Umowa sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym - strona 2
Umowa krok po kroku
W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się podstawowe punkty dotyczące transakcji, chociaż im więcej szczegółów zostanie w niej uzgodnionych, tym mniejsze ryzyko pojawienia się ewentualnych nieporozumień przy podpisywaniu umowy ostatecznej i później, w momencie przekazania kluczy do mieszkania. Warto skorzystać z pomocy prawnika, żeby mieć pewność, że wszystkie interesy kupującego lub sprzedającego zostały w niej należycie zabezpieczone. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się przynajmniej następujące zapisy:
1. Informacje o stronach transakcji: dane osobowe, numery dowodów, PESEL, adresy itp. Jeżeli stronami umowy są małżonkowie, warto dodać informację o tym, czy mają wspólność majątkową czy też rozdzielność.
2. Opis nieruchomości (lokalizacja, metraż, rozkład, piętro, liczba pokoi, pomieszczenia przynależne itp.) oraz numer księgi wieczystej. Niekiedy może być istotne określenie stanu mieszkania. Jeśli np. lokal ma jakieś istotne usterki, to w interesie sprzedającego jest zamieszczenie w umowie informacji na ten temat, tak aby później nie było sporów co do stanu mieszkania w momencie jego wydania.
3. Wyposażenie, które zostanie w mieszkaniu – jeżeli sprzedający zostawia w mieszkaniu np. zabudowę kuchenną, powinno to zostać wyszczególnione w umowie.
4. Wyraźne postanowienie, że strony zamierzają w przyszłości przystąpić do umowy sprzedaży oraz określenie maksymalnego terminu, w którym taka umowa ma być zawarta (nie musi koniecznie być podana data kalendarzowa, chociaż tak byłoby najlepiej), ale powinno się tak określić termin, żeby dał się on ustalić bez żadnych trudności, np. w pierwszy roboczy dzień po Wielkanocy br. Należy bezwzględnie unikać ogólnych stwierdzeń typu „w pierwszym dogodnym terminie” lub „wkrótce po uzyskaniu kredytu”.
5. Cena i sposób zapłaty, wysokość zadatku lub zaliczki.
6. Kary umowne.
Trzeba pamiętać o tym, że każda transakcja jest inna i powinno się wpisać do umowy wszystkie bardziej szczegółowe ustalenia, które strony uzgodnią. Warto w umowie określić również np. warunki i datę przekazania kluczy oraz rozliczeń licznikowych pomiędzy sprzedającym a kupującym.
Zadatek czy zaliczka?
Podpisanie umowy przedwstępnej najczęściej wiąże się z koniecznością zapłacenia właścicielowi zadatku lub zaliczki. Warto zwrócić uwagę na to, że są to dwie zupełnie inne sprawy, pociągające za sobą odmienne konsekwencje prawne. Zaliczka jest kwotą zapłaconą z góry przy zawarciu umowy na poczet przyszłej ceny. Odlicza się ją później od całkowitej ceny mieszkania. Jeżeli przy mieszkaniu, którego cena wynosi np. 300 tys. zł, kupujący zapłacił 20 tys. zaliczki, to przy podpisaniu umowy ostatecznej pozostanie mu do zapłaty kwota 280 tys. zł. Jeśli natomiast umowa nie dojdzie do skutku, to sprzedający, zgodnie z prawem, powinien mu oddać te 20 tys. zł. Z kolei zadatek oprócz tego, że jest – podobnie jak zaliczka – sumą zaliczaną na poczet ceny, to dodatkowo stanowi też pewną gwarancję, iż druga strona wykona zawartą umowę. W sytuacji, kiedy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący wręczy zadatek, a właściciel nieruchomości nie przystąpi do umowy ostatecznej, kupujący może od umowy przedwstępnej odstąpić i domagać się od niedoszłego sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Zadatek zabezpiecza również drugą stronę transakcji, ponieważ kiedy to kupujący nie przystąpi do umowy przyrzeczonej, wówczas właściciel nieruchomości będzie miał prawo zatrzymać pełną kwotę zadatku. W tym znaczeniu zadatek może więc pełnić funkcję swego rodzaju kary umownej, której nie trzeba już wtedy dodatkowo wpisywać do umowy (chociaż nie ma przeszkód, aby uwzględnić w niej dodatkowe kary umowne, nawet jeżeli został wręczony zadatek). Dla kupującego ustanowienie zadatku jest szczególnie ważne, gdy nie podpisuje umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, ponieważ w tej sytuacji jest on jedyną gwarancją skuteczności tej umowy.
Umowa ostateczna
Ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Sporządza ją notariusz, jednak warto pamiętać, że jego obowiązkiem jest zadbanie o jej poprawność formalną i zgodność z prawem, a nie o to, czy wszystkie interesy każdej ze stron zostały należycie zabezpieczone. Warto zatem również skonsultować umowę ze swoim prawnikiem. Notariusz pobiera wszystkie konieczne opłaty, takie jak: taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. Jego obowiązkiem jest też złożenie wniosku do księgi wieczystej o wpisanie nowego właściciela.
Na koniec pozostaje kwestia sposobu zapłaty. Rzadko zdarza się, żeby ktoś przynosił do notariusza gotówkę, która jest na miejscu przeliczana, chociaż zdarzają się i takie przypadki. Najczęściej zapłata jest dokonywana za pomocą przelewu po podpisaniu umowy. Dla niektórych właścicieli mieszkań jest to sytuacja niepokojąca, ponieważ wraz z podpisaniem aktu przestają być właścicielami nieruchomości bez względu na to, czy dostaną pieniądze czy nie, dlatego czasami nalegają na zapłatę przed złożeniem podpisów. Niektóre banki oferują usługę polegającą na blokadzie środków pieniężnych na rachunku bankowym kupującego. Kupujący dokonuje „rezerwacji” pewnej kwoty na swoim koncie z zastrzeżeniem, że warunkiem ich przelania na konto sprzedającego jest okazanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania na kredyt, ponieważ to bank – po dostarczeniu mu aktu notarialnego – wpłaca pieniądze na konto sprzedającego, najczęściej jednak w takim przypadku i tak potrzebne jest potwierdzenie przelewu przez kupującego.
