W nowym roku wyższy VAT oraz ograniczenia dla kredytobiorców
Początek 2011 roku przyniósł wyższą stawkę VAT na mieszkania i zmiany wprowadzone poprzez nowelizację tzw. Rekomendacji S. Jej nowe zapisy, które zaczną obowiązywać w bieżącym roku, mogą w znacznym stopniu ograniczyć możliwość wzięcia kredytu hipotecznego przez niektórych klientów banków – szczególnie tych, którzy do tej pory nie mieli zbyt dużej zdolności kredytowej.
Nowelizacja Rekomendacji S zmniejszy dostęp do kredytów hipotecznych
Cele zmian
Rekomendacja, wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy Prawo bankowe, stanowi zbiór dobrych praktyk dotyczących należności kredytowych finansujących nieruchomości i zabezpieczonych hipotecznie. Komisja Nadzoru Finansowego, która przyjęła nowelizację, podaje, że zawiera ona wytyczne służące zmniejszeniu ryzyka klientów, rzetelnej i dokładnej ocenie zdolności kredytowej, kontrolowaniu jakości portfela kredytowego oraz odpowiedniemu ustanawianiu zabezpieczeń. Nowelizacja ma na celu także dostosowanie zaleceń nadzoru do treści Rekomendacji T i istniejących zaleceń w Rekomendacji SII.
– Nowelizacja Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego ma za zadanie obniżenie ryzyka, które pociąga za sobą duży udział kredytów walutowych w portfelach kredytowych banków. Komisja uzasadnia swoją ingerencję, wskazując na niebezpieczeństwa związane z produktami powiązanymi z obcymi walutami: możliwość destabilizacji systemu bankowego w razie nagłego pogorszenia się spłacalności kredytów (w wyniku niekorzystnych zmian kursów walutowych i stóp procentowych na zagranicznych rynkach) oraz zagrożenia dla gospodarstw domowych, które w takiej sytuacji mogą nie udźwignąć zwiększonych kosztów obsługi długu – mówi Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
Strach miał wielkie oczy
Przez cały 2010 rok największe obawy budziły plotki mówiące o tym, że według nowych zapisów Rekomendacji S zostanie znacznie ograniczona możliwość przyznawania przez banki kredytów nominowanych w walutach obcych. Chodziło o wprowadzenie przepisu mówiącego o tym, że udział kredytów walutowych w portfelu kredytowym banków mógłby wynosić zaledwie jego 50%. W rzeczywistości okazało się, że pewne przyjęte zapisy rzeczywiście wpłyną na ograniczenia w tym zakresie, ale nie będą one jednak tak restrykcyjne jak się pierwotnie obawiano. Takie postawienie sprawy mogłoby dla niektórych banków oznaczać rewolucję – tych, które bazują na udzielaniu kredytów hipotecznych w walutach obcych, w szczególności we franku szwajcarskim. – Najwięcej kontrowersji wzbudzały propozycje zapisów dotyczących ograniczenia udziału kredytów walutowych w portfelach banków do 50%. Oznaczałoby to praktycznie wycofanie kredytów w euro i innych obcych walutach z ofert bankowych. Na szczęście te zapisy nie pojawiły się w projekcie nowelizacji. Banki są jednak zobowiązane ustalić we własnym zakresie takie limity – mówi Anna Wlazło z Hipotekaplus.pl.
Nowe zasady badania zdolności kredytowej
Wedle nowych przepisów banki do końca bieżącego roku będą musiały wprowadzić do swoich dotychczasowych procedur nowe zasady badania zdolności kredytowej klientów starających się o kredyt hipoteczny. – Bank, oceniając możliwości finansowe wnioskodawcy, który stara się o kredyt na 30 czy 40 lat, będzie sprawdzał, czy kredytobiorca podoła spłacie rat przy założeniu, że kredyt zostanie udzielony na ćwierć wieku. Oznacza to przeprowadzanie symulacji w oparciu o wyższe zakładane raty kredytowe, co bezpośrednio przełoży się na wyższe wymagania co do sytuacji finansowej kredytobiorcy. Co więcej, jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, to bank powinien uwzględnić w badaniu zdolności kredytowej zmianę wysokości dochodu wnioskodawcy. Zmianie ulega także wskaźnik wydatków na obsługę długu w stosunku do dochodów netto używany podczas badania zdolności kredytowej na potrzeby kredytów w walutach obcych. Do tej pory kredytobiorca nie mógł przeznaczać na spłaty rat więcej niż 50% swoich dochodów netto lub 65%, jeśli jego dochody przekraczały średnią krajową (niezależnie od waluty kredytu). Zgodnie z nowymi zasadami wskaźnik ten zostaje obniżony do 42% dla kredytów walutowych – informuje Michał Kisiel, analityk Bankier.pl. Jednocześnie ekspert uspokaja, pokazując, że powyższe zmiany nie będą miały aż tak wielkiego znaczenia dla polskiego rynku kredytowego, a co za tym idzie – rynku nieruchomości: – Po pierwsze warto zaznaczyć, że znacząca większość obecnie udzielanych kredytów to kredyty w złotych. Dostęp do finansowania w walucie mają dziś przede wszystkim osoby lepiej sytuowane. Kredytobiorcy mogący pochwalić się wysokimi dochodami nie zostaną pozbawieni możliwości wykorzystania walutowego zobowiązania, lecz stawiane przed nimi wymogi spowodują, że będą mogli liczyć na niższą kwotę kredytu. Kredyt w złotych może stać się zatem atrakcyjniejszą opcją. Po drugie, zmiana formuły obliczania zdolności kredytowej w wypadku kredytów długoterminowych spowoduje spadek dostępności kredytu dla osób o przeciętnych dochodach. Rynek nieruchomości może odczuć tę zmianę w postaci zmniejszonego popytu, zwłaszcza na większe i droższe mieszkania – dodaje specjalista Bankier.pl.
– Zdolność kredytowa kredytów w euro i innych walutach obcych liczona będzie przy założeniu, że kredyt zaciągany jest na 25 lat. W praktyce zapis ten oznacza zmniejszenie zdolności kredytowej kredytobiorców o około 10%. Na przykład dwoje współkredytobiorców zarabiających łącznie 4000 zł netto miesięcznie może teraz liczyć na kredyt w euro w wysokości 260 000 zł. Po wprowadzeniu zmian w przepisach uzyskają oni tylko 235 000 zł. Bank będzie musiał także uwzględnić niższy dochód kredytobiorcy, jeśli w czasie spłaty kredytu wkroczy on w wiek emerytalny. Nie wiadomo jeszcze, w jaki sposób banki będą to oceniać. Po pierwsze, osiągnięcie wieku emerytalnego nie jest jednoznaczne z przejściem na emeryturę. Po drugie, w perspektywie kilkunastu czy kilkudziesięciu lat trudno nawet ocenić, jaka będzie granica wieku uprawniająca do świadczeń emerytalnych – wylicza Anna Wlazło z Hipotekaplus.pl.
