Szukanie odpowiedniego mieszkania
Planując zakup mieszkania na rynku pierwotnym, należy pamiętać o tym, że stopień zaawansowania prac budowlanych może wpływać na decyzję banku o przyznanie nam kredytu. Nieco inne mogą być warunki, jeżeli mieszkanie jest już ukończone i pozostaje tylko podpisanie umowy kupna oraz wpis do księgi wieczystej, natomiast inne w przypadku, gdy zaciągamy kredyt na mieszkanie, które dopiero jest w planach albo w początkowej fazie inwestycji.
W pierwszym przypadku sytuacja jest stosunkowo najprostsza – kredyt w pełnej wysokości zostanie wypłacony bezpośrednio na konto dewelopera po podpisaniu umowy kupna mieszkania, w której standardowo znajdzie się zapis o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Dodatkowo bank najczęściej zobowiązuje kredytobiorcę do wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jeżeli więc wpis przeciągnie się w czasie, będziemy ponosić dodatkowe koszty ubezpieczenia.
Z kolei w drugim przypadku sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, bo kredyt udzielany jest na lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje i nie jest prawnie wyodrębniony. Najczęściej wtedy będziemy musieli zapłacić za ubezpieczenie kredytu przez cały okres budowy lokalu, czyli od wypłaty przez bank pierwszej transzy kredytu aż do wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej (co nastąpi dopiero po zawarciu notarialnej umowy sprzedaży). To oczywiście podwyższy całościowe koszty kredytu. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku inwestycji finansowanej przez bank w trakcie jej trwania kredyt wypłacany jest najczęściej w transzach uzależnionych od terminów płatności przez klienta na rzecz dewelopera. Oznacza to, że w początkowym okresie, po wpłacie pierwszej raty ceny za mieszkanie, koszt kredytowania (w tym odsetki) liczony będzie od wartości wypłaconej transzy, a nie od całości wartości kredytu.
Szukając mieszkania, powinniśmy również mieć na uwadze to, że banki mniej przychylnym okiem patrzą na inwestycję, której budowa dopiero się rozpoczęła lub deweloper ma tylko pozwolenie na budowę. Wiele zależy tutaj od aktualnej sytuacji na rynku kredytów. W ostatnich latach były okresy, kiedy zdecydowanie łatwiej można było dostać kredyt na tzw. dziury w ziemi, ale były też takie, gdy banki nie chciały finansować słabo zaawansowanych inwestycji. Dobrze jest pamiętać o tym, że bank, wyceniając zdolność kredytową kupującego, w pewnym sensie ocenia również możliwość przeprowadzenia inwestycji przez dewelopera, który ma to mieszkanie wybudować. Taka ostrożność leży także w interesie samego banku, ponieważ jeżeli inwestycja nie zostanie ukończona, to chociaż niedoszły kupujący i tak będzie musiał uregulować swoje zobowiązania, to bank będzie pozbawiony najważniejszego zabezpieczenia, czyli hipoteki na mieszkanie. Nie ma tutaj jednolitych standardów tej oceny, ale warto wiedzieć, że nie każdy bank udzieli kredytu na inwestycję każdego dewelopera. Mając to na uwadze, warto zatem zwrócić uwagę, jaką opinię ma wybrany przez nas deweloper i czy w terminie kończył swoje poprzednie inwestycje. Można też spróbować dowiedzieć się bezpośrednio w banku (jeżeli uda się zdobyć taką informację), czy nie ma problemów z kredytami na nieruchomości od wybranego dewelopera.
