Części wspólne nieruchomości, czyli czyje?

Udało nam się nabyć własnościowe mieszkanie w bloku lub kamienicy i wydaje nam się, że już teraz tylko my decydujemy o jego losie. Niestety nie jest to do końca prawda, tworzymy bowiem z mocy prawa, wraz z innymi właścicielami mieszkań i lokali użytkowych w naszym budynku, wspólnotę mieszkaniową. Automatycznie nabywamy również prawa oraz obowiązki z nimi związane. Co należy zatem do części wspólnych i jakie wiążą się z nimi trudności?

Źródło: fotolia.com

Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Proste, prawda? Niestety nie do końca. 

Definicja ta jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w kwestii urządzeń. W przypadku instalacji gazowej, elektrycznej, a przede wszystkim wodno-kanalizacyjnej, wspólnoty mieszkaniowe mają problemy z określeniem, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmuje, że nieruchomość prywatną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część wspólną.

Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia.

Najbardziej problematyczne są balkony i tarasy, które doczekały się bogatego orzecznictwa, a nawet uchwały Sądu Najwyższego. Nie ulega przecież wątpliwości, że jeśli jest on połączony wyłącznie z konkretnym lokalem, to zwykle dostęp do niego ma wyłącznie właściciel danego mieszkania i to on, z wyłączeniem innych członków wspólnoty, z niego korzysta. Jednocześnie jednak balkon, a z pewnością jego przednia ściana, jest częścią elewacji budynku, stąd pojawiła się wątpliwość kto powinien pokrywać koszty jego remontu. Uznaje się jednak, że obowiązek konserwacji wewnętrznej części ściany zewnętrznej budynku, która jest również ścianą wewnętrzną lokali, należy do jego właścicieli, ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego nieruchomości – do wspólnoty mieszkaniowej. 

Dobrą praktyką jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu wspólnoty. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach w drodze głosowania. Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadocznemu pełnomocnikowi. 

Źródło: wspolnotymaleiduze.pl, wspolnotamieszkaniowa.pl, nieruchomosci.egospodarka.pl