Sprawdzanie wiarygodności dewelopera i ważne dokumenty - strona 6

Działy księgi wieczystej:

• Dział pierwszy – zawiera opis nieruchomości, czyli np. na jakiej ulicy jest położona, jaką ma powierzchnię itp.

• Dział drugi – zawiera informacje o aktualnym właścicielu nieruchomości.

• Dział trzeci – znajdują się w nim wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, czyli np. informacje o ciążącej na nieruchomości służebności, co może oznaczać, że sąsiad ma prawo przechodzić albo przejeżdżać przez daną działkę, a także o innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Niekiedy do księgi wieczystej wpisuje się np. informacje o zawartej wcześniej umowie przedwstępnej albo o przysługującym komuś prawie pierwokupu.

• Dział czwarty – zawiera informacje, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki. Jeżeli kupimy mieszkanie czy dom z ustanowioną hipoteką, możemy zostać zmuszeni do spłaty czyjegoś długu. Tu też warto zwracać uwagę nie tylko na rzeczywiście wpisane do księgi hipoteki, ale również na tzw. wzmianki o złożonych wnioskach, bo czasem sąd nie zdąży wpisać hipoteki, ale pojawia się już informacja o złożonym wniosku. Żeby ustalić treść tych wniosków, trzeba również zajrzeć do akt. Akta księgi wieczystej są niejawne i aby móc się z nimi zapoznać, potrzebna jest zgoda właściciela.

Czasami samo sprawdzenie księgi wieczystej nie wystarczy. Dzieje się tak na przykład wtedy, gdy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka o złożeniu jakiegoś wniosku do sądu, lecz w samej księdze wieczystej nie został jeszcze uczyniony wpis wynikający z tego wniosku. Wtedy żeby zobaczyć, co kryje się pod numerem danej wzmianki, musimy zajrzeć do akt księgi wieczystej. Każda wzmianka znajdująca się w dziale IV księgi wieczystej powinna wzbudzić naszą czujność, ponieważ jej zamieszczenie w treści księgi może oznaczać, że został złożony wniosek o wpis hipoteki.

Przeglądanie elektronicznych ksiąg wieczystych, jak również drukowanie ich aktualnych i zupełnych odpisów jest możliwe bez jakichkolwiek opłat ani rejestracji za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl/

W celu sprawdzenia księgi konieczna jest znajomość jej numeru. Według informacji Ministerstwa Sprawiedliwości internetowa wyszukiwarka ksiąg wieczystych jest prowadzona w czasie rzeczywistym, co oznacza, że zmiany nanoszone w księgach są od razu widoczne również w Internecie. Pamiętajmy jednak, że wydrukowane z Internetu informacje nie mają mocy dokumentu urzędowego, dlatego przed transakcją warto pofatygować się do ekspozytury Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Sprawdzenie księgi wieczystej jest tak ważne dlatego, że stan w niej ujawniony korzysta z tzw. „rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych”. Oznacza to, iż stan ujawniony w księdze wieczystej ma dla nabywcy podstawowe znaczenie, nawet jeżeli jest on niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli więc np. w księdze wieczystej istnieje informacja o tym, że właścicielem nieruchomości jest spółka A, a w rzeczywistości właścicielem jest osoba B, to nabywca kupujący nieruchomość od spółki A jest chroniony przez prawo.

Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy nabywca nieruchomości jest nabywcą w „złej wierze”, tzn. przy nabyciu wiedział (lub z łatwością mógł się dowiedzieć), iż stan ujawniony w księdze wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Rękojmia nie działa również wtedy, gdy stan ujawniony w księdze jest wprawdzie niezgodny ze stanem faktycznym, ale w odpowiednim dziale księgi została o tym uczyniona wzmianka.