Domy ze świadectwem - przewodnik po przepisach dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej

Od 1 stycznia wszedł w życie obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynków, zwanego popularnie certyfikatem energetycznym lub paszportem energetycznym.

Świadectwa charakterystyki energetycznej są to dokumenty określające jaka ilość energii w ciągu roku w przeliczeniu na metr kwadratowy będzie potrzebna dla zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem danego budynku. Podstawą do sporządzenia świadectwa jest charakterystyka energetyczna budynku, określona w dokumentacji technicznej lub dla budynku istniejącego, jeśli brak jest dla niego dokumentacji technicznej - wyznaczana w wyniku inwentaryzacji techniczno-budowlanej. Charakterystyka energetyczna jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynku użyteczności publicznej także oświetlenia. Trzeba przy tym pamiętać, że są to wartości obliczeniowe, często uśrednione, odniesione do warunków normatywnych, niepokrywające się z faktycznymi kosztami eksploatacji. Nie uwzględnia się np. w budynku mieszkalnym położenia danego mieszkania, czyli kierunków świata, kondygnacji itp. Wszystkie liczone są jednakowo, o ile jest wspólna instalacja grzewcza w budynku.

W zgodzie z przepisami unijnymi

Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectw energetycznych dla budynków wynika z przepisów prawa europejskiego, do których Polska, jako członek UE zobowiązana była się dostosować.  Mówi o tym  Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Jej wydanie było pokierowane względami ekologicznymi i miało na celu propagowanie przedsięwzięć i technologii energooszczędnych. Dzięki temu, że dla nieruchomości sporządza się takie świadectwa, można porównać szacowane wymagania energetyczne danego lokalu, mieszkania, budynku, czyli koszty eksploatacji (szacowane, nie rzeczywiste). Przeniesienie przepisów unijnych do polskiego systemu prawnego zostało dokonane poprzez ustawę z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2007 r. Nr 191, poz. 1373) oraz akty wykonawcze.

6 listopada 2008 roku Minister Infrastruktury podpisał trzy rozporządzenia niezbędne do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej, które określają m.in. metodologię obliczania charakterystyki energetycznej budynku i wzory świadectw. Nowe przepisy dotyczą przede wszystkim nowych budynków oddawanych do użytku, ale także – co ważne – budynków (lokali) podlegających zbyciu lub wynajmowi.  W rezultacie dla każdego budynku (mieszkania), który chcemy sprzedać albo wynająć, powinniśmy uzyskać takie świadectwo. Dla nowo budowanych domów warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest posiadanie takiego świadectwa i to niezależnie od tego, czy budynek ten jest budowany przez dewelopera, czy też przez osobę prywatną w tzw. systemie gospodarczym.

Wśród wyjątków, dla których nie trzeba posiadać świadectw znalazły się: zabytki, miejsca kultu religijnego, budynki niemieszkalne służące rolnictwu, budynki przeznaczone do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata, budynki  przemysłowe i gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m kw/rok, budynki  mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku oraz budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m kw.

Przepisy na papierze

Chociaż nowe przepisy weszły w życie i na oficjalnej stronie internetowej  Ministerstwa Infrastruktury można znaleźć wszelkie podstawowe  informacje na ten temat, można tu również przeczytać, że „brak świadectwa nie umożliwia dokonania transakcji [sprzedaży nieruchomości] i nie stanowi formalnej przeszkody w jej zawarciu”. Oznacza to, że chociaż od nowego roku każde sprzedawane mieszkanie powinno posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej, jego brak nie spowoduje, że transakcja będzie nieważna.

Głos w tej sprawie zabrali również notariusze. Na początku roku oficjalne stanowisko przedstawiła Krajowa Rada Notarialna, która w komunikacie wydanym 7 stycznia 2009 roku jednoznacznie stwierdziła, że brak świadectwa nie może być przeszkodą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W uzasadnieniu  Prezes Krajowej Rady Notarialnej Jacek Wojdyło wyjaśnia:  - „Przepisy znowelizowanego Prawa budowlanego nie określają żadnych dodatkowych obowiązków notariusza przy sporządzaniu umów (...). Nie zawierają też żadnych sankcji za brak świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umów zbycia, których przedmiotem są budynki lub lokale. W szczególności przepisy nie uzależniają możliwości sporządzania aktu notarialnego obejmującego umowę zbycia nieruchomości (budynku lub lokalu) od udostępnienia nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej, o którym mowa w art. 63a Prawa budowlanego.

Powyższe dotyczy także, dokumentowanych w formie aktu  notarialnego, umów zbycia spółdzielczych własnościowych praw do  lokali (w ustawie  brak w  ogóle jakichkolwiek regulacji w tym zakresie), jak również dotyczy zawieranych w formie aktu notarialnego umów najmu budynków i lokali. W związku z powyższym, mimo iż udostępnienie świadectwa charakterystyki energetycznej nie stanowi koniecznej przesłanki dla zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, z racji znaczenia rzeczonych świadectw dla charakterystyki chłonności energetycznej budynków lub lokali, KRN poddaje pod rozwagę zasadność informowania, zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania nowych przepisów, nabywców nieruchomości o treści art. 5 ust. 3-7 oraz art. 63 i 63a Prawa budowlanego.

Informacja taka, a także zamieszczenie w tym zakresie stosownej wzmianki w treści odczytywanego aktu notarialnego, może okazać się pomocne dla stron czynności notarialnych w podjęciu właściwej decyzji przy formowaniu wzajemnych praw i obowiązków w świetle maksymy volenti non fit iniuria (chcącemu nie dzieje się krzywda)”.

Świadectwo to obowiązek
 

Chociaż w obecnym stanie prawnym nie ma żadnych administracyjnych sankcji administracyjnych, czy karnych za nieposiadanie świadectwa dla zbywanej nieruchomości, to zarówno kupujący jak i najemca nieruchomość może takiego świadectwa zażądać. Właściciel powinien bowiem udostępnić prawidłowo sporządzone świadectwo nabywcy bądź najemcy budynku (lokalu). Trzeba też pamiętać o tym, że chociaż przekazanie świadectwa zawierającego nieprawdziwe informacje nie jest karane, to w myśl ustawy stanowi wadę fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady (art. 5 ust. 6 Prawa budowlanego). Nabywca budynku może więc np. żądać obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości jak również naprawienia szkody wynikającej z tego, że sprzedający nie udostępnił mu świadectwa.

Do kogo po świadectwo
 

Zgodnie z przepisami  ustawy z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo Budowlane  świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych

• ukończyła co najmniej studia magisterskie

• nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe

• posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

 

Do osób posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej ( które z mocy ustawy mogą wystawiać świadectwa charakterystyki energetycznej) najłatwiej dotrzeć poprzez samorządy zawodowe architektów i inżynierów budownictwa, które prowadzą rejestr osób z uprawnieniami budowlanymi na danym obszarze. (są to: Polska Izba Inżynierów Budownictwa, Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej i Krajowa Izba Urbanistów). Oczywiście trzeba przy tym pamiętać, że nie każda osoba posiadająca uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków z tytułu posiadanych uprawnień budowlanych do projektowania musi być członkiem izby inżynierów budownictwa.
 

Druga grupa uprawnionych to osoby, które zdadzą odpowiedni egzamin albo ukończą studia podyplomowe (inżynier z uprawnieniami budowlanymi nie może sporządzać świadectw, potrzebny jest do tego tytuł magistra). Na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury  znajduje się wykaz uczelni z zatwierdzonym przez Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego programem studiów podyplomowych uprawniających do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej zgodnie z art. 5 ust. 11 ustawy Prawo budowlane. Rejestr osób, które zdały taki egzamin ma być dostępny na stronach Ministerstwa Infrastruktury.

 

Świadectwo z datą ważności

Raz sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez  10 lat, pod warunkiem nieprzeprowadzenia w tym czasie robót budowlanych, w wyniku których zmianie uległaby charakterystyka energetyczna budynku. W przypadku przeprowadzenia robót budowlanych, w wyniku których nastąpi zmiana charakterystyki energetycznej, konieczne jest sporządzenia nowego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.