Trendy w kredytach hipotecznych w 2012 roku - strona 2
Ograniczenie kredytów w walutach obcych, czyli słów kilka o Rekomendacji S II
Przez ponad 10 lat kredyty walutowe wygrywały ze złotówkowymi niższą ratą przy tej samej kwocie kredytu. Potrzebna była także niższa zdolność kredytowa – przy niższych dochodach dostawaliśmy większy kredyt. Dlaczego tak się działo? Wynikało to przede wszystkim ze znacznie niższego oprocentowania kredytów walutowych w stosunku do złotówkowych. Z kolei na wysokość oprocentowania wpływały zmienne składowe w postaci WIBOR-u w przypadku kredytów złotowych i EURIBOR-u lub LIBOR-u przy kredytach w euro. WIBOR był w ciągu tych lat nawet o kilkanaście procent wyższy.
Ale to nie jedyna i nawet nie najważniejsza przyczyna popularności kredytów walutowych. Istotne jest to, że przez całą dekadę lat 2000–2009 banki robiły wszystko, by udzielić kredytów we frankach szwajcarskich lub w euro. Teraz im na tym zupełnie nie zależy, a wręcz przeciwnie – piętrzą trudności przed potencjalnymi kredytobiorcami. Kredyt w euro jest obecnie praktycznie niedostępny. Większość banków po prostu wycofała go ze swojej oferty, a pozostałe siedem robi wszystko, by go nie udzielić.
Nie tłumaczy tych zachowań ostatnia zmiana Rekomendacji S, czyli zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego w sprawie obliczania zdolności kredytowej. Nie z takimi utrudnieniami banki przecież sobie radziły. To prawda, że od stycznia 2012 roku muszą one stosować zaostrzone kryteria przy obliczaniu zdolności kredytowej. W związku z wprowadzanymi zmianami wynikającymi z zaleceń znowelizowanej Rekomendacji S zdolność kredytowa jest liczona na okres maksymalnie 25 lat pomimo możliwości wnioskowania o dłuższy okres kredytowania (do 30 czy nawet 50 lat). W wypadku kredytobiorców, którzy podczas spłaty kredytu osiągną wiek emerytalny, bank musi do zdolności kredytowej przyjąć niższy dochód. Co więcej, dla kredytów w walutach obcych bank ma obowiązek ograniczenia wskaźnika DTI (czyli stosunku sumy spłacanych kredytów do łącznej wysokości dochodów w gospodarstwie domowym) do rekomendowanego poziomu (wcześniej banki ustalały ten współczynnik indywidualnie). W myśl tej Rekomendacji od stycznia 2012 roku maksymalna kwota raty kredytu walutowego nie może być wyższa niż 42% dochodu netto kredytobiorcy. Oznacza to, że samotną osobę zarabiającą netto 3000 zł stać było na początku II kwartału 2012 roku na spłacanie rat w wysokości 1260 zł, czyli w praktyce na skredytowanie zakupu mieszkania za 220 tys. zł przy wkładzie własnym na poziomie 20 tys. zł. Przy ówczesnym poziomie cen mieszkań w większości dużych miast w Polsce taka oferta byłaby całkiem dostępna. Problem w tym, że z takim poziomem dochodów w kwietniu 2012 roku w żadnym banku wniosek takiego klienta nie został nawet przyjęty, nie mówiąc już o jego pozytywnym rozpatrzeniu.
Oprócz wymienionych zmian związanych z wejściem w życie nowych przepisów Rekomendacji, osłabienie złotówki prawdopodobnie spowodowało skurczenie się oferty banków na kredyty w euro i we frankach szwajcarskich. Większość z nich zupełnie wycofała kredyty w walutach obcych ze swoich ofert, a inne ograniczyły do nich dostęp przez wprowadzenie zaporowych wymagań dotyczących udokumentowanego dochodu (powinien on utrzymywać się najczęściej na poziomie wyższym niż 10 000–12 000 zł netto na gospodarstwo domowe). Być może sytuacja ta spowoduje całkowite wycofanie lub marginalizację kredytów w walutach z rynku kredytów hipotecznych w Polsce.
To nie znowelizowana Rekomendacja S, a polityka kredytowa banków przesądza o tym, że kredyt w euro został zmarginalizowany. Ale tu pojawia się wątpliwość, czy rzeczywiście prawie wycofany, czy tylko zamrożony… Najważniejsze pytanie jednak brzmi: na jak długo? Na kilka tygodni, miesięcy czy na kilka lat?
Czy rok 2012 okaże się rokiem kredytów w złotówce? Czas pokaże. Pewne jest jednak, że w roku 2011 banki regularnie obniżały marże kredytów złotówkowych, ale na początku 2012 zaczęły je podnosić. Niestety systematycznie wzrastał też poziom stóp procentowych (WIBOR), co niwelowało możliwe obniżki oprocentowania. Jeśli jednak spełnią się zapowiedzi analityków rynku finansowego, wskaźniki te będą spadać w 2012 roku, co może przyczynić się do uatrakcyjnienia ofert kredytów złotówkowych.
HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło
