Rynek wynajmu mieszkań we Wrocławiu - czerwiec 2013 r.
Zdecydowanie najpopularniejszym produktem oferowanym na wrocławskim rynku wynajmu jest mieszkanie dwupokojowe zlokalizowane na którymś z dużych osiedli w dzielnicy Krzyki. Stawki najmu są dość stabilne, choć w najdroższych miejscach wyraźnie spadły w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Rynek wynajmu mieszkań we Wrocławiu – czerwiec 2013 r.
Przy dość niestabilnym prawie lokatorskim i zakorzenionym w polskim społeczeństwie przeświadczeniu o zdecydowanej wyższości posiadania własnego mieszkania nad jego najmowaniem rynek wynajmu traktowany jest jako rozwiązanie przejściowe. To, co odróżnia Polskę od krajów Europy Zachodniej, to zupełny brak tradycji najmu długoterminowego. Głównym klientem na tym rynku pozostają studenci oraz absolwenci i inne, niestudiujące młode osoby, które próbują odnaleźć się na rynku pracy, co zapewni im zdolność kredytową niezbędną do zakupu własnego M. Rok bieżący jest dla rynku wynajmu o tyle specyficzny, że po zapowiedzianym uruchomieniu programu „Mieszkanie dla Młodych” z początkiem przyszłego roku osoby rozglądające się za mieszkaniem deweloperskim mogą chcieć wydłużyć swój najem na najbliższe 6 miesięcy, by móc otrzymać rządową dopłatę.
Jeśli chodzi o wrocławski rynek wynajmu, najdroższą lokalizacją pozostaje niezmiennie Stare Miasto. W tej części miasta w ciągu ostatnich 12 miesięcy doszło jednak do wyraźnego spadku ceny średniego czynszu ofertowego. Był on w największej mierze spowodowany zmianami w samej strukturze ofert – zmniejszeniem udziału najdroższych nieruchomości na rzecz mieszkań w bardziej przystępnej cenie, zlokalizowanych w gorszym jakościowo zasobie lub na peryferiach Starego Miasta. Zbliżony poziom średniego czynszu wynajmu charakteryzuje dwie kolejne dzielnice: Śródmieście i Krzyki. W obu przypadkach średnie wartości są wypadkową bardzo zróżnicowanej oferty obejmującej droższe i bardziej prestiżowe apartamenty oraz znacznie tańsze mieszkania. Najtańszymi lokalizacjami na wrocławskim rynku wynajmu są Fabryczna oraz Psie Pole – tu średnie miesięczne czynsze nie przekraczają 30 zł/m kw.
Ze względu na swój mieszkaniowy charakter, rozmiary oraz atrakcyjność wśród wrocławian powiązaną z dobrze rozwiniętą infrastrukturą komunikacyjną, handlową i społeczną dzielnica Krzyki pozostaje niekwestionowanym liderem wśród wrocławskich dzielnic w aspekcie liczby mieszkań oferowanych do wynajęcia. W ciągu ostatnich 12 miesięcy doszło do widocznego pogłębienia koncentracji ofert w tej dzielnicy, na którą przypada już prawie połowa podaży na wrocławskim rynku wynajmu. Podobne przesłanki – tj. rozmiary dzielnicy oraz rozbudowany zasób mieszkaniowy, stale powiększany dzięki zainteresowaniu deweloperów Maślicami, Stabłowicami i okolicami ul. Legnickiej – powodują, że co piąte mieszkanie oferowane do wynajęcia zlokalizowane jest na terenie dzielnicy Fabryczna. Na drugim biegunie rankingu znajduje się Psie Pole, na które przypada jedynie 7% udział wśród ofert wynajmu mieszkań we Wrocławiu.
Głównym produktem oferowanym na rynku wynajmu mieszkań są lokale dwupokojowe (połowa aktualnych ofert). Takie mieszkania cieszą się zdecydowanie największym powodzeniem wśród najemców (zarówno rodzin, jak i studentów) i dlatego są najczęściej wybierane przez wynajmujących – inwestorów zainteresowanych zakupem mieszkań pod wynajem. Około 30% udział wśród wszystkich ofert wynajmu przypada na mieszkania trzypokojowe, a tylko 12% – na kawalerki. Niski udział tych ostatnich może wynikać z faktu, że są one najmniejsze i dlatego też najtańsze dla najemcy, w związku z czym szybko znikają z rynku.
Niezależnie od miasta rynek wynajmu mieszkań charakteryzuje się dużą sezonowością. Specyfika przełomu czerwca i lipca polega na tym, że w okresie tym wzrasta podaż ofert wskutek opuszczania mieszkań przez studentów wyprowadzających się na okres wakacji. Choć oczywiście najem studencki to tylko część całego rynku wynajmu, ruch w tym segmencie znajduje swoje przełożenie w obrazie całego rynku. W konsekwencji wzrost podaży i spadek popytu doprowadzają do czasowego obniżenia stawek najmu. Z drugiej jednak strony we wrześniu należy spodziewać się podobnej nierównowagi. Powracający z wakacji studenci będą generować na tyle wysoki popyt, że może to się przyczynić do sezonowego wzrostu opłat za wynajem.
Autor: Marcin Płaziński
