Umowa z deweloperem

Dotychczas umowa deweloperska była tzw. umową nienazwaną i w związku z tym panowała niemal pełna dowolność przy konstruowaniu tego typu umów. Ponieważ brakowało szczegółowych przepisów prawa dotyczących umowy deweloperskiej, jej treść zależała przede wszystkim od woli stron. W praktyce to deweloper przygotowywał jej projekt, a klient miał stosunkowo niewielką możliwość zmiany jej zapisów.

Od 29 kwietnia br. to artykuły ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu regulują najważniejsze kwestie, które powinny znaleźć się w umowie. Co ważne, niedopełnienie tego warunku może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy. Oczywiście ustawa określa tylko pewne obowiązkowe minimum. W umowie mogą, a nawet powinny znaleźć się wszystkie pozostałe ustalenia, na jakie umówią się deweloper z kupującym. Co ważne, jeżeli postanowienia umowy będą mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy, to stają się one automatycznie nieważne, a w ich miejsce będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym możemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami umów.

• Umowa deweloperska

Pierwszą z nich podpisujemy w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Jest to tzw. umowa deweloperska, która ma w sobie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i umowy o roboty budowlane. Kupujący zobowiązuje się, że kupi mieszkanie po jego wybudowaniu i wpłaca część (lub całość) zapłaty już podczas realizacji inwestycji. Z kolei deweloper podejmuje się wybudować budynek mieszkalny i niezwłocznie ustanowić odrębną własność lokalu w tym domu po to, by przenieść ją na kupującego. Kolejnym więc etapem po podpisaniu umowy deweloperskiej jest podpisanie umowy przenoszącej własność wybudowanego mieszkania na klienta. Dla dewelopera podpisanie większej liczby takich umów gwarantuje: po pierwsze, że inwestycja zostanie sprzedana, a po drugie – stały dopływ pieniędzy na jej finansowanie. Deweloper nie musi się martwić o zebranie środków i – co najważniejsze – nie musi zaciągać drogich kredytów na sfinansowanie całości inwestycji. Zawarcie umowy deweloperskiej jest jednak dla przyszłego lokatora dość ryzykowne, bo inwestuje on niemałe pieniądze w coś, czego jeszcze nie ma. Dlatego każdy powinien starannie sprawdzić firmę, z którą podpisuje umowę i bardzo dokładnie przeanalizować jej treść. Począwszy od 29 kwietnia 2012 roku umowa deweloperska nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Nie musimy zgadzać się na wszystko, co jest zapisane w umowie proponowanej nam przez dewelopera. Możemy, a nawet powinniśmy ją negocjować. Nigdy nie podpisujmy umowy od razu. Zabierzmy ją do domu, dokładnie przeanalizujmy i skonsultujmy z fachowcem, np. prawnikiem, doradcą ds. nieruchomości albo miejskim lub powiatowym rzecznikiem praw konsumenta. Jeżeli deweloper nie zgodzi się na zabranie proponowanej przez siebie umowy do domu, żebyśmy mogli ją spokojnie przeanalizować i skonsultować z osobami trzecimi, może to oznaczać, że ma coś do ukrycia. Bezpieczniej wtedy będzie zrezygnować z jego usług.

Wielu kupujących sądzi, że wystarczającym zabezpieczeniem jest zawarcie umowy u notariusza. Warto jednak pamiętać o tym, że nie jest on przedstawicielem żadnej ze stron i nie reprezentuje interesów ani kupującego, ani sprzedającego. Nie ma też obowiązku sprawdzenia stanu nieruchomości w księgach wieczystych. Jeżeli więc kupimy nieruchomość z wadą prawną, notariusz nie będzie za to ponosił odpowiedzialności, podobnie jak w przypadku, gdy w umowie będą zawarte niekorzystne dla nas zapisy (ale dopuszczalne z prawnego punktu widzenia). Lekkomyślnością jest więc podpisywanie jakiejkolwiek umowy, której nie konsultowaliśmy z prawnikiem. Notariusz odpowiada jedynie za formę czynności prawnej, a także za jej zgodność z obowiązującym prawem. Za swoje czynności pobiera wynagrodzenie (tzw. taksę notarialną), którego wysokość zależy od wartości nieruchomości, a maksymalny poziom jest określony przepisami rozporządzenia.

Często zdarza się, że to deweloper narzuca wybór konkretnego notariusza, nie musimy się na to jednak zgadzać, zwłaszcza w sytuacji, gdy to my ponosimy koszt sporządzenia aktu notarialnego.

Zgodnie z przepisami nowej „ustawy deweloperskiej”, które weszły w życie 29 kwietnia br., wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Dotyczy to również kosztów sądowych związanych z wpisem do księgi wieczystej. Dotychczasowa praktyka rynkowa była taka, że to klient ponosił całość kosztów notarialnych i wieczystoksięgowych.

Zapisy, które według nowego prawa muszą znaleźć się w każdej umowie deweloperskiej:

• Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej

Dokładne dane dewelopera: nazwa spółki, nazwiska osób reprezentujących dewelopera, numer KRS-u (lub numer ewidencji działalności gospodarczej) oraz dane kupującego.

• Cena

W umowie powinno znaleźć się precyzyjne określenie ceny naszego mieszkania (cena brutto, razem z podatkiem VAT). Wyraźnie powinno być też napisane, co wchodzi w jej zakres. Jeżeli nie ma w niej ujętego balkonu lub miejsca postojowego, musi też być dokładnie wskazane, ile one osobno będą kosztować. Cena za mieszkanie może być określona jako cena za 1 m kw. Warto jednak pamiętać o tym, że wybudowanie mieszkania o powierzchni dokładnie takiej, jaka została zaplanowana, jest w praktyce niemożliwe. Oznacza to, że wyznaczenie tylko ceny za 1 m kw. może spowodować – w przypadku, gdy obmiary powykonawcze wykażą większą powierzchnię niż planowana – iż będziemy zmuszeni dopłacić do umówionej kwoty (chyba że zagwarantujemy sobie niezmienność górnej granicy ceny w umowie).

Oczywiście cena nie powinna ulegać zmianie w trakcie inwestycji. Deweloperzy niekiedy proponują zapisy umożliwiające im jej podwyższenie w przypadku zmiany cen materiałów budowlanych albo zwiększenia kosztów pracy lub zmiany podatku od towarów i usług (VAT). Takie zapisy są zawsze niebezpieczne dla klienta, a dodatkowo mogą być sprzeczne z prawem (np. zapisy umożliwiające deweloperowi podwyższenie ceny w przypadku zmiany stawki VAT zostały wpisane na listę tzw. „klauzul niedozwolonych”). Jeżeli już wyrazimy zgodę na waloryzację ceny, to ważne, aby jej wskaźnik był konkretny i łatwy do sprawdzenia (np. inflacja). Oczywiście zapis o waloryzacji powinien działać w obie strony, a nie tylko na korzyść dewelopera. Jeżeli więc wskaźnik spadnie, powinniśmy zapłacić za mieszkanie odpowiednio mniej.

Ważne jest też dokładne określenie harmonogramu wpłat. Najlepiej, aby nie były one ustalone datami, lecz uzależnione od postępu prac na budowie. Ostatnia rata powinna przypaść po przeniesieniu własności mieszkania w formie aktu notarialnego.

• Informacja o nieruchomości, tj. o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach
• Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy

Dodatkowo jeżeli deweloper gwarantuje, że zagospodaruje teren przed budynkiem (np. urządzi plac zabaw dla dzieci, posadzi zieleń itp.), to również powinno się to znaleźć w umowie. W przypadku, gdy nasz budynek jest częścią większej inwestycji, warto, aby w umowie znalazły się terminy ukończenia pozostałych budynków, żeby nie okazało się, że przez kilka kolejnych lat będziemy mieszkać na placu budowy.

• Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
• Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper
• Termin przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego) w formie aktu notarialnego
• Wysokość i terminy lub warunki zapłaty ceny przez nabywcę na rzecz dewelopera
• Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku; gwarancji bankowej, a w szczególności nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji
• Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, a także informacja, czy jest ono ostateczne lub czy jest zaskarżone
• Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych

Powinien być określony konkretną datą, np. 20 stycznia 2013 roku. Poza tym, w razie jakiegokolwiek opóźnienia, od tego terminu powinny być liczone ewentualne kary umowne. Deweloper powinien w swoich planach uwzględnić zmienność pór roku w naszym klimacie i wliczyć w czas trwania budowy przestoje związane ze spadkiem temperatur w zimie i upałami w lecie. Szczególnymi okolicznościami, które mogłyby opóźnić budowę, mogą być tylko takie anomalia pogodowe, które zwykle nie występują w naszym klimacie, np. powódź albo atak zimy w środku maja, ale nie to, że temperatury w zimie spadły poniżej 0 stopni, bo w naszej szerokości geograficznej to normalne zjawisko. Poza tym uzasadnione opóźnienie może być wynikiem innych okoliczności, które mają charakter „siły wyższej”, czyli np. pożarem. Ale siłą wyższą nie jest już np. katastrofa budowlana spowodowana błędami w konstrukcji budynku albo odpływ pracowników za granicę.