Czy wybieramy korzystne kredyty hipoteczne?
Polacy zaciągają drogie kredyty mieszkaniowe – wynika z analizy Expandera. Niewiele osób bowiem ma chęć i czas, by porównywać ze sobą kilkadziesiąt ofert z różnych banków. A warto to robić, bo można zyskać kilkaset złotych miesięcznie. Szczególnie teraz, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych szybko rośnie.
Nie przepłacaj za kredyt hipoteczny
W przypadku kredytów hipotecznych, zazwyczaj wieloletnich, dużo większe znacznie niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych ma wybór najlepszej oferty. O ile w przypadku kredytów gotówkowych różnica w oprocentowaniu na poziomie 1 pkt proc. skutkuje miesięczną ratą wyższą tylko o niecałe 2 zł (dane dla kredytu na sumę 3 tys. zł i na 3 lata), to w przypadku kredytów hipotecznych analogiczna różnica w stawce oprocentowania oznacza wzrost miesięcznej raty o ponad 180 zł (dane dla kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat).
Tymczasem ze statystyk NBP dotyczących przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych wynika, że większość Polaków zaciąga kredyty oprocentowane powyżej przeciętnego poziomu na rynku. Według danych NBP, średnie ważone oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich wynosiło w czerwcu 4,6%. Expander sprawdził, że w tym okresie najlepszy kredyt (300 tys. zł na 30 lat, wartość zabezpieczenia 400 tys. zł) oferował Bank Millennium – jego oprocentowanie to tylko 3,84%. Oznacza to, że rata kredytu zaciągniętego przez przeciętnego Polaka jest o 138 zł wyższa, niż gdyby wybrał ofertę Millennium. Wcałego okresu spłaty daje to w sumie różnicę wynoszącą aż 49,8 tys. zł.
Różnica w wysokości raty i łącznej sumy odsetek pokazuje, ile można zyskać, wybierając korzystny, a nie „pierwszy z brzegu” kredyt mieszkaniowy. Załóżmy optymistycznie, że dla wyboru najlepszej oferty bankowej potrzeba 20 h. Oznacza to, że w przedstawionym wcześniej przypadku każda poświecona temu godzina daje oszczędność w wysokości 2,5 tys. zł. Tymczasem 20 godzin pracy przeciętnego Polaka to koszt ok. 400 zł brutto.
Jeszcze więcej można zyskać w przypadku kredytów w złotych. Tu średnie oprocentowanie kredytu według statystyk NBP wynosiło w czerwcu 8%. To aż o 1,12 pkt proc. wyżej, niż wynosi oprocentowanie kredytu w Dom Banku. Wybierając ofertę tego ostatniego, można na miesięcznej racie zaoszczędzić 229,5 zł (w stosunku do oferty przeciętnej), a na odsetkach ogółem aż 82,6 tys. zł. Jeżeli jednak porównamy ofertę Dom Banku z najdroższą ofertą Invest-Banku (8,53%), to oszczędność powiększa się do ponad 340 zł na miesięcznej racie oraz do prawie 123 tys. zł w łącznej kwocie odsetek.
Trzeba pamiętać, że banki w swoich materiałach zwykły operować po prostu stawką oprocentowania kredytu. Jednak porównywanie ofert różnych banków nie jest takie proste jak się wydaje, bowiem oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową, będącą elementem zmiennym. Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotówkach to najczęściej WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny.
Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt, który dziś jest najtańszy, może być już za kilka miesięcy droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, a starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych). Załóżmy hipotetycznie, że mamy dwa różne kredyty, oba oprocentowane w danym momencie według stawki 7%. Jednak w przypadku pierwszego stopa rynkowa wynosi 5,5%, a marża 1,5%. W drugim kredycie marża wynosi tylko 1%, a stopa rynkowa %. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów jest równe, to kredyt drugi z niższą marżą jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5% tańszy.
Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, gdyż kredyt zaciągamy na co najmniej kilka lub kilkanaście lat. W tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach i odwrotnie.
Paweł Majtkowski
