Sprawdzanie wiarygodności dewelopera i ważne dokumenty

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie nowego mieszkania czy domu, powinniśmy dokładnie sprawdzić wiarygodność dewelopera i przeanalizować wszystkie dokumenty dotyczące interesującej nas inwestycji. Pamiętajmy, że niektóre dane o przedsiębiorcy oraz samej inwestycji, jak na przykład te znajdujące się w Krajowym Rejestrze Sądowym albo w księdze wieczystej nieruchomości, są informacjami jawnymi i powszechnie dostępnymi, dlatego każdy może do nich zajrzeć.

Od niedawna klienci deweloperów mają ułatwione zadanie. 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu (zwana „ustawą deweloperską”), która m.in. nakłada na deweloperów obowiązek udostępnienia kupującym dokumentów dotyczących ich sytuacji prawnofinansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu. Tymi dokumentami są:

• Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości

• Kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS-u, lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej

• Kopia pozwolenia na budowę

• Sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej

• Projekt architektoniczno-budowlany

Dodatkowo, według przepisów nowej ustawy, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i – na żądanie potencjalnego nabywcy – doręczyć mu ten prospekt wraz z załącznikami. Niespełnienie tego warunku może być później podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę i zwrotu wpłaconych pieniędzy. Co ważne, również jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, będą niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy, może to być podstawą do odstąpienia przez kupującego od umowy i odzyskania wpłaconych pieniędzy. W przypadku jakichkolwiek zmian deweloper powinien dostarczyć swoim klientom aneks do prospektu lub sporządzić nowy.

Deweloper (realizator) to osoba lub osoby podejmujące działalność gospodarczą w zakresie budownictwa mieszkaniowego i użytkowego. Jest przedsiębiorcą, który swoją działalność prowadzi w celach zarobkowych, może więc być to spółka, ale także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Zadaniem dewelopera jest zorganizowanie całego procesu inwestycyjnego: od przygotowania inwestycji, poprzez wybór sposobu wykonania, opracowanie dokumentacji projektowej, aż po zatrudnienie wykonawców i nadzór nad całością robót. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, deweloper w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności lokalu mieszalnego lub domu na nabywcę. Z kolei kupujący mieszkanie od dewelopera zobowiązuje się do odbioru wykonanego lokalu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Realizatorem inwestycji mieszkaniowych, ale nie deweloperem w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, może być również spółdzielnia mieszkaniowa (więcej na temat lokali spółdzielczych w części V Poradnika). Spółdzielni nie dotyczą zatem zmiany w przepisach, które weszły w życie 29 kwietnia 2012 roku.