Sierpień z niższą zdolnością kredytową

Ponad 99% kredytów mieszkaniowych udzielonych w drugim kwartale 2013 roku to kredyty złotowe. Wzrosła również liczba kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. To efekt dalszego przystosowywania się do nowych rekomendacji KNF. Sprzedaż kredytów jednak wzrasta, a wartość nowo podpisanych umów była najwyższa od dwóch kwartałów.

Analiza zdolności kredytowej (Dom Kredytowy Notus i MarketMoney.pl)

Sierpień z niższą zdolnością kredytową

Sejm nadal pracuje nad ustawą dotyczącą dopłat do kredytów hipotecznych. W sierpniu pojawiły się kolejne propozycje zmian do przedstawionego wcześniej projektu. Ostatnie propozycje dotyczą zwiększenia dopuszczalnego metrażu nieruchomości dla rodzin, które – starając się o kredyt – będą miały troje lub więcej dzieci. W przypadku mieszkania jego powierzchnia nie mogłaby przekroczyć 85 m kw. (standardowo 75 m kw.), a powierzchnia domu 110 m kw. (standardowo nie więcej niż 100 m kw.).

To jednak nie wszystkie zmiany. Wcześniej pojawił się pomysł podwyższenia limitu ceny metra kwadratowego mieszkania. Według projektu stanowić go będzie średnia arytmetyczna dwóch ostatnich wartości wskaźnika odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego powiększona o 10%, przy czym zwiększenie limitu nie wpłynie na wzrost wysokości dopłaty. Dodatkowo osoby budujące nieruchomość systemem gospodarczym mogłyby liczyć na zwrot części kosztów związanych z zakupem materiałów budowlanych.

Michał Krajkowski – główny analityk, Dom Kredytowy Notus:

Ostatnie miesiące to czas stabilizacji w obszarze zdolności kredytowej. Średnia taka zdolność ulega w kolejnych okresach niewielkim wahaniom, jednak nie są to ruchy zmieniające diametralnie obraz rynku. Z pewnością możemy stwierdzić, że obniżenie stóp procentowych oraz spadek stopy WIBOR zostały już w pełni wyczerpane i nie należy oczekiwać dalszych pozytywnych skutków dla zdolności kredytowej Polaków. Oprocentowanie kredytów nie będzie już spadać i ten czynnik nie będzie oddziaływał już na wzrost możliwości płatniczych. Zatem najbliższe miesiące nie powinny przynieść dużych zmian w zdolności kredytowej. Duży wzrost może nastąpić dopiero po wprowadzeniu przez banki Rekomendacji S, co powinno skutkować wzrostem dostępnych kwot o około 5–7%.

Pierwsze symptomy ożywienia

Program „Mieszkanie dla Młodych” ma jednak wejść w życie dopiero w przyszłym roku. Z założenia ma wpłynąć na poprawę sytuacji deweloperów poprzez zwiększenie dostępności kredytów na finansowanie nieruchomości na rynku pierwotnym. Jednak nieznaczne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych można było zaobserwować już w II kwartale 2013 roku. Pod koniec sierpnia AMRON-SARFiN opublikował swój najnowszy raport dotyczący sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Wynika z niego, że po najsłabszym od 2009 roku pierwszym kwartale 2013 roku w drugim odnotowano wzrosty sprzedaży kredytów hipotecznych. Wyniki były lepsze nawet od tych z ostatniego kwartału 2012. Od kwietnia do czerwca bieżącego roku podpisanych zostało 44 079 umów kredytowych na łączną kwotę 9,16 mld zł. Biorąc pod uwagę liczbę nowych kredytów, jest to wynik o 6% lepszy niż w pierwszym kwartale. Nadal jednak jest to o ponad 11% mniej kredytów niż w analogicznym okresie 2012 roku.

Wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w okresie od początku kwietnia do końca czerwca był spowodowany między innymi poprawą zdolności kredytowej, na którą wpłynęły przede wszystkim obniżki stóp procentowych. Z analizy przeprowadzonej przez DK Notus i MarketMoney.pl wynika jednak, że zdolność kredytowa w ostatnich miesiącach ulega wahaniom. Po spadkach w maju i czerwcu oraz wyraźnym wzroście w lipcu sierpień znów przyniósł odczuwalne pogorszenie sytuacji.

Zdolność kredytowa rodziny

Stopy procentowe od lipca nie uległy zmianom, ustabilizowała się również stawka WIBOR. Zmianom uległa natomiast oferta banków. W przypadku naszej modelowej rodziny marża spadła o 0,1 pkt proc. Kredyt dla singla okazał się tym razem o 0,15 pkt proc. droższy. Różnica oprocentowania jest jednak na tyle niewielka, że nie powinna się przyczynić do wzrostu zdolności w przypadku singla czy spadku w przypadku rodziny. Zmieniło się również średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, które przyjmujemy na potrzeby wyliczeń. Jednak wzrost o niewiele ponad 21 zł również nie wywarł większego wpływu na poprawę sytuacji modelowego kredytobiorcy. Podobnie jak w poprzednim miesiącu, zmiana musiała zostać spowodowana polityką banków. W rezultacie modelowa rodzina w sierpniu mogła uzyskać kredyt w wysokości prawie 405 tys. zł, czyli o ponad 15 tys. zł. niższy niż miesiąc wcześniej. Najwyższą kwotę kredytu ponownie oferował Bank Millennium. Była ona aż o 29 tys. zł wyższa niż w lipcu i wyniosła 490 tys. zł (dokładnie tyle co dwa miesiące wcześniej). Na drugim miejscu znalazła się oferta Banku Pekao SA z kredytem w kwocie 456 tys. zł, a na trzecim mBank z kwotą 425 tys. zł.

Konrad Pluciński – ekspert MarketMoney.pl:

Sezonowe ożywienie na rynku kredytów hipotecznych w drugim kwartale, choć dobrze wróży na przyszłość, to jednak wcale nie musi oznaczać, że kryzys w tej dziedzinie został zażegnany i podobne wyniki zostaną powtórzone w kolejnych miesiącach. Na pewno, zgodnie z planem, pomogły decyzje Rady Polityki Pieniężnej – niższe stopy procentowe to tańsze kredyty i jednocześnie wyższa zdolność kredytowa. Poprawie sytuacji przysłuży się również program „Mieszkanie dla Młodych”, jeśli tylko, zgodnie z prognozami, wejdzie w życie zaraz na początku 2014 roku. Najbardziej skorzystają na nim osoby niemające wkładu własnego, którym coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na finansowanie 100% wartości nieruchomości.

Zdolność kredytowa singla

Singiel w sierpniu mógł otrzymać kredyt w średniej wysokości 214 tys. zł, czyli o ponad 6,5 tys. zł niższy niż w lipcu. Obniżyła się również maksymalna kwota, o jaką mógł się starać. Najwyższą kwotę mógł uzyskać w Banku Pekao SA, tym razem nie dostałby jednak więcej niż 267 tys. zł (spadek o 4 tys. zł). Na drugim miejscu znalazł się mBank z kwotą w wysokości 263 tys. zł, a na trzecim kredyt na 230 tys. zł w banku BGŻ.

Metodologia badania

Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych z 18 banków (Alior Bank, BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Crédit Agricole, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Noble, ING, Millennium, Multibank, Nordea, mBank, Bank Pekao SA, PKO BP, Bank Pocztowy, Raiffeisen Polbank).

Wyliczenia dotyczą dwóch różnych kredytobiorców: rodziny i singla. W pierwszym przypadku do kredytu przystępuje małżeństwo mające dziecko na utrzymaniu. Kredytobiorcy mają po 35 lat; ich łączne dochody to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (7660,20 zł brutto wg danych za lipiec 2013); spłacają ratę kredytu w wysokości 300 zł miesięcznie (kredyt gotówkowy w wysokości 5 tys. zł z oprocentowaniem 9,9% zaciągnięty na okres 18 miesięcy); mają również kartę kredytową z limitem 5 tys. zł i średnim miesięcznym wykorzystaniem limitu 1 tys. zł.

Drugi kredytobiorca to singiel w wieku 30 lat osiągający dochody w wysokości średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (3830,10 zł brutto miesięcznie wg danych za lipiec 2013). Ma limit na karcie kredytowej w wysokości 2 tys. zł ze średnim wykorzystaniem 500 zł miesięcznie.

Zdolność kredytowa została wyliczona na podstawie kalkulatorów bankowych obowiązujących w czerwcu 2013 roku przy założeniu, że:

• klienci nie są klientami banku (oferta dla nowych klientów),
• klienci skorzystają z niskokosztowych produktów banku, takich jak konto wraz z zagwarantowaniem wpływów wynagrodzenia lub karta kredytowa,
• opłaty okołokredytowe nie są kredytowane,
• klienci mają 20% wkładu własnego i wnioskują o kredyt na 30 lat.

Autorzy: Konrad Pluciński, MarketMoney.pl; Michał Krajkowski, Dom Kredytowy Notus