Wynajem dla debiutantów

Aby uniknąć przedłużających się negocjacji w sprawie warunków wynajmu mieszkania, warto już na jego pierwsze oglądanie przyjść dobrze przygotowanym, najlepiej z listą pytań. Właścicielom, którzy po raz pierwszy planują wynająć mieszkanie oraz debiutującym najemcom podpowiadamy, jak uniknąć częstych pułapek oraz jak sprawnie porozumieć się z drugą stroną, żeby być zadowolonym z ustalonych warunków i wybranego mieszkania.

Stosunki pomiędzy właścicielem a wynajmującymi opisuje Ustawa o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku. Znajdują się w niej przepisy, z którymi dobrze jest się zapoznać, jednak to, co najważniejsze dla obu stron, to umowa, która ureguluje szczegółowe ustalenia pomiędzy nimi.

Tylko na piśmie

Właściciele mieszkań, którzy chcą uniknąć płacenia podatku od wynajmu, przeważnie nie chcą również podpisywać umowy z najemcami, a to poważny błąd. W razie jakichkolwiek kłopotów czy nieporozumień warto jest mieć na piśmie ustalone warunki najmu. Taka umowa jest ważna bez względu na to, czy właściciel płaci podatki, czy nie. Pamięć ludzka bywa zawodna i po pewnym czasie może dojść do nieporozumień np. na tle terminów płacenia czynszu, a forma pisemna zawsze daje możliwość sprawdzenia i przypomnienia szczegółów.

Więcej znaczy mniej (wątpliwości)

Także dla samych najemców korzystniejszą sytuacją jest podpisanie umowy, ponieważ dopóki tego nie zrobią, nie mają żadnej gwarancji, że zaradny właściciel nie poszuka sobie najemców gotowych zapłacić więcej, a ci, z którymi był wcześniej umówiony tylko ustnie, zostaną z niczym. Do umowy warto wpisać wszystkie ustalenia dotyczące uzupełnienia wyposażenia mieszkania. Jeżeli właściciel zobowiązał się, że wstawi łóżko, trzeba to w umowie opisać i najlepiej wyznaczyć w tym celu konkretny termin. Jeżeli zadeklarował, że pomaluje drzwi czerwoną farbą, trzeba wpisać, że to wykona i do kiedy. Im więcej szczegółów w umowie, tym mniej wątpliwości i nieporozumień w praktyce.

Zameldowanie nie czyni właściciela

Każdy najemca, zanim podpisze umowę, powinien upewnić się, z kim ją podpisuje i czy osoba, która pokazuje mu mieszkanie, jest na pewno jego właścicielem. Nierzadko przyszli najemcy zadowalają się tym, że właściciel pokazuje im tylko dowód osobisty z potwierdzeniem miejsca zameldowania, a to poważny błąd. Zameldowanie w danym miejscu nie świadczy o tym, że dana osoba jest właścicielem nieruchomości. Może zdarzyć się taka sytuacja, że wynająć, a właściwie podnająć mieszkanie będzie próbować dotychczasowy najemca, który znalazł sobie lepsze lokum i będzie chciał sprytnie zarobić na tym mieszkaniu, a prawdziwy właściciel np. mieszka w innym mieście czy nawet kraju i nic nie wie o tym pomyśle. Dlatego aby uniknąć kłopotów, zawsze warto porównać to, co widnieje w dowodzie, z wpisem do księgi wieczystej, zwłaszcza że można to zrobić w bardzo łatwy sposób przez Internet – wystarczy znać jej numer. Jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej, bo np. jest lokalem spółdzielczym, wtedy trzeba zażądać zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzającego, że osoba podająca się za właściciela ma prawo do korzystania z tego lokalu.

Nieprzygotowani tracą czas

Na tzw. dogadywanie szczegółów warto przyjść dobrze przygotowanym, bo może okazać się, że trwa to wiele godzin, a potem i tak zostaje jeszcze parę rzeczy do sprawdzenia i trzeba ponowić spotkanie. Właściciel mieszkania powinien przede wszystkim przygotować wcześniejsze rachunki, żeby najemcy mogli sobie dokładnie policzyć, ile będzie ich kosztowało utrzymanie mieszkania o różnych porach roku. Warto pamiętać o tym, że dla kogoś, kto wynajmuje mieszkanie, różnice w rachunkach rzędu 100–200 zł to już są poważne kwoty, dlatego najemcy uważnie oglądają rachunki, zwłaszcza za ogrzewanie w zimie. Powinni oni spisać sobie wszelkie pytania, które mają do właściciela, np. o to, czy w ramach wynajmu będą mogli korzystać z piwnicy. Często zdarza się, że właściciele mieszkań za oczywiste uważają wynajem tylko mieszkania, a w piwnicy pozostawiają swoje rzeczy, nie biorąc pod uwagę tego, że najemcy mogą jej też potrzebować np. do trzymania rowerów. Wszystkie te sprawy warto ustalić, zanim zostanie podpisana umowa, a ustalone szczegóły w niej zapisać.

Od ogółu do szczegółu

Najemcy nie powinni zadowalać się ogólnikowym stwierdzeniem, że płacą czynsz plus liczniki. Korzystniej jest spisać dokładną listę opłat, żeby nie było wątpliwości, czy np. roczny podatek od nieruchomości, który powinien płacić właściciel, nie zostanie również potraktowany jako opłata przerzucona na najemcę. Warto również, żeby najemcy zastanowili się, czy chcą z wszystkiego korzystać. Jeżeli np. nie oglądają telewizji, a wśród rachunków jest abonament TV, można zrezygnować z posiadania odbiornika i tego wydatku. Podobnie może wyglądać sprawa z abonamentem za telefon stacjonarny czy Internet. Jeśli najemcy ich nie potrzebują i nie będą z nich korzystać, ale właściciel chce te media zachować lub nie może rozwiązać umowy, powinien sam ponosić ich koszty.

Wyposażenie to nie drobiazg

Bardzo często zdarza się również taka sytuacja, że najemcy oglądają mieszkanie jeszcze z wszystkimi rzeczami właściciela. Ten oczywiście deklaruje, że je zabierze, ale w interesie najemców leży ustalenie, o jakie rzeczy tak naprawdę chodzi. Może okazać się, że lokal, w którym była lodówka, łóżko i szafa, nagle staje się pustym mieszkaniem tylko z szafą, bo właściciel zabrał do innego mieszkania lodówkę i łóżko. Oczywiście miał do tego prawo, ale najemcy powinni zostać o tym uprzedzeni, żeby mogli podjąć decyzje, czy mieszkanie bez lodówki jest nadal dla nich atrakcyjne, a jeżeli tak, to żeby mogli zaplanować sobie ten wydatek. Warto pamiętać o tym, żeby niczego nie traktować jak mało ważny drobiazg. Jeżeli zatem mieszkanie jest oświetlane przez 12 żarówek halogenowych, a świecą tylko 2, to dokupienie brakujących 10 może stać się poważnym wydatkiem, dlatego warto ustalić, kto ma uzupełnić brakujące elementy oświetlenia: właściciel czy już najemcy.

Wakacje czynszowe

Czasami kiedy w mieszkaniu brakuje jakiegoś ważnego elementu wyposażenia, np. pralki, właściciel z najemcą mogą umówić się na tzw. wakacje czynszowe. Polega to na tym, że najemca kupuje pralkę za własne pieniądze, a w zamian za to dostaje zwolnienie z płacenia czynszu przez miesiąc czy dwa. Ważne przy tym jest to, żeby ustalić i oczywiście wpisać do umowy, jakiej klasy ma to być sprzęt, w jakiej cenie i co się z nim stanie po zakończeniu wynajmu. Jeżeli najemca został za ten zakup zwolniony z płacenia czynszu, pralka powinna pozostać w mieszkaniu po jego wyprowadzce, a właściciel powinien zagwarantować to sobie w umowie.

To nie przechowalnia

Jeśli mieszkanie jest zagracone, bo właściciel przechowuje w nim różne niepotrzebne mu rzeczy, w interesie najemców leży dokładne ustalenie tego, co i w jakim terminie zostanie usunięte z mieszkania. Inaczej może okazać się, że zamieszkają w kuchni z trzema stołami –nie dość, że zbędnymi, to jeszcze zniszczonymi i szpecącymi pomieszczenie. Warto również otworzyć szafy i szafki – może zalegają w nich stare futra po prababci i zardzewiałe garnki. Najemcy nie powinni usuwać ich samodzielnie, bo może okazać się, że jakaś rzecz ma dla właściciela znaczenie sentymentalne i będzie miał pretensje o jej wyrzucenie. Z drugiej strony właściciel powinien pamiętać o tym, że najemcy potrzebują przestrzeni i miejsca na własne rzeczy.

Niespodziewane wydatki

W umowie warto jest szczegółowo ustalić kwestie napraw i tego, kto ponosi ich koszty. Wiadomo, że w trakcie użytkowania niektóre rzeczy się psują i żeby uniknąć każdorazowych przepychanek o to, na czyj kosz ma by naprawiona lodówka czy piec, warto na samym początku o tym porozmawiać. W ustawie o ochronie praw lokatorów jest tylko ogólnie zapisane, że koszty drobnych napraw ponoszą najemcy, natomiast słowo „drobne” można interpretować różnie, a przecież nie warto kierować sprawy do rozstrzygnięcia przez sąd, jeśli np. zepsuje się piec gazowy, którego naprawa kosztuje 300 czy 400 zł, bo koszty procesu nie będą tego warte. To, co obie strony uznają za drobną naprawdę, może więc być uzależnione od indywidualnych ustaleń. Dlatego na samym początku warto uzgodnić z właścicielem, do jakiej kwoty naprawy będą uznawane za „drobne”, a jakie usterki obciążą już konto właściciela. Oczywiście chodzi tu o rzeczy psujące się w wyniku zwykłego użytkowania, a nie zniszczeń, które ewidentnie wynikają z zaniedbań najemców czy z niewłaściwego korzystania.

Kaucja na początek

Kwestie np. zniszczonych mebli powinna zabezpieczać kaucja, którą właściciel najczęściej życzy sobie na początek. Chociaż bardzo często najemcy poszukują mieszkań, których właściciele nie chcą kaucji, trudno jest takie znaleźć. Z drugiej strony właściciele powinni pamiętać o tym, że dla najemców taka kaucja może być bardzo poważnym wydatkiem i może warto zaproponować rozłożenie jej na dwie raty, np. przy okazji zapłaty pierwszego i drugiego czynszu. Zwrot kaucji po zakończeniu najmu gwarantuje Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Czas ma znaczenie

Najemcy, którzy nie do końca są pewni swojego wyboru, czasami wolą podpisać umowę na czas określony, np. na rok, co nie jest najlepszym rozwiązaniem, bo jeżeli ich wątpliwości rzeczywiście się potwierdzą, będą musieli dotrzymać umowy. Gdy umowa zawarta jest na czas określony, można ją wypowiedzieć tylko w przypadkach ściśle w niej określonych (muszą być one szczegółowo wymienione – nie wystarczy sam zapis, że „każda ze stron może wypowiedzieć umowę”). Dla wielu osób jest to istotne ograniczenie, ponieważ na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu musi wyrazić zgodę właściciel mieszkania, a nie zawsze będzie tym zainteresowany. Co innego umowa na czas nieokreślony – obie strony mogą ją w każdym momencie rozwiązać, oczywiście przy zachowaniu ustalonego okresu wypowiedzenia.

Legalni śpią spokojniej

Właściciel wynajmowanego mieszkania powinien odprowadzać do urzędu skarbowego 8,5 proc. podatek od wysokości przychodu. Oczywiście namawiamy do legalnego wynajmu również dlatego, że daje to poczucie bezpieczeństwa. Właściciel zawsze powinien liczyć się z tym, że znajdzie się ktoś „życzliwy”, kto doniesie do urzędu, a za niepłacenie podatku grożą kary pieniężne. Bardzo często w praktyce, kiedy dochodzi do jakiegokolwiek konfliktu między wynajmującym a najemcą, np. o zniszczone wyposażenie, jeśli wynajmujący nie płacił podatków, może on być na z góry przegranej pozycji, ponieważ może bać się skierować przeciwko najemcy sprawę do sądu w obawie przed złożeniem przez najemcę donosu do urzędu skarbowego. W takich sytuacjach odsetki i kary od niezapłaconych podatków niejednokrotnie mogą być wyższe niż szkody spowodowane przez najemcę.