Umowa z deweloperem - strona 2

Niekiedy deweloperzy wyznaczają podpisanie ostatecznej umowy nawet na 2 lata po wybudowaniu budynku, co jest zawsze niekorzystne dla klienta. Im dłuższy bowiem jest ten termin, tym dłużej będziemy w stanie niepewności (bo mieszkanie z formalnego punktu widzenia nie będzie nasze, nawet jeśli zapłaciliśmy już całość ceny). Dodatkowo, jeżeli posiłkujemy się kredytem, będziemy płacić wyższe odsetki od niego, ponieważ banki standardowo zobowiązują klientów do wykupu dodatkowego ubezpieczenia kredytu lub naliczają podwyższone oprocentowanie do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Taką hipotekę zaś będziemy mogli wpisać dopiero, gdy staniemy się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

Niektórzy niesolidni deweloperzy przy podpisaniu umowy przenoszącej własność wymuszają na nieświadomych klientach klauzulę, że strony rezygnują z jakichkolwiek wzajemnych roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej. Taki zapis jest zazwyczaj niekorzystny dla klienta, ponieważ pozbawia go możliwości wyegzekwowania ewentualnych kar umownych lub odszkodowań za opóźnienie. Warto więc już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej zabezpieczyć się na taką ewentualność i zawrzeć w niej zapis, że deweloper nie będzie uzależniał podpisania umowy przenoszącej własność na klienta od rezygnacji przez klienta z roszczeń.

• Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa

Przepisy nowej „ustawy deweloperskiej” przewidują określone przypadki, w których klient może odstąpić od umowy (np. gdy nie zawiera ona koniecznych elementów wymienionych w ustawie albo gdy prospekt informacyjny był niezgodny z prawdą). W tych okolicznościach klient zawsze może od umowy odstąpić bez żadnych konsekwencji.

Umowa może jednak zawierać również inne przypadki, kiedy odstąpienie od niej będzie możliwe (czy to przez klienta, czy przez dewelopera). Warto, aby przypadki te były bardzo ściśle określone i żeby odstąpienie od umowy przez dewelopera nie mogło nastąpić bez uzasadnienia. Kary powinny być też stosunkowo wysokie. W okresie najwyższego wzrostu cen nieruchomości zdarzały się bowiem w Polsce przypadki, kiedy deweloperzy odstępowali od umów z klientami, płacąc niskie kary umowne, a następnie sprzedawali to samo mieszkanie nowym klientom z dużym zyskiem.

• Określenie wysokości odsetek i kar umownych

Kary umowne są podstawowym zabezpieczeniem interesów klienta. Ustanowienie ich w treści umowy deweloperskiej zdecydowanie ułatwia dochodzenie roszczeń w razie jakichkolwiek opóźnień, ponieważ kara umowna w określonej wysokości należy się klientowi, niezależnie od poniesionych przez niego szkód. W przypadku, gdybyśmy nie określili w umowie kar, moglibyśmy dochodzić od dewelopera odszkodowania za opóźnienie, ale wtedy musielibyśmy udowodnić przed sądem wysokość szkody, np. koszty, które ponieśliśmy na wynajem mieszkania w okresie ponadprogramowego oczekiwania na ukończenie inwestycji. Kary umowne zdecydowanie ułatwiają sprawę. Warto jednak zadbać, aby były ustalone w ściśle określonej wysokości, np. 0,05% wartości mieszkania za 1 dzień opóźnienia. Zapisy zastrzegające na rzecz nabywcy kary umowne „w wysokości poniesionych strat” nie spełniają swojej podstawowej funkcji. Nie powinniśmy też godzić się na zapisy mówiące, że kary umowne będą naliczane dopiero wtedy, gdy opóźnienie przekroczy np. 1 miesiąc. Takie zastrzeżenia umowne są niezgodne z prawem.

Zawsze w umowie powinien też znaleźć się zapis, że, niezależnie od kar umownych, nabywca ma prawo dochodzić odszkodowania uzupełniającego na wypadek, gdyby kary nie pokryły poniesionych przez niego strat. Zgodnie z zapisami „ustawy deweloperskiej” wysokość odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości kar przysługujących klientowi w razie opóźnienia.

• Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni mieszkania lub domu
• Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami
• Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
• Informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje
• Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego

Wprawdzie ustawa nie nakłada takiego obowiązku, ale korzystne dla kupujących będzie, jeżeli w umowie znajdą się punkty określające ustalenie sposobu zarządu częściami wspólnymi. Każda nieruchomość, zwłaszcza taka, w której znajduje się więcej lokali, powinna mieć zarządcę, jednak nie musi być to deweloper, który wybudował budynek. Co więcej, nakładanie w umowie deweloperskiej na nabywcę obowiązku ustanowienia tego a nie innego zarządcy zostało uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za tzw. niedozwoloną klauzulę umowną, mamy więc pełne prawo nie zgadzać się na taki zapis.