Umowa sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym
Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym są w o tyle dobrej sytuacji, że mogą dokładnie obejrzeć upatrzony lokal, zmierzyć go i dowiedzieć się, jakie są realne koszty jego utrzymania. Potem pozostaje już tylko podpisanie dobrej umowy, czyli takiej, która zabezpiecza interesy obu stron transakcji.
Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym?
Z ręki do ręki
Kupujący, zanim przystąpi do podpisania jakiejkolwiek umowy – czy to przedwstępnej, czy ostatecznej – powinien sprawdzić księgę wieczystą, która jest najważniejszym dokumentem dotyczącym nieruchomości. Każda składa się z czterech działów. Pierwszy zawiera opis nieruchomości (położenie, powierzchnię, określenie sposobu korzystania z niej itp.). W dziale drugim znajdują się informacje dotyczące aktualnego właściciela, z których kupujący może dowiedzieć się, czy osoba oferująca mu nieruchomość na sprzedaż ma do tego prawo.
W dziale trzecim są wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności), a także innych ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, natomiast z działu czwartego można dowiedzieć się, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki. Księgi wieczystej nie wystarczy sprawdzić tylko raz, ponieważ w każdej chwili mogą pojawić się w niej nowe zapisy. Dobrze jest zrobić to dwukrotnie: po wyborze mieszkania (ale przed podpisaniem umowy przedwstępnej) i tuż przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna, najlepiej w tym samym dniu.
Przedwstępna czy ostateczna?
Nie ma obowiązku podpisywania umowy przedwstępnej, a dopiero potem ostatecznej, ale w niektórych sytuacjach może to być korzystne dla obu stron lub po prostu konieczne, np. jeżeli kupujący stara się o kredyt. W przypadku, kiedy kupujący płaci gotówką, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby podpisać od razu umowę ostateczną, czyli akt przeniesienia własności. Umowa przedwstępna nie musi mieć żadnej szczególnej formy.
Przede wszystkim nie musi wcale być przygotowana w formie aktu notarialnego – wystarczy, że zostanie spisana na zwykłej kartce papieru. Warto jednak pamiętać o tym, że na podstawie tak zawartej umowy, w razie wycofania się sprzedającego z transakcji, kupujący nie będzie mógł „zmusić” sądownie drugiej strony do zawarcia umowy ostatecznej. Będzie jedynie mógł domagać się od niej odszkodowania (w ograniczonym zakresie) oraz np. kary umownej pod warunkiem, że była ustalona w umowie przedwstępnej. Jeżeli zatem kupujący chce mieć pewność, że do umowy sprzedaży dojdzie, to korzystniejsze będzie zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza.
