Jak bezpiecznie wynajmować od kogoś mieszkanie

Warto wynajmując od kogoś mieszkanie znać przepisy regulujące wypowiedzenie, podwyżki czynszu, naprawy i remonty.

Z punktu widzenia lokatora

Nie najlepsze czasy przyszły na najemców. Wraz ze wzrostem cen mieszkań wzrosły również ceny najmu. Jeszcze nie tak dawno stawki czynszów przez lata utrzymywały się niemal na tym samym poziomie, ale w ciągu ostatnich dwóch lat ceny gwałtownie poszybowały w górę. Zdaniem wrocławskich pośredników wynajęcie kawalerki we Wrocławiu to obecnie koszt 1100–2000 zł. Te poniżej 1000 zł praktycznie się nie zdarzają.

Bardzo wiele zależy tu od lokalizacji i wyposażenia. Najtańsze, dwudziestometrowe kawalerki można znaleźć w blokach, najdroższe są te ponad trzydziestometrowe, luksusowo wyposażone lokale w centrum. Przeważnie są to mieszkania w nowym budownictwie, tzn. budynkach stawianych po 2000 roku. Mieszkania dwupokojowe, również w zależności od standardu i lokalizacji, mają ceny od 1600 zł do 2500 zł. Ceny trzypokojowych mieszkań oscylują w granicach 2000 zł do 3500 zł. Średnie ceny domów do wynajęcia we Wrocławiu wahają się pomiędzy 5000–12 000 zł, chociaż zdarzają się zarówno tańsze budynki na peryferiach, jak i luksusowe rezydencje z czynszem rzędu 15 000–20 000 zł miesięcznie.

Powód musi być

Chyba wszyscy najemcy najbardziej obawiają się dwóch rzeczy: niespodziewanego wypowiedzenia mieszkania oraz podwyżki czynszu. W obu sytuacjach najważniejszą „bronią” w rękach lokatorów jest ustawa o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku, która, przynajmniej w teorii, bardziej broni praw najemców niż właścicieli mieszkań. Np. jeżeli podpiszemy z właścicielem mieszkania umowę na czas nieokreślony, możliwości jej wypowiedzenia będą bardzo ograniczone. W zasadzie właściciel nie będzie mógł nam wypowiedzieć lokalu bez podawania przyczyn, takich jak np. zwłoka z zapłatą czynszu albo innych opłat za trzy pełne okresy płatności.

Jednak nawet wtedy, zgodnie z prawem, właściciel powinien najpierw wezwać najemcę do zapłaty i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na wyrównanie zaległości. Inne przyczyny wypowiedzenia, zgodnie z ustawą, to m.in. używanie lokalu sprzecznie z umową (np. urządzenie biura w lokalu mieszkalnym), wyrządzenie szkód w mieszkaniu, zniszczenie wyposażenia, naruszanie w sposób rażący porządku domowego i uciążliwość wobec innych lokatorów. Ale nawet w tych sytuacjach właściciel powinien najpierw pisemnie upomnieć lokatora, zanim rozwiąże z nim umowę.

Bez upomnienia może wypowiedzieć mieszkanie np. wtedy, kiedy budynek wymaga rozbiórki albo remontu. Nawet jeżeli właściciel chciałby zamieszkać w swoim własnym mieszkaniu, to może rozwiązać umowę, ale termin wypowiedzenia wynosi wówczas... trzy lata, chyba że właściciel jednocześnie proponuje lokal zamienny. W takim wypadku musi nas uprzedzić „tylko” pół roku wcześniej. Dlatego umowy najmu na czas nieokreślony są na rynku rzadkością.

Na pewien czas

Właściciele mieszkań najchętniej podpisują umowę na czas określony. Wygasa ona automatycznie po umówionym czasie i właściciel nie musi dodatkowo wypowiadać jej na piśmie ani w żaden sposób tego uzasadniać. Żeby wypowiedzieć taką umowę, trzeba z góry umówić się na określone sytuacje, w których obie strony będą mogły to zrobić. Należy bowiem pamiętać, że obowiązuje ona dwie strony i nie będziemy mogli tak po prostu wyprowadzić się po kilku miesiącach tylko dlatego, że mieszkanie przestało nam się podobać lub znaleźliśmy sobie tańsze. Nawet jeżeli fizycznie się wyprowadzimy, będziemy nadal musieli płacić czynsz do końca okresu obowiązywania umowy.

Uwaga, podwyżka!

Chociaż ustawowy termin wypowiedzenia czynszu wynosi trzy miesiące, strony mogą umówić się na dłuższy okres. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi mieszkania na zmianę czynszu w trakcie obowiązywania umowy, ale pod pewnymi warunkami. Powinien on zrobić to na piśmie, łącznie z podaniem przyczyn. Zgodnie z ustawą czynsz można podnieść wtedy, kiedy przychody uzyskiwane przez właściciela z wynajmu lokalu nie zapewniają mu „pokrycia kosztów na utrzymanie lokalu, a także zwrotu kapitału i godziwego zysku”.

Jednocześnie podwyżki nie mogą być naliczane zbyt często. Zgodnie z prawem nie mogą następować częściej niż co 6 miesięcy i to od daty, kiedy poprzednia podwyżka zacznie obowiązywać. Ważne jest również to, że najemca ma prawo nie zgodzić się na podwyższenie mu czynszu. Musi to zrobić na piśmie i wtedy umowa najmu ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia czynszu, czyli po trzech miesiącach, ale do tej pory najemca płaci czynsz we wcześniejszej wysokości. Oznacza to jednak utratę mieszkania i konieczność znalezienia sobie nowego lokum. Najemca może również zakwestionować podwyżkę, wnosząc powództwo do sądu i dowodzić przed nim, że jest ona nieuzasadniona. W tym wypadku to właściciel będzie musiał udowodnić przed sądem, że podwyżka jest zasadna.

W praktyce oznacza to, że możemy zachować dotychczasowe mieszkanie na dłuższy czas, ponieważ nie będziemy musieli się wyprowadzić przed wydaniem wyroku, ale należy liczyć się z tym, że jeżeli przegramy w sądzie, to będziemy musielizapłacić właścicielowi różnicę pomiędzy tym czynszem, który płaciliśmy, a uznanym przez sąd. Trzeba również pamiętać o kosztach procesu, które ponosi strona przegrywająca. Nie można zapominać również o tym, że właściciel ma prawo podwyższyć nam czynsz, jeżeli zdrożeją pewne jego elementy niezależne od woli właściciela. Np. jeśli nastąpi podwyżka opłat za prąd, nie będziemy mogli nie zgodzić się na wynikający tego wyższy czynsz.

Coś tu cieknie...

Wielu najemcom sen z oczu spędzają również takie przypadki jak popsuta lodówka, pęknięta rura czy cieknący dach. Nie da się ich wszystkich wyszczególnić w umowie, ale są one regulowane przepisami ustawy. Generalnie koszty wszystkich drobnych napraw związanych z eksploatowaniem mieszkania powinien ponosić lokator. Właściciel nie może zmusić nas do remontu mieszkania czy poważniejszych napraw, jednak wszelkie usterki instalacji, które mogą być poważnym wydatkiem, obciążają najemcę. Dlatego warto przed podjęciem decyzji o wynajmie mieszkania w nie najlepszym stanie gruntownie przemyśleć decyzję i w miarę możliwości sprawdzić jakość najważniejszych instalacji. Najemca ma obowiązek utrzymywać lokum w dobrym stanie i dokonywać drobnych napraw, chronić lokal przez uszkodzeniem i przestrzegać „porządku domowego”. Najemca nie może np. żądać od właściciela pokrycia kosztów udrożnienia zatkanej rury.

ednocześnie warto pamiętać, że kwestie napraw, które reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mogą być również negocjowane i strony mogą umówić się na własne warunki. Jeżeli obawiamy się, że nie poradzimy sobie finansowo z poważnymi awariami, możemy w umowie określić, do jakiej kwoty będziemy odpowiadali za koszty napraw.

Z meldunkiem czy bez

Dla wielu najemców bardzo ważną sprawą jest kwestia zameldowania. Z kolei właściciele czasami obawiają się tego tematu i wolą nie meldować nikogo w swoim mieszkaniu, żeby nie mieć problemu z pozbyciem się takiego lokatora. Ich obawy są jednak nieuzasadnione, ponieważ fakt zameldowania nie tworzy żadnych praw do lokalu. To jest tylko administracyjne potwierdzenie tego, gdzie dana osoba przebywa. Żeby zostać zameldowanym w mieszkaniu na pobyt stały albo czasowy, który trwa ponad trzy miesiące, trzeba przedstawić potwierdzenie pobytu w tym lokalu. Nie musi być ono jednak dokonane przez właściciela, może to zrobić osoba dysponująca tytułem prawnym do lokalu, czyli właśnie najemca. W takim przypadku należy jednak przedstawić umowę najmu. Po rozwiązaniu umowy, jeżeli lokator sam się nie wymelduje (mimo że ma taki obowiązek), właściciel może zwrócić się do urzędu o wymeldowanie najemcy.

Wolnoć Tomku w swoim domku

W trakcie trwania najmu właściciel nie ma prawa urządzać swoim lokatorom niezapowiedzianych wizyt czy kontrolować mieszkania podczas ich nieobecności. Zdarza się, że właściciele nowych mieszkań przesadnie obawiają się o ich stan, co prowadzi do niepotrzebnych nieporozumień. Najlepiej jest od początku umówićsię, w jakich okolicznościach wynajmujący będzie mógł wejść do mieszkania, np. raz w miesiącu w sprawie czynszu. Właściciel mieszkania nie powinien mieć do nas pretensji, że przyjmujemy gości, którzy u nas nocują czy zapraszamy przyjaciół, jeżeli prowadzić przed wydaniem wyroku, ale należy liczyć się z tym, że jeżeli przegramy w sądzie, to będziemy musieli zapłacić właścicielowi różnicę pomiędzy tym czynszem, który płaciliśmy, a uznanym przez sąd. Trzeba również pamiętać o kosztach procesu, które ponosi strona przegrywająca. Nie można zapominać również o tym, że właściciel ma prawo podwyższyć nam czynsz, jeżeli zdrożeją pewne jego elementy niezależne od woli właściciela. Np. jeśli nastąpi podwyżka opłat za prąd, nie będziemy mogli nie zgodzić się na wynikający
z tego wyższy czynsz.

Coś tu cieknie...

Wielu najemcom sen z oczu spędzają również takie przypadki jak popsuta lodówka, pęknięta rura czy cieknący dach. Nie da się ich wszystkich wyszczególnić w umowie, ale są one regulowane przepisami ustawy. Generalnie koszty wszystkich drobnych napraw związanych z eksploatowaniem mieszkania powinien ponosić lokator. Właściciel nie może zmusić nas do remontu mieszkania czy poważniejszych napraw, jednak wszelkie usterki instalacji, które mogą być poważnym wydatkiem, obciążają najemcę. Dlatego warto przed podjęciem decyzji o wynajmie mieszkania w nie najlepszym stanie gruntownie przemyśleć decyzję i w miarę możliwości sprawdzić jakość najważniejszych instalacji. Najemca ma obowiązek utrzymywać lokum w dobrym stanie i dokonywać drobnychnapraw, chronić lokal przez uszkodzeniemi przestrzegać „porządku domowego”. Najemca nie może np. żądać od właściciela pokrycia kosztów udrożnienia zatkanej rury.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik