Rynek wynajmu mieszkań we Wrocławiu - II kwartał 2012 r.

Specjaliści Działu Badań i Analiz firmy Emmerson SA opracowali analizę na podstawie danych ofertowych wynajmu mieszkań dostępnych na wrocławskim rynku mieszkaniowym w ciągu minionych 3 miesięcy. Niezależnie od miasta rynek ten charakteryzuje się dużą sezonowością, a II kwartał każdego roku jest okresem o tyle specyficznym, że wiąże się ze wzrostem podaży ofert na skutek opuszczania mieszkań przez studentów wyprowadzających się na okres wakacji. Oprócz czynników wpływających na rynek rokrocznie, w bieżącym roku na wrocławski rynek wpływ miało również Euro 2012 i skokowy wzrost podaży stymulowany chęcią zarobku na odwiedzających Wrocław kibicach.

Analiza ofert zgłoszonych w II kwartale br. wykazała, że na wrocławskim rynku wynajmu mieszkań wszystkie części miasta są dość dobrze reprezentowane, co świadczy o wysokim zróżnicowaniu lokalizacyjnym oferty. Potencjalni najemcy mieli możliwość szerokiego wyboru mieszkania w każdej z pięciu wrocławskich dzielnic. Największa liczba ofert charakteryzowała Krzyki (37%), co nie zaskakuje ze względu na duży zasób mieszkaniowy oraz popularność dzielnicy wśród najemców. Na drugim biegunie rankingu znalazło się Psie Pole, na które przypadał jedynie 10% udział wśród ofert wynajmu mieszkań we Wrocławiu.

Wykres 1. Udział w rynku wynajmu mieszkań w poszczególnych dzielnicach Wrocławia

Głównym produktem oferowanym na rynku wynajmu mieszkań są lokale dwupokojowe (ponad połowa aktualnych ofert). Takie mieszkania cieszą się zdecydowanie największym powodzeniem wśród najemców (zarówno rodzin, jak i studentów) i dlatego są najczęściej wybierane przez wynajmujących-inwestorów zainteresowanych zakupem mieszkań pod wynajem. Około 30% udział wśród wszystkich ofert wynajmu przypada na mieszkania trzypokojowe, a tylko 13% na kawalerki. Niski udział tych ostatnich może wynikać z faktu, że są one najmniejsze i dlatego też najtańsze dla najemcy, w związku z czym szybko znikają z rynku.

Wykres 2. Struktura pokojowa mieszkań oferowanych do wynajmu

Wymiernym wskaźnikiem cenowej atrakcyjności lokalizacji na rynku wynajmu mieszkań jest średni jednostkowy (czyli w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej) czynsz najmu w poszczególnych częściach miasta. We Wrocławiu dzielnicowy ranking czynszowy jest zbieżny z analogicznym rankingiem poziomu cen mieszkań. Zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu najdroższą lokalizacją jest Stare Miasto – tu aktualny średni czynsz najmu wynosi 40,4 zł/m kw. Pozostałe dzielnice są wyraźnie tańsze. Na kolejnych miejscach ze względu na wysokość czynszu znalazły się Śródmieście oraz Krzyki. Najtańszą i zarazem jedyną dzielnicą, w której średni jednostkowy czynsz najmu nie przekraczał 30 zł/m kw., było Psie Pole.

Wykres 3. Średnie jednostkowe czynsze wynajmu mieszkań w poszczególnych dzielnicach Wrocławia (zł/m kw./m-c)

Na rynku najmu II kwartał każdego roku związany jest ze wzrostem podaży ofert oraz słabnącym z miesiąca na miesiąc popytem, co w konsekwencji doprowadza do czasowego obniżenia stawek najmu. Mimo to w bieżącym roku czynnik Euro 2012 doprowadził do ich wyraźnego wzrostu, w największym stopniu widocznego w dzielnicy Stare Miasto. Pierwsze obserwacje rynku najmu w okresie piłkarskich Mistrzostw Europy wskazują, że zbyt wysoki poziom ofertowych czynszów był jednym z czynników, nie tylko we Wrocławiu, powodujących nikłe zainteresowanie kibiców kwaterami prywatnymi. W konsekwencji III kwartał, a zwłaszcza miesiące wakacyjne, powinny przywrócić czynsze do poziomów sprzed Euro 2012, które zaczęło oddziaływać na rynek wynajmu mieszkań. Z drugiej jednak strony we wrześniu należy spodziewać się podobnej nierównowagi na tym rynku. Powracający z wakacji studenci będą generować na tyle wysoki popyt, że może to się przyczynić do sezonowego wzrostu opłat za wynajem.

Dział Badań i Analiz Emmerson, kontakt: analizy@emmerson.pl