Zmiany w umowach z deweloperami

Wiosną 2012 roku wejdą w życie nowe przepisy dotyczące ochrony praw klientów deweloperów. Obowiązkowe będą rachunki powiernicze i umowy deweloperskie podpisywane w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż pod specjalnym nadzorem

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (z 16 września 2011 roku) wejdzie w życie po pół roku od jej ogłoszenia, czyli 29 kwietnia 2012 roku. Nowe przepisy m.in. nakładają na deweloperów obowiązek zawierania z bankami umów o prowadzenie otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego, na które będą wpłacane pieniądze nabywców do czasu spełnienia przez dewelopera warunków opisanych w ustawie. W przypadku rachunków otwartych deweloper będzie otrzymywał pieniądze po zakończeniu kolejnego etapu budowy, a w przypadku rachunku zamkniętego dopiero po jej całkowitym zakończeniu i – co najważniejsze – po przeniesieniu tytułu własności na nabywcę. O wypłacie pieniędzy deweloperowi będzie decydował bank.

Rodzaje rachunków powierniczych

W przypadku rachunku zamkniętego sytuacja wygląda najprościej: deweloper otrzymuje wpłacone tam pieniądze dopiero po przeniesieniu własności lokalu na kupującego, czyli wtedy, kiedy kupujący będzie miał już akt notarialny i stanie się pełnoprawnym właścicielem mieszkania lub domu. W praktyce oznacza to, że deweloper będzie musiał mieć inne źródła finansowania inwestycji niż pieniądze klientów, bo te otrzyma dopiero po jej zakończeniu.

Z kolei otwarty rachunek powierniczy daje częściową możliwość finansowania inwestycji z pieniędzy klientów, ponieważ deweloper otrzymuje zgromadzone na rachunku powierniczym pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Ustawa nakłada na banki obowiązek dokonania kontroli zakończenia budowy kolejnych etapów inwestycji. Bank wypłaca deweloperowi pieniądze na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego dodatkowo przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Koszt tej kontroli ma ponosić deweloper.

Ponieważ ustawa daje bankom kontrolę nad wypłacaniem pieniędzy deweloperom, dostarcza im również prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz do kontroli dokumentacji. W ustawie przewidziano także gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń mają wypłacić nabywcy, na jego żądanie, środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w sytuacjach opisanych w ustawie (np. w przypadku nieprzeniesienia w wyznaczonym terminie prawa własności na kupującego).

Zgodnie z zapisami nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu deweloper musi zapewnić swoim klientom przynajmniej jeden z następujących środków ochrony:

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową

Dla poprawy bezpieczeństwa

Nowe przepisy wyłączają pieniądze nabywców wpłacone na rachunki powiernicze, a także nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja z ogólnej masy upadłości dewelopera. Dotychczas, w przypadku bankructwa dewelopera, kupujący mieszkania byli w takiej samej sytuacji jak inni wierzyciele, a ich pieniądze i nierzadko już zajmowane mieszkania trafiały do wspólnej masy upadłości. Nowe prawo ma chronić interesy nabywców w ten sposób, żeby nie tracili nie tylko włożonych pieniędzy, ale również mieszkań i domów. W tym samym celu jednocześnie z wejściem w życie nowej ustawy zmienią się również niektóre przepisy prawa upadłościowego.

W sytuacji ogłoszenia przez dewelopera bankructwa decyzję o dalszym postępowaniu podejmuje zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów, czyli po prostu klienci dewelopera. Zwołanie takiego zgromadzenia jest obowiązkowe osobno dla każdej inwestycji dewelopera. Dzięki zapisom nowej ustawy nabywcy mieszkań zyskują trzy możliwości dalszego działania. Po pierwsze: mogą podjąć uchwałę o podziale pieniędzy zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Po drugie: mogą podjąć decyzję (również w formie uchwały) o kontynuacji budowy przez zarządcę lub syndyka i o wysokości dopłat koniecznych do zakończenia budowy. Wreszcie, po trzecie: mogą podjąć decyzję o zawarciu układu powodującego, że nie następuje likwidacja majątku dewelopera, tylko że deweloper działa dalej pod kontrolą nadzorcy sądowego i sądu.

W przypadku podjęcia decyzji o kontynuacji budowy syndyk przenosi na nabywców prawo własności w terminie 30 dni od dnia zakończenia budowy.

Obowiązki dewelopera

Ustawa nie tylko wprowadza na rynek obowiązkowe rachunki powiernicze, ale również po raz pierwszy reguluje inne sprawy dotyczące relacji kupujący–deweloper. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i – na żądanie potencjalnego nabywcy – doręczyć mu ten prospekt wraz z załącznikami. Niespełnienie tego warunku może być podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę i zwrotu wpłaconych pieniędzy. Co ważne, również jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, będą niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy, może to być podstawą do odstąpienia przez kupującego od umowy i odzyskania wpłaconych pieniędzy. W przypadku jakichkolwiek zmian deweloper powinien dostarczyć swoim klientom aneks do prospektu lub sporządzić nowy. Przepisy ustawy wyraźnie mówią także o tym, że deweloper jest zobowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawnofinansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu, co w praktyce oznacza udostępnienie klientom dokumentów dotyczących inwestora i inwestycji.

Dokumenty, do których klienci deweloperów mają prawo wglądu:

Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości
Kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS-u lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej
Kopia pozwolenia na budowę
Sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej
Projekt architektoniczno-budowlany

Umowa w zgodzie z prawem

Dotychczas umowa deweloperska była tzw. umową nienazwaną i w związku z tym panowała niemal pełna dowolność przy konstruowaniu tego typu umów. Ponieważ brakowało szczegółowych przepisów prawa dotyczących umowy deweloperskiej, jej treść zależała przede wszystkim od woli stron. W praktyce to deweloper przygotowywał jej projekt, a klient miał stosunkowo niewielką możliwość zmiany jej zapisów. Od 29 kwietnia przyszłego roku to artykuły nowej ustawy będą regulowały najważniejsze kwestie, które powinny znaleźć się w umowie. Co ważne, niedopełnienie tego warunku będzie podstawą do odstąpienia od umowy. Oczywiście ustawa określa tylko pewne obowiązkowe minimum, a w umowie mogą, a nawet powinny znaleźć się wszystkie pozostałe ustalenia, na jakie umówią się deweloper z kupującym. Co istotne, jeżeli postanowienia umowy będą mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy, to stają się one automatycznie nieważne, a w ich miejsce będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy.

Według nowego prawa w każdej umowie z deweloperem muszą znaleźć się przynajmniej następujące kwestie:

Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej
Cena
Informacja o nieruchomości, tj. o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach
Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy
Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper
Termin przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego)
Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
Informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na nim oraz informacje o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji

Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, a także informacja, czy jest ono ostateczne lub czy jest zaskarżone
Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa
Określenie wysokości odsetek i kar umownych
Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni mieszkania lub domu
Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami
Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje
Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz tego, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej, ustawa reguluje również to, w jaki sposób powinna być ona podpisywana – od 29 kwietnia 2012 roku obowiązkowo u notariusza, przy czym koszty aktu notarialnego mają być dzielone po połowie pomiędzy dewelopera a klienta.

Bez ochrony

Uwaga! Przepisy o rachunkach powierniczych, które zaczną obowiązywać 29 kwietnia 2012 roku, nie będą miały zastosowania do wszystkich inwestycji. Tutaj klienci deweloperów powinni zachować szczególną czujność, ponieważ przepisy nie dotyczą inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy. Jeżeli deweloper nie tylko nie rozpoczął jeszcze budowy, nie ma pozwolenia, ale już publicznie ogłosił rozpoczęcie sprzedaży, nie musi wprowadzać rachunków powierniczych. Informację o tym deweloper powinien umieścić w prospekcie informacyjnym.

Wiele przydatnych informacji dotyczących kontaktów na linii klient-deweloper można znaleźć także w poniższych artykułach: