Wybór notariusza w umowie deweloperskiej
Zawiązując umowę deweloperską, każda ze stron jest zobligowana, by pokryć połowę kosztów jej zawarcia. Z kolei te wynikające z kontraktu o przeniesienie własności lokalu ponosi już zwykle nabywca i to w wysokości żądanej przez notariusza wskazywanego na ogół przez dewelopera. Czy takie działanie jest zgodne z prawem?
Umowa deweloperska jest jednym z dwóch podstawowych dokumentów zawieranych w procesie zakupu pomiędzy nabywcą a deweloperem. Wykonanie tego typu kontraktu kończy się zawsze przeniesieniem własności na nabywcę umówionego lokalu lub domu jednorodzinnego, co musi nastąpić poprzez zawarcie kolejnej umowy, która również wymaga formy aktu notarialnego.
Ustawa deweloperska (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) nie reguluje przy tym sposobu ponoszenia przez dewelopera i nabywcę kosztów umowy przenoszącej własność, inaczej niż ma to miejsce w wypadku samej umowy deweloperskiej.
Wartość taksy notarialnej
Taksa notarialna zależy od wartości transakcji wyznaczanej w praktyce przez wysokość wynagrodzenia należnego deweloperowi. Stawki stosowane przez notariuszy nie są oczywiście sztywne, lecz mogą być swobodnie negocjowane, ponieważ przepisy uściślają jedynie górną granicę. Notariusz wskazany przez dewelopera oraz ten, z którego usług chciałby skorzystać nabywca, mogą zatem oferować sporządzenie umowy przeniesienia za zupełnie inne kwoty, a praktyce to ten pierwszy oferuje z reguły droższe usługi.
Obowiązujące przepisy prawne nie odpowiadają wprost na pytanie, kto jest upoważniony do wyboru notariusza. Z treści ustawy deweloperskiej wynika jednak, że to deweloper zobowiązany jest do wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu na nabywcę. W takim ujęciu jest on zatem dłużnikiem nabywcy, a ten z kolei jego wierzycielem.
Art. 454 k.c. stanowi, że – o ile strony nie umówią się inaczej i nie chodzi o zapłatę pieniędzy – to wierzyciel ma zgłosić się do dłużnika po odbiór świadczenia. Oznaczałoby to, że nabywca powinien pofatygować się do dewelopera. Nie wskazuje to wprost na obowiązek skorzystania z usług notariusza, którego wskazuje deweloper, ale sugeruje przyjęcie takiej właśnie interpretacji. Z drugiej strony art. 354 k.c. wskazuje, że zarówno dłużnik, jak i wierzyciel powinni działać w sposób odpowiadający zasadom współżycia społecznego i ustalonym zwyczajom, co uzasadnia tezę, że spośród osób zaufania publicznego gwarantujących stałą jakość usług, jakimi są notariusze, powinni wybrać tego, który pobiera niższe wynagrodzenie. Nabywcom można by zatem doradzać, aby – w razie sporu z deweloperem – informowali go o woli zawarcia umowy przed wybranym przez siebie notariuszem i o wysokości jego wynagrodzenia.
W razie gdy deweloper odmówi dokonania czynności przed tańszym notariuszem, powinni zaś złożyć oświadczenie, że pokryją koszty wynagrodzenia wyłącznie do wysokości wynagrodzenia, które zostałoby zapłacone, gdyby deweloper wyraził zgodę na skorzystanie z usług tańszego notariusza. Nie pozbawia to jednak deweloperów możliwości wyraźnego uzgodnienia ich wpływu na organizację procesu zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu, co ma istotne znaczenie dla zapewnia sprawnej obsługi sprzedaży inwestycji. To samo dotyczy kwestii kosztów zawarcia transakcji. Kluczowe będzie jednak, aby sformułować w tym zakresie umowę deweloperską w taki sposób, by ograniczyć możliwość stawiania zarzutu braku indywidualnego uzgodnienia postanowień umowy w rozumieniu Kodeksu cywilnego oraz związanego z nim naruszania interesów konsumenta.
Zapis o wyborze może być niedozwolony
Jak wynika z przepisu art. 454 k.c., strony mogą się umówić na to, gdzie umowa przeniesienia własności będzie zawarta, a więc wskazać z góry w umowie deweloperskiej notariusza sporządzającego umowę o przeniesienie własności. Wskazanie określonej osoby byłoby jednak ryzykowne choćby z uwagi na to, że w razie niezdolności notariusza do dokonania czynności konieczna byłaby zmiana umowy deweloperskiej (zawartej przecież w formie aktu notarialnego). Z kolei zastrzeżenie na rzecz dewelopera prawa do wiążącego wskazywania notariusza, przed którym zawarta ma być umowa o przeniesienie własności, budzi zastrzeżenia sądów.
6 sierpnia 2012 r. do Rejestru Klauzul Niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisane zostało postanowienie, zgodnie z którym: „Strony zgodnie postanawiają, iż Spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia Umowy Sprzedaży, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14-dniowym wyprzedzeniem".
Taki zapis nie skutkuje automatyczną nieważnością analogicznych postanowień w innych umowach deweloperskich, natomiast daje podstawę do tego, żeby klient, który zawarł kontrakt o podobnej treści, domagał się uznania tej klauzuli za nieskuteczną w stosunku do niego (umowa pozostaje wiążąca w takim wypadku w pozostałej, niezakwestionowanej części). Deweloperzy mogą skłaniać mimo wszystko do stosowania takiego rozwiązania, ponieważ w praktyce zapewne niewielu ich klientów zdecydowałoby się na prowadzenie sporu sądowego z powodu kosztów notarialnych, stanowiących niewielki ułamek całkowitej kwoty ponoszonej przez nabywcę w związku z transakcją. Większe zagrożenie stanowić może natomiast dla nich zjawisko powszechnie występujące w sferze e-commerce, tj. funkcjonowanie podmiotów (fundacji) specjalizujących się w wyszukiwaniu wadliwych zapisów prawnych stosowanych przez przedsiębiorców kontraktujących z konsumentami. Ich oficjalnym statutowym celem jest ochrona prawa konsumenta, a praktyka działania sprowadza się do tego, że oferują przedsiębiorcy, u którego wykryją posługiwanie się wadliwym regulaminem/umową, zawarcie ugody poprzez zapłatę określonej kwoty i modyfikację wskazanych treści stosowanych wzorców umownych. W razie odmowy kierują sprawę na drogę sądową, a działająca w tandemie z fundacją kancelaria zarabia na kosztach zastępstwa procesowego zasądzanych od przegranych, którzy dodatkowo ponoszą koszty sądowe związane ze sprawą. Pamiętać należy również o odpowiedzialności publicznoprawnej przedsiębiorcy za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.
Biorąc pod uwagę jawność i powszechną dostępność kontraktów deweloperskich pod rządami nowej ustawy, na które zwracaliśmy uwagę przed dwoma miesiącami, wydaje się, że praktyka ta łatwo może rozprzestrzenić się na rynek deweloperski. Stąd z dużo większą ostrożnością należy podchodzić nawet do tych postanowień umownych, które dotąd w praktyce nie generowały sporów z nabywcami, skutkującymi zaskarżaniem przez nich zawartych umów deweloperskich. Można zatem doradzać deweloperom dokonanie prewencyjnego audytu stosowanych wzorów umów pod kątem zgodności z nową ustawą oraz z regulacjami dotyczącymi ochrony konsumenta.
Autor: radca prawny dr Tomasz Szczurowski, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy
