Dom w budowie kupię
Nieruchomość w budowie przysparza kupującemu o wiele więcej problemów niż obiekt, który jest już skończony i oddany do użytku. Oprócz zbadania jego stanu technicznego oraz zakresu wykonanych prac nowy właściciel musi sprawdzić, czy inwestycja spełnia wymogi prawne. Warunkiem rozpoczęcia robót budowlanych jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę, sprzedający dom w budowie musi się więc takim pozwoleniem legitymować. Istnieje wprawdzie katalog robót, których prowadzenie nie wymaga tego zezwolenia, ale w wypadku budynków mieszkalnych zawsze jest ono konieczne.
Trzeba też pamiętać o tym, że do wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków konieczna jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Nieruchomość w budowie przysparza kupującemu o wiele więcej problemów niż obiekt, który jest już skończony i oddany do użytku. Oprócz zbadania jego stanu technicznego oraz zakresu wykonanych prac nowy właściciel musi sprawdzić, czy inwestycja spełnia wymogi prawne. Warunkiem rozpoczęcia robót budowlanych jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę, sprzedający dom w budowie musi się więc takim pozwoleniem legitymować. Istnieje wprawdzie katalog robót, których prowadzenie nie wymaga tego zezwolenia, ale w wypadku budynków mieszkalnych zawsze jest ono konieczne. Trzeba też pamiętać o tym, że do wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków konieczna jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna wydawana przez starostę powiatu, a w dużych miastach – przez prezydenta miasta. Brak wymaganego zezwolenia stanowi samowolę budowlaną, która karana jest przez inspektora nadzoru budowlanego nawet nakazem rozbiórki na koszt inwestora. Rozbiórka nie jest jednak zarządzana, jeżeli od ukończenia budowy minęło 5 lat i jest ona zgodna z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Inwestor musi wtedy jedynie uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Wszelkie prace powinny być prowadzone zgodnie z zatwierdzonym projektem, kupujący musi więc też sprawdzić, czy nie było od niego żadnych odstępstw. Każda istotna zmiana wymaga modyfikacji pozwolenia. Niezatwierdzenie zmian projektu może skończyć się jego uchyleniem, a przez to dalsza budowa jest uznawana za samowolę.
Nabywca obiektu budowlanego powinien mieć dostęp do całej dokumentacji budowy. Składają się na nią: projekt budowlany, dziennik budowy, który stanowi urzędowy dokument przebiegu robót, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, a niekiedy także rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów. Wszystkie te dokumenty sprzedający nieruchomość powinien przekazać nabywcy. Kupujący powinien także przeanalizować dokładnie treść wydanego pozwolenia na budowę – czy nie zostały w nim zawarte jakieś dodatkowe warunki prowadzenia robót. Musi też zbadać, czy nie zostały wydane przez właściwe organy żadne dodatkowe postanowienia lub decyzje związane z procesem budowlanym, np. o wstrzymaniu prowadzenia robót, o nakazie rozbiórki albo nakazie doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem itp. Gdy tego typu orzeczenia zostały wydane, należy skontrolować, czy były one przestrzegane.
Aby nowy inwestor mógł kontynuować roboty budowlane, musi złożyć wniosek o przeniesienie na jego rzecz pozwolenia na budowę. Powinien on być złożony już po dokonaniu transakcji sprzedaży, gdyż warunkiem przeniesienia jest wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.. Kupujący inwestycję musi oświadczyć, że przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, a także przedłożyć zgodę sprzedającego na przeniesienie pozwolenia (może ona znajdować się akcie notarialnym sprzedaży). Jeżeli wszystkie te warunki zostaną spełnione, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, nie może odmówić jej przeniesienia. Operacja ta zmienia jedynie adresata, wszystkie inne warunki pozwolenia pozostają te same. Zmiana inwestora nie może też być dla właścicieli sąsiednich nieruchomości powodem do żądania wznowienia postępowania.
Nabywca nieruchomości w budowie często chce zatrudnić nowego kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski. O każdej takiej zmianie trzeba niezwłocznie zawiadomić organ, który wydał pozwolenie na budowę.
Oczywiście sprawdzenie dokumentacji budowli będącej w trakcie realizacji może nas ustrzec przed różnego rodzaju prawnymi pułapkami, niemniej ważna jest ocena stanu faktycznego takiej nieruchomości. Najczęściej będzie to wymagać specjalistycznych informacji, tak więc najlepszym rozwiązaniem jest zasięgnięcie rady biegłego rzeczoznawcy, który oceni stan zaawansowania wykonanych już robót. Można też już na etapie kupna nieruchomości zatrudnić firmę budowlaną, która będzie prowadziła dalsze prace. Umożliwi to określenie w przybliżeniu kosztów doprowadzenia inwestycji do końca.
