Proces uruchamiania kredytu - strona 2

Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa zasady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę:

• Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowaliśmy?
• Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?
• Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np. WIBOR 3M czy WIBOR 6M)?
• Na jaki okres został nam przyznany kredyt?
• Jakie warunki trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?
• Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?
• Jak długo jest ważna decyzja kredytowa?

Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego. Składa się ono z dwóch elementów:

• Marża banku – zysk banku. Powinna być stała przez cały okres kredytowania. Banki dla kredytów w PLN proponują obecnie marże na poziomie od 0,7 do nawet 5,5%.
• Zmienna stawka bazowa – inaczej mówiąc, stopy procentowe obowiązujące na międzybankowym rynku pieniężnym. Nie są to więc stopy ustalone przez Radę Polityki Pieniężnej, tylko rynkowe stopy procentowe (najczęściej ściśle powiązane z decyzjami banków centralnych). Dla kredytów w PLN jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), dla EUR to EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Stawki te zmieniają się codziennie. Nie każda taka zmiana powoduje zmianę oprocentowania kredytu. Banki mogą aktualizować oprocentowanie po znaczącej zmianie stawki bazowej lub po określonym czasie (np. co 3 lub 6 miesięcy).

Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sześciomiesięczne). Warto pamiętać, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie, które podawane jest w skali roku. Stawki 3-miesięczne będą szybciej reagować na zmiany na rynku międzybankowym. Ma to swoje plusy i minusy. Jeśli na przykład WIBOR będzie sukcesywnie rósł, a oprocentowanie naszego kredytu składać się będzie ze stawki 6-miesięcznej, to zmiany odczujemy po upływie dłuższego czasu. Przy stawce 3-miesięcznej zmiany w oprocentowaniu wystąpią szybciej.

Po zweryfikowaniu przez analityków dokumentów dostarczonych jako warunki do umowy kredytowej bank ma kilka dni roboczych na przygotowanie dla nas tejże umowy. Kiedy zaakceptujemy propozycję banku, możemy przystąpić do jej podpisania. Niekiedy składa się ona z dwóch części: ogólnej (wspólnej dla wszystkich kredytobiorców) i szczególnej (zawierającej indywidualnie wynegocjowane warunki). Zwykle jednak całość stanowi jeden zwarty akt z opisem wszystkich obowiązków i praw kredytowych.

Zanim złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześ¬nie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji) i następnie sprawdzić dokładnie jej zapisy, a w szczególności:

• Jakie warunki trzeba spełnić i jakie opłaty uregulować, aby uruchomić kredyt?
• Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu (np. w przypadku kredytów złotowych – czy WIBOR jest sześciomiesięczny [6M] czy trzymiesięczny [3M])? Jakiej wysokości jest marża banku i czy jest stała?
• Czy konieczne jest spełnienie jakichś warunków, aby bank nie zwiększył nam marży kredytu, jeśli jest ona promocyjna (np. utrzymanie określonych wpływów na rachunek bankowy powiązany z kredytem)?
• Czy w umowie są wpisane opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu, np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie? Jeżeli tak, to w jaki sposób będą one naliczane?
• Ile czasu mamy na uruchomienie kredytu?
• Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budowy domu?

Uruchomienie kredytu

Po podpisaniu umowy o kredyt musimy jeszcze spełnić pewne warunki, aby bank uruchomił środki kredytu. Przy transakcji na rynku wtórnym – na przykład podpisać akt notarialny. Niezależnie już od przeznaczenia kredytu hipotecznego (na zakup nieruchomości, budowę domu czy spłatę innych zobowiązań) zawsze musimy przed uruchomieniem złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki. Na podstawie tego dokumentu i dyspozycji uruchomienia bank wypłaci kredyt (w większości przypadków bezpośrednio na konto zbywców). Wypłata kredytu trwa od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależności od procedur banku.

HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło