Wspólny interes

W dużych i małych wspólnotach najważniejsze jest sprawne zarządzanie wspólnymi sprawami. Nieważne, czy robi to zewnętrzny zarządca, czy mieszkańcy sami o wszystkim decydują – istotne jest, żeby potrafić się porozumieć i być świadomym praw przysługujących mieszkańcom.

Jak działają wspólnoty mieszkaniowe?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie, kiedy w budynku zostaną wydzielone przynajmniej dwa mieszkania, które mają różnych właścicieli. Nie jest prawdziwe częste przekonanie, że do powołania wspólnoty potrzebne jest pierwsze zebranie, głosowanie itp. Wspólnota istnieje od chwili wykupu i wyodrębnienia co najmniej jednego lokalu mieszkalnego i od tego momentu może podejmować decyzje dotyczące wspólnych spraw. W inwestycji deweloperskiej inwestor pozostaje właścicielem całości tylko do momentu, kiedy nieruchomość ma jedną księgę wieczystą i nie zostały wyodrębnione żadne lokale. W momencie kiedy rozpocznie się sprzedaż połączona z wyodrębnieniem lokali i przenoszeniem tytułów własności, można już mówić o wspólnocie, której deweloper jako właściciel niesprzedanych mieszkań pozostaje członkiem. Co prawda tak mała wspólnota rządzi się trochę innymi prawami niż większa, czyli powyżej 7 właścicieli, ale też jest wspólnotą mieszkaniową. Powstaje ona po to, żeby zarządzać częściami wspólnymi budynku, takimi jak np.: klatka schodowa, dach, części niewyodrębnione piwnic, a co za tym idzie – decydować o ich użytkowaniu, sprzątaniu czy remontach.

Kto tu rządzi

Gdy wyodrębnionych mieszkań jest więcej niż 7, wspólnota musi powołać zarząd, który w jej imieniu będzie podejmował wszystkie decyzje dotyczące części wspólnych nieruchomości. Zarząd, powołany przez wspólnotę za pomocą uchwały, może być jednoosobowy lub kilkuosobowy. Może składać się on z członków samej wspólnoty (mieszkańców), jeżeli mają czas i wolę, żeby tym się zajmować, lecz członkiem zarządu może też być ktoś z zewnątrz. Niezależnie od powołania zarządu wspólnota może zatrudnić licencjonowanego zarządcę (firmę zarządzająca), który będzie zajmował się sprawami bieżącymi wspólnoty w jej imieniu. Zatrudnienie takiego zarządcy nie jest już obowiązkowe, w praktyce jednak to bardzo popularne rozwiązanie, zwłaszcza w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Warto pamiętać o tym, że każda wspólnota mieszkaniowa ma prawo wybrać i odwołać zarządcę (firmę zarządzającą) według własnego uznania. W tej dziedzinie rządzą prawa wolnego rynku, chociaż wciąż nie wszyscy właściciele mieszkań, zwłaszcza w starych budynkach, zdają sobie sprawę ze swoich praw. Pomimo tego, że nie są zadowoleni z pracy zarządcy, z przyzwyczajenia przedłużają z nim umowę, akceptując w ten sposób całą sytuację. Tymczasem w przypadku nierzetelnego wywiązywania się zarządcy ze zobowiązań nic nie stoi na przeszkodzie, żeby rozejrzeć się w ofercie rynkowej i wybrać kogoś innego. Warto przy tym zwrócić uwagę na to, kto pełni rolę zarządcy w budynkach, które wyglądają na zadbane, a sąsiedzi są zadowoleni z jego pracy.

Wspólne decyzje

Nie wszystkie decyzje zarząd może podejmować samodzielnie. Do tzw. czynności wykraczających poza zwykły zarząd potrzebna jest decyzja całej wspólnoty. Należą do nich m.in.:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości,
• wytoczenie powództwa przeciwko jednemu z właścicieli, jeżeli długotrwale zalega z opłatami lub jego zachowanie jest uciążliwe dla reszty wspólnoty,
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Kłopot z gminą

W sytuacjach, kiedy nie decyduje zarząd, wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje za pomocą głosowania w formie uchwały. Każdemu z właścicieli przysługuje tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości. Z kolei udział jest liczony jako stosunek powierzchni danego lokalu mieszkalnego do ogólnej powierzchni wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku. Co ważne, do wyliczenia udziału bierze się nie tylko powierzchnię samego mieszkania, ale również powierzchnię tzw. pomieszczeń przynależnych, czyli wyodrębnionych, takich jak: garaż, piwnica, strych czy komórka lokatorska.

Prawa głosu nie mają najemcy, czyli np. w starszych budynkach lokatorzy mieszkań komunalnych. Za nich decyduje gmina, bo to ona jest prawdziwym właścicielem mieszkań. Często zdarza się, że gminie łatwo jest przegłosować pozostałych właścicieli, ponieważ wykupionych mieszkań jest mniej, a gmina ma większość udziałów. W takiej sytuacji, jeżeli właścicieli mieszkań jest na tyle dużo, że w sumie ich udziały stanowią 1/5 całości, mogą oni zdecydować o głosowaniu według liczby właścicieli, a nie udziałów. Wtedy gmina jest traktowana jako jeden właściciel i ma tylko jeden głos. Bardzo często można się spotkać również z taką sytuacją, że tam, gdzie gmina ma większość udziałów, zarządca wybierany jest w drodze przetargu. Pozostali właściciele nie muszą zgadzać się z takim narzucaniem im zarządu, jeżeli mają wspólnie 1/5 udziałów. W tej sytuacji mogą także zażądać głosowania: jeden właściciel = jeden głos i zdecydować o wyborze innego wybranego przez siebie zarządcy bez potrzeby ogłaszania przetargu.

Zgoda większości

Uchwały podjęte przez wspólnoty są to decyzje podejmowane w drodze głosowania i stanowią podstawę działania zarządu. Do podjęcia konkretnej decyzji wystarczy zgoda większości. Właściciele mieszkań, którzy mieli odrębne zdanie, muszą podporządkować się woli większości. Jeśli zatem większość podjęła decyzję o remoncie dachu, jego koszty będą musieli pokryć również ci, którzy byli temu przeciwni. Oczywiście mogą oni zaskarżyć niekorzystną dla siebie decyzję wspólnoty do sądu, ale jeżeli przyzna on rację wspólnocie, ostatecznie będą musieli oni uczestniczyć w kosztach remontu. Głosowania w sprawie uchwał są najczęściej przeprowadzane podczas zebrań, jednak z uwagi na to, że właściciele często zaniedbują chodzenie na nie, głosy mogą być zbierane też indywidualnie. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Przepisy dopuszczają również łączenie głosów z zebrania wspólnoty z tymi zebranymi indywidualnie od poszczególnych mieszkańców.

Kiedy właściciele mieszkań nie mogą dojść do porozumienia, pozostaje droga sądowa. Sprawę może wnieść sam zarządca, a sąd wydaje orzeczenie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Na pewno lepiej jednak rozmawiać i negocjować z sąsiadami niż pozwolić na to, żeby sąd rozstrzygał takie spory.

Zasady dla małych

Warto pamiętać o tym, że trochę inaczej wyglądają sprawy głosowania i podejmowania wspólnych decyzji w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli w budynku jest wyodrębnionych mniej niż 7 lokali mieszkalnych, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, co oznacza, że tak mała wspólnota nie potrzebuje powoływania zarządu. Właściciele mogą w każdej sprawie podjąć stosowną uchwałę, ponieważ w mniejszym gronie łatwiej się spotkać i porozumieć. Do dokonywania czynności zwykłego zarządu wystarczy wtedy zgoda większości, liczona według procentowego udziału w nieruchomości wspólnej. Nie ma jednak przeszkód, żeby w małej wspólnocie ustanowić zarząd, który wyręczy właścicieli w bieżących sprawach. Do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli, a nie – jak w przypadku dużych wspólnot – większości.

Wolność we wspólnocie

Przepis mówiący o możliwości zaskarżaniu uchwał wspólnoty przez właściciela mieszkania jest bardzo ogólny. Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w przypadku, gdy jest ona niezgodna z przepisami prawa albo z umową zawartą wcześniej przez właścicieli lokali albo jeśli uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy któregoś z właścicieli. Nie istnieje jednak żaden formalny katalog uchwał, które nie mogą być przez wspólnotę podejmowane, ponieważ stworzenie takiego katalogu byłoby niemożliwe. Sąd, badając zaskarżoną uchwałę, podejmuje więc decyzję, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy, tzn. tryb podjęcia uchwały, jej skutki i zakres ingerencji w prawa poszczególnych lokatorów.

Trzeba pamiętać o tym, że nawet w przypadku, gdy uchwała formalnie nie jest sprzeczna z przepisami (choćby w razie braku wiążących przepisów regulujących daną kwestię), także istnieje możliwość jej uchylenia. W takiej sytuacji sąd bada, czy uchwała nie narusza interesu danego właściciela. Właściciele pozostałych mieszkań nie mogą na przykład przegłosować uchwały, która nadmiernie ingerowałaby w prawa właściciela jednego z mieszkań. Generalnie można więc powiedzieć, że wspólnota nie może ingerować w to, co się dzieje „wewnątrz” poszczególnych mieszkań, chociaż od tej zasady mogą też istnieć wyjątki, takie jak np. przeprowadzenie wymiany przeciekających pionów kanalizacyjnych. Ważne jest też to, że sąd może zdecydować tylko o uchyleniu (bądź nie) danej uchwały. Nie można zatem na drodze sądowej zmusić wspólnoty do podjęcia uchwały o określonej treści, ponieważ kontrola sądowa obejmuje tylko uchwały już podjęte, a nie może prowadzić do „wyręczania” wspólnoty przez sądy.