Raport o cenach na rynku pierwotnym w III kwartale 2011
W III kwartale w większości głównych miast kontynuowane były spadki przeciętnych cen mieszkań deweloperskich, choć nie osiągały one wysokich rozmiarów.
W III kwartale w większości głównych miast kontynuowane były spadki przeciętnych cen mieszkań deweloperskich, choć nie osiągały one wysokich rozmiarów. Na większe obniżki decydowali się głównie deweloperzy sprzedający już ukończone mieszkania bądź ci chcący znaleźć nabywców na ostatnie lokale w swoich inwestycjach. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy” opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Od początku 2010 r. najbardziej potaniały lokale mieszkalne we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi. Z kolei najmniejsza obniżka miała miejsce w Gdańsku. Inaczej kształtowała się sytuacja w Katowicach, gdzie w przyjętym okresie średnia stawka za m kw. powierzchni nowych mieszkań wzrosła. Warto jednak zaznaczyć, że odnotowany w tym mieście wzrost jest głównie efektem wyższych cen w ciągu ostatnich trzech miesięcy, które zwiększyły się w tym czasie średnio o ponad 150 zł. W okresie od lipca do września nieznacznie wzrosły również ceny w Gdańsku. Jeżeli chodzi o spadki średnich cen w III kw., to te zanotowane w Warszawie i Poznaniu były niewielkich rozmiarów, nieznacznie przekraczając 50 zł. Najwięcej, bo o trochę ponad 250 zł, obniżyły się przeciętne stawki w Łodzi. We Wrocławiu na koniec września za m kw. nowego mieszkania płacono przeciętnie o blisko 150 zł, a w Krakowie o ponad 100 zł mniej niż w czerwcu.
Choć w naszym kraju nie miały miejsca gwałtowne przeceny nowych mieszkań, to jednak od 2008 r. mamy do czynienia z postępującą stopniową obniżką ich cen. Taka tendencja przyczyniła się do już całkiem sporej redukcji ich poziomów w głównych miastach. W najbliższej przyszłości można oczekiwać kontynuacji tego trendu.
Średnie ofertowe ceny mieszkań z rynku pierwotnego w poszczególnych miastach, I kw. 2010 - III kw. 2011 r. (tys. zł)
| Miasto | I kw. 2010 | II kw. 2010 | III kw. 2010 | IV kw. 2010 | I kw. 2011 | II kw. 2011 | II kw. 2011 | Zmiana od początku |
| Warszawa | 9,1 | 9,0 | 8,8 | 8,8 | 8,9 | 8,6 | 8,5 | -6,7% |
| Kraków | 7,8 | 7,7 | 7,5 | 7,4 | 7,3 | 7,2 | 7,1 | -8,9% |
| Łódź | 5,6 | 5,6 | 5,6 | 5,5 | 5,6 | 5,4 | 5,2 | -8,6% |
| Wrocław | 7,3 | 7,2 | 7,0 | 7,0 | 6,9 | 6,8 | 6,6 | -9,6% |
| Poznań | 7,2 | 7,0 | 6,8 | 6,7 | 6,9 | 6,7 | 6,7 | -7,6% |
| Gdańsk | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,5 | 6,4 | 6,5 | -2,9% |
| Katowice | 5,3 | 5,4 | 5,3 | 5,3 | 5,4 | 5,3 | 5,5 | 3,9% |
Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy” dla poszczególnych miast, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Ważnym czynnikiem wpływającym na ceny na wrocławskim rynku deweloperskim w III kw. 2011 r. jest ponowny wzrost oferty – rozpoczęła się sprzedaż mieszkań w kolejnych kilkunastu inwestycjach. W III kw. po raz pierwszy w bieżącym roku nowe inwestycje deweloperskie pojawiały się we wszystkich pięciu byłych wrocławskich dzielnicach, tj. Krzykach, Fabrycznej, Psim Polu, Starym Mieście i Śródmieściu. Widoczne jest wchodzenie na rynek kolejnych inwestycji oferujących tańsze mieszkania, na których obecnie koncentrują się deweloperzy. Już od dłuższego czasu można zauważyć, że tańsze inwestycje wypierają z rynku te droższe.
Drugim istotnym zjawiskiem jest aż 20-procentowy spadek sprzedaży mieszkań w ujęciu kwartalnym. Co prawda część tego spadku można wytłumaczyć czynnikami o charakterze sezonowym, ale z drugiej strony z pewnością wystąpiły również przyczyny stricte rynkowe. Najważniejsze z nich związane są z rynkiem kredytowania hipotecznego. Wrocławscy deweloperzy zostali zmuszeni do odnalezienia się w rzeczywistości bez istotnego stymulatora sprzedaży, jakim był program „Rodzina na swoim”. Czynnik ten będzie miał trwały charakter, bo choć od 1 października br. wrocławski limit cenowy w ramach tego programu wzrósł, to był to wzrost symboliczny. Po nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, która weszła w życie na przełomie sierpnia i września br., kryteria „Rodziny na swoim” spełnia zaledwie dwieście mieszkań z oferty dostępnej na wrocławskim rynku, a przed zmianami takich mieszkań było ponad cztery tysiące. Po drugie spadła także dostępność klasycznych kredytów hipotecznych – banki przestały udzielać kredytów we franku szwajcarskim, a wyższa od spodziewanej inflacja w Polsce może w najbliższym czasie doprowadzić do podniesienia stóp procentowych przez NBP, co przełoży się na wzrost kosztów obsługi kredytów złotówkowych. Abstrahując od samej dostępności kredytów, niepewna sytuacja strefy euro i zagrożenie drugą falą kryzysu mogą skutkować mniejszą skłonnością Polaków do zadłużania się na długi okres.
Materiał opracowano na podstawie wybranych fragmentów raportu „Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia – III kwartał 2011 roku” przygotowanego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. Szczegółowa analiza, w tym analiza poziomu sprzedaży, dostępna w pełnej wersji wymienionego raportu. Kontakt: analizy@emmerson.pl
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
