Rękojmia i gwarancja dla nabywcy mieszkania
Nabywcy lokalu mieszkalnego w przypadku, gdy lokal ten ma jakieś wady, przysługują roszczenia z tytułu rękojmi albo gwarancji. Rękojmia i gwarancja to dwie odrębne instytucje prawne, z których możemy korzystać niezależnie.
Rękojmia przysługuje nam na podstawie Kodeksu cywilnego i aby z niej skorzystać, nie są konieczne w umowie deweloperskiej żadne specjalne zapisy. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi ma miejsce zarówno w przypadku tzw. wad fizycznych (np. cieknący dach, nieszczelne okna, nieprawidłowy rozkład bądź powierzchnia pomieszczeń), jak i wad prawnych (np. obciążenie lokalu hipoteką). Pamiętajmy, że do nieruchomości nie stosuje się przepisów ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej, na które można powoływać się w przypadku zakupu rzeczy ruchomych.
Przepisy, które weszły w życie 29 kwietnia br. mówią o tym, że deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Jeżeli deweloper uzna wady, to ma 30 dni od dnia podpisania protokołu na ich usunięcie. W wyjątkowych przypadkach, gdy deweloper mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać inny odpowiedni termin jej usunięcia, ale musi uzasadnić opóźnienie.
Dodatkowo, jeżeli sprzedany lokal ma usterki, kupujący może albo żądać ich usunięcia (jeśli jest to możliwe), albo zażądać od sprzedawcy obniżenia ceny, albo też odstąpić od umowy. Prawo do odstąpienia od niej będzie nam służyć jednak tylko wtedy, gdy wady są istotne, a deweloper nie usunął ich w terminie. Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują 3 lata od daty wydania budynku. Ważne jednak jest to, aby odpowiednio wcześniej zawiadomić sprzedającego o wadach. Jeżeli nie zostały one wykazane w protokole (bo były to tzw. wady ukryte), to ich zgłoszenie deweloperowi powinno nastąpić w ciągu 1 miesiąca od daty ich wykrycia (najlepiej zrobić to na piśmie, listem poleconym).
Niezależnie od rękojmi mieszkanie może być objęte gwarancją. Gwarancja jednak – w odróżnieniu od rękojmi – nie jest obowiązkowa. To rodzaj umowy pomiędzy gwarantem (deweloperem) a kupującym. Roszczenia z tytułu gwarancji są niezależne od rękojmi. Gwarancja może więc stanowić rozszerzenie rękojmi, np. poprzez zagwarantowanie jakości sprzedanego lokalu przez 5 lat.
