczas temat obsługi przez jednego pośrednika obu stron transakcji i co za tym idzie pobierania prowizji zarówno od sprzedającego, jak i kupującego. Zgodnie z nowymi standardami pośrednik może nadal obsługiwać zarówno sprzedającego jak i kupującego jednocześnie, ale pod warunkiem otrzymania ich pisemnej zgody. Wynika z tego również to, że nie powinien odmówić prezentacji nieruchomości, którą ma w swojej ofercie, osobom, które nie mają z nim podpisanej umowy i od których nie dostanie prowizji.

Jeszcze kilka lat temu normą w biurach było pobieranie tzw. opłaty wstępnej, w wysokości około 30-50 zł za przyjęcie oferty, obecnie pośrednicy odeszli już od tej praktyki.

Ponadto w nowych standardach zawodowych znalazł się zapis, iż pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa poniżej kosztów ich świadczenia lub przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia. Dlatego nie wystarczy w ogłoszeniu napisać, że kupujący nie płaci prowizji, bo przecież pośrednikowi ktoś musi zapłacić, tylko należy wskazać, że koszty prowizji pokrywa strona sprzedająca- jeżeli taka była umowa klientem.

Odpowiedzialność pośrednika

 

Pośrednik wobec klientów ponosi trzy rodzaje odpowiedzialności: karną, cywilnoprawną i zawodową. Odpowiedzialność cywilnoprawna oznacza, że klient może na drodze sądowej dochodzić odszkodowania z tytułu  poniesionej szkody. Z kolei odpowiedzialności zawodowej podlegają wszyscy pośrednicy niestosujący się do standardów zawodowych. Pociągniecie pośrednika do takiej odpowiedzialności może skończyć się nawet odebraniem mu licencji. Wobec pośrednika mogą być również orzeczone kary dyscyplinarne, takie jak np. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do roku, upomnienie czy nagana.

We wszelkich sprawach spornych z pośrednikami, zanim udamy się do sądu, warto pamiętać o jeszcze jednej możliwości. Stowarzyszenia pośredników posiadają swoje sądy koleżeńskie i można najpierw zgłosić się ze swoją sprawą np. do  DOSPON, czyli Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Stowarzyszenie nieodpłatnie może pomóc w negocjacjach pomiędzy skłóconymi stronami i jeżeli to będzie możliwe doprowadzić do ugody. Warto również pamiętać, że z pytaniami i wątpliwościami możemy zwrócić się do miejskiego rzecznika praw konsumenta lub stowarzyszeń konsumenckich. Prezes UOKiK prowadzi również rejestr niedozwolonych postanowień umownych, które są na bieżąco aktualizowane i dostępne na stronie internetowej www.uokik.gov.pl.

Biura nieruchomości Wrocław

Biura nieruchomości Warszawa

Biura nieruchomości Kraków

Biura nieruchomości Poznań