Rachunki powiernicze
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada na deweloperów obowiązek zawierania z bankami umów o prowadzenie otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego, na który będą wpłacane pieniądze nabywców do czasu spełnienia przez dewelopera warunków opisanych w ustawie. W przypadku rachunków otwartych deweloper będzie otrzymywał pieniądze po zakończeniu kolejnego etapu budowy, a w przypadku rachunku zamkniętego – dopiero po jej całkowitym zakończeniu i, co najważniejsze, po przeniesieniu tytułu własności na nabywcę. O wypłacie pieniędzy deweloperowi będzie decydował bank.
1. Rodzaje rachunków powierniczych
W przypadku rachunku zamkniętego sytuacja wygląda najprościej: deweloper otrzymuje wpłacone tam pieniądze dopiero po przeniesieniu własności lokalu na kupującego, czyli wtedy, kiedy kupujący będzie miał już akt notarialny i stanie się pełnoprawnym właścicielem mieszkania lub domu. W praktyce oznacza to, że deweloper będzie musiał mieć inne źródła finansowania inwestycji niż pieniądze klientów, bo te otrzyma dopiero po jej zakończeniu.
Z kolei otwarty rachunek powierniczy daje częściową możliwość finansowania inwestycji z pieniędzy klientów, ponieważ deweloper otrzymuje zgromadzone na rachunku pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Ustawa nakłada na banki obowiązek dokonania kontroli zakończenia budowy kolejnych etapów inwestycji. Bank wypłaca deweloperowi pieniądze na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, dodatkowo potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Koszt tej kontroli ma ponosić deweloper.
Ponieważ ustawa daje bankom kontrolę nad wypłacaniem pieniędzy deweloperom, daje im również prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz do kontroli dokumentacji. W ustawie przewidziano też gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń ma wypłacić nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w sytuacjach opisanych w ustawie (np. w przypadku nieprzeniesienia w wyznaczonym terminie prawa własności na kupującego).
Zgodnie z zapisami nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, deweloper musi zapewnić swoim klientom przynajmniej jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
2. Ochrona przed bankructwem
Nowe przepisy wyłączają pieniądze nabywców wpłacone na rachunki powiernicze, a także nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja, z ogólnej masy upadłości dewelopera. Dotychczas w przypadku bankructwa dewelopera kupujący mieszkania byli w takiej samej sytuacji jak inni wierzyciele, a ich pieniądze i nierzadko już zajmowane mieszkania trafiały do wspólnej masy upadłości. Nowe prawo ma chronić interesy nabywców w ten sposób, żeby nie tracili oni nie tylko włożonych pieniędzy, ale również mieszań i domów. W tym samym celu, jednocześnie z wejściem w życie nowej ustawy, zmienią się również niektóre przepisy prawa upadłościowego.
W sytuacji ogłoszenia przez dewelopera bankructwa decyzję o dalszym postępowaniu podejmuje zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów, czyli po prostu klienci dewelopera. Zwołanie takiego zgromadzenia jest obowiązkowe osobno dla każdej inwestycji dewelopera. Dzięki zapisom nowej ustawy nabywcy mieszkań zyskują trzy możliwości dalszego działania. Po pierwsze: mogą podjąć uchwałę o podziale pieniędzy zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Po drugie: mogą podjąć decyzję (również w formie uchwały) o kontynuacji budowy przez zarządcę lub syndyka i o wysokości dopłat koniecznych do zakończenia budowy. Wreszcie po trzecie: mogą podjąć decyzję o zawarciu układu powodującego, że nie następuje likwidacja majątku dewelopera, tylko deweloper działa dalej pod kontrolą nadzorcy sądowego i sądu.
W przypadku podjęcia decyzji o kontynuacji budowy syndyk przenosi na nabywców prawo własności w terminie 30 dni od dnia zakończenia budowy. Uwaga! Przepisy o rachunkach powierniczych, które obowiązują od 29 kwietnia 2012 roku, nie mają zastosowania do wszystkich inwestycji. Tutaj klienci deweloperów powinni zachować szczególną czujność, ponieważ przepisy nie dotyczą tych, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy. Jeżeli deweloper nie tylko nie rozpoczął jeszcze budowy, nie ma pozwolenia, ale już publicznie ogłosił rozpoczęcie sprzedaży, nie musi wprowadzać rachunków powierniczych. Informację o tym deweloper powinien umieścić w prospekcie informacyjnym.
