ABC kredytów hipotecznych

Banki od dłuższego czasu zapowiadają, że kredyty będą droższe i trudniej dostępne. Póki co z tych zapowiedzi nic nie wynika, a Polacy ciągle chętnie się zadłużają.

Ekpert radzi

Tekst: Paweł Majtkowski, tabele: Jarosław Sadowski

Kolejne miesiące upływają pod znakiem drożejących kredytów mieszkaniowych w złotych. Od początku tego roku średnie oprocentowanie takich kredytów wzrosło z 6,83 proc. na 7,48 proc. Oznacza to, że w wypadku kredytu na 30 lat na każde 100 tys. zł długu rata miesięczna wzrosła o ponad 44 zł. Na szczęście przestały drożeć kredyty we frankach szwajcarskich. Analitycy spodziewają się nawet, że jeszcze w tym roku może dojść do pierwszych obniżek stóp procentowych w Szwajcarii, a co za tym idzie – do obniżek oprocentowania kredytów. Ponieważ różnica w oprocentowaniu kredytów w złotych i frankach sięgnęła 3,2 pkt proc., zdecydowana większość klientów zadłuża się obecnie właśnie w szwajcarskiej walucie. Wydaje się, że jest to obecnie dobre rozwiązanie, nawet pomimo bardzo niskiego kursu franka wobec złotego. W większości banków kredyty we frankach ratują obecnie sprzedaż. Gdyby ich nie było, liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki znacznie by spadła. Z tego powodu kredyty we frankach wprowadziły do swojej oferty Bank Zachodni WBK i ING Bank Śląski, które wcześniej ich nie oferowały. Natomiast kredyty takie wycofał Fortis Bank i należący do niego Dominet Bank. Taka decyzja została podjęta przez belgijską centralę banku, a była ona motywowana zbyt wielkim ryzykiem związanym z tymi kredytami.

Na dobry procent

Najważniejszym parametrem kredytu jest jego oprocentowanie. Expander porównał, jakie stawki stosują banki udzielające na naszym rynku kredytów hipotecznych. W zestawieniu znalazły się 24 banki, informacji o ofercie nie przesłały nam Fortis Bank i mBank. Banki w swoich materiałach zwykły operować po prostu stawką oprocentowania kredytu. Jednak porównywanie ofert różnych banków nie jest takie proste, jak się wydaje, bowiem oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową, będącą elementem zmiennym.

Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotówkach to najczęściej WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny. Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt, który dziś jest najtańszy, może być już za kilka miesięcy droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, a starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych).

Załóżmy hipotetycznie, że mamy dwa różne kredyty, oba oprocentowane w danym momencie według stawki 7 proc. Jednak w przypadku pierwszego stopa rynkowa wynosi 5,5 proc., a marża 1,5 proc. W drugim kredycie marża wynosi tylko 1 proc., a stopa rynkowa 6 proc. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów jest równe, to kredyt drugi z niższą marżą jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5 proc. tańszy. Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej kilka lub kilkanaście lat i w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek oraz obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach i odwrotnie.

Mniej znaczy więcej

Rosnące oprocentowanie kredytów powoduje, że zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny maleje. Porównaliśmy, jaką zdolność kredytową ma dziś rodzina o dochodach 3500 zł i jak ta zdolność zmieniła się w ciągu ostatniego roku (przy założeniu niezmienności dochodów rodziny). Okazuje się, że prawie dla wszystkich banków zdolność kredytowa w złotych spadła. Wynika to ze wzrostu oprocentowanie tych kredytów z 5,61 na 7,48 proc.

Zdolność kredytowa wzrosła tylko w DomBanku oraz Nykredit – w tym ostatnim wypadku prawie dwukrotny wzrost wynikał głównie z niskiego poziomu zdolności, jaki bank oferował w zeszłym roku. DomBank potwierdził swoją opinię najbardziej liberalnego z banków na naszym rynku. W przypadku kredytów we frankach zdolność wzrosła także w Polbanku. O ile jednak w DomBanku zdolność dla kredytu walutowego jest o 60 tys. zł niższa niż w wypadku złotowego, to w Polbanku mamy do czynienia z sytuacją odwrotną. Maksymalna obliczona zdolność w złotych to 280 tys. zł, podczas gdy zdolność we frankach to aż 360 tys. zł. To pokazuje, że Polbank, obliczając zdolność, obchodzi Rekomendację S, która wymaga, by dla franków była ona o około 20 proc. niższa niż w wypadku kredytów w rodzimej walucie.

To dokładnie pokazuje, jak bardzo banki różnią się między sobą w ocenie zdolności kredytowej. Jak bank liczy zdolność kredytową? W uproszczeniu: sprawdza dochody osoby starającej się o kredyt, a od nich odejmuje „koszty życia” i ewentualnie raty innych kredytów. W ten sposób otrzymuje comiesięczną kwotę, która może być przeznaczona na spłatę nowego kredytu. Ta kwota to maksymalna rata, jaką klient może płacić. Na tej podstawie, po uwzględnieniu okresu, na jaki klient chce zaciągnąć kredyt, bank wyznacza maksymalną kwotę, którą może pożyczyć. Sprawdziliśmy, ile banki gotowe są pożyczyć 4-osobowej rodzinie o łącznych dochodach3500 zł netto (mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 100 tys.). Chcą zaciągnąć kredyt o 30-letnim okresie spłaty z możliwie niskim wkładem własnym (w większości przypadków będzie to kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości).

Nie daj się hakom

Poza parametrami finansowymi powinniśmy przyglądać się także dokładnie zapisom umów kredytowych. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdził w maju wzory umów stosowanych przez banki w przypadku kredytów hipotecznych. Okazuje się, że nieprawidłowości na tym polu dotyczą wszystkich skontrolowanych banków. Dotyczą one m.in. opłat (w umowach i regulaminach banki podają tylko minimalne poziomy opłat, bez maksimum), regulacji kwestii inspekcji na budowie (możliwość arbitralnego częstego dokonywania inspekcji, za które zawsze płaci kredytobiorca), bardzo szerokiej możliwości dokonania przewalutowania kredytu i zmiany oprocentowania przez sam bank, bez zgody klienta.

Banki stosują także inne triki. Na przykład niektóre z nich reklamują kredyt jako udzielany bez prowizji. Rzecz w tym, że zamiast prowizji klient musi wykupić ubezpieczenie na życie lub od bezrobocia, którego koszt jest porównywalny z prowizją. Banki chętnie oferują także promocje typu „pierwszy rok taniej”. Rzeczywiście przez pierwszy rok kredyt jest tańszy, co banki eksponują w reklamach. Potem jednak wraca on do normalnego poziomu, o czym nieświadomy klient nie zawsze wie.

Wartość nieruchomości 400 tys. zł,
kwota kredytu 400 tys. zł;
okres spłaty 30 lat

* okres spłaty 25 lat

Anna Andrusyszyn-Wojtasik