Prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości mieszkalnych

Każdy właściciel wydzielonego lokalu mieszkalnego jest jednocześnie współwłaścicielem jakiejś części budynku, w którym ten lokal się znajduje oraz gruntu pod budynkiem. Właściciele budynku to zarówno bardzo liczni mieszkańcy domów wielorodzinnych, jak i np. właściciele mieszkań willowych. W każdym przypadku – czy to jest samodzielna własność, czy tylko udział – właściciel ma obowiązek dbania nie tylko o swoje mieszkanie, ale również o budynek i jego otoczenie.

Z pewnością trudniej jest myśleć o budynku jako o swoim domu i własności mieszkańcom tzw. mrówkowca niż właścicielom kameralnej willi, jednak zarówno ci pierwsi, jak i drudzy muszą się czuć odpowiedzialni nie tylko za swoje mieszkanie, ale również za elementy typu: dach, piwnice, klatka schodowa czy instalacje, które muszą być poddawane czasowym kontrolom. Ta odpowiedzialność jest zdefiniowana m.in. w prawie budowlanym, a różnice zależą przede wszystkim od tego, czy lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym czy jednorodzinnym. Te pierwsze, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, muszą być poddawane kontroli okresowej co najmniej raz w roku w zakresie sprawdzenia instalacji gazowej i przewodów kominowych. Taki obowiązek nie dotyczy właścicieli i zarządców budynków jednorodzinnych. Z kolei jednych i drugich obejmują kontrole przewidziane raz na 5 lat, np. sprawdzenie instalacji elektrycznej i piorunochronnej czy instalacji grzewczych z kotłami o mocy powyżej 20 kW.

W budynkach wielorodzinnych o wszystkich wspólnych sprawach decydują wspólnoty – we własnym gronie w przypadku małych wspólnot lub za pomocą zarządu w przypadku tych większych. Jeśli natomiast budynek ma tylko jednego właściciela, to z jednej strony może on samodzielnie podejmować decyzje dotyczące np. remontów i nie liczyć się ze zdaniem sąsiadów, ale z drugiej strony musi sam pamiętać o organizowaniu pewnych obowiązków, takich jak np. zamiatanie liści z chodnika przed domem czy odśnieżanie go zimą, ponieważ za zaniedbanie tej spraw grożą kary. Nie wszystkie jednak rodzaje nieruchomości mieszkalnych, które funkcjonują w języku potocznym, są zdefiniowane w przepisach, warto zatem zwrócić baczną uwagę na to, co i gdzie się kupuje, żeby wiedzieć, za co i w jakiej sytuacji się odpowiada.

Co to jest udział?

Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.

• Samodzielny lokal mieszkalny to podstawowe pojęcie zdefiniowane w polskim prawie. W Ustawie o własności lokali jest to „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Nieruchomości typu studio, penthouse czy apartament również są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, jednak nie są one zdefiniowane prawnie, a o pewnych sprawach dotyczących parametrów oraz ich późniejszego użytkowania decydują zwyczaje i powszechnie przyjęte zasady współżycia z sąsiadami. W polskim prawie brakuje też definicji popularnej szeregówki czy bliźniaka, co czasami prowadzi do pewnych nieporozumień. W ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości bardzo często pojawia się np. sformułowanie o sprzedaży „połowy bliźniaka”. Gdyby interpretować to dosłownie, oznaczałoby, że ktoś chce sprzedać np. parter albo piętro w budynku, który jest bliźniakiem, a przeważnie chodzi jednak o cały lokal mieszkalny w budynku stojącym w zabudowie bliźniaczej.

• Apartament jest rodzajem lokalu mieszkalnego, co do którego można mieć najwięcej wątpliwości. Bardzo często apartamentami nazywane są mieszkania o podwyższonym standardzie, które mają jakieś dodatkowe udogodnienia, ale czy to czyni już z nich apartamenty? W licznych, potocznych definicjach apartamentu, które próbuje się tworzyć dla rozstrzygania bieżących wątpliwości, najczęściej pojawiają się takie parametry, jak: prestiżowa lokalizacja, duży metraż, ponadstandardowa wysokość pomieszczeń, wysoka jakość materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz dodatkowe wyposażenie w tzw. standardzie (np. klimatyzacja) czy dodatkowe usługi w budynku (np. siłownia, pralnia). Nabywcy apartamentów nie powinni jedynie kierować się nazwą, że coś zostało tak określone, ale przemyśleć sobie przed zakupem, czy to, co jest oferowane w wyższej cenie, jest jej warte i odpowiada ich potrzebom. Właściciele apartamentów podlegają takim samym przepisom jak właściciele „zwykłych” lokali mieszkalnych. Muszą się jednak liczyć z tym, że zakup apartamentu oznacza nie tylko wyższą cenę, ale również wyższe opłaty za późniejsze użytkowanie. Jeżeli w budynku istnieje portiernia, ochrona, monitoring, pralnia, wtedy wszyscy współwłaściciele muszą ponosić koszty ich utrzymania, nawet jeżeli twierdzą, że apartament kupili ze względu na lokalizację albo z innego powodu i portier ich nie interesuje.

• Penthouse to rodzaj apartamentu, który usytuowany jest na najwyższym piętrze budynku. Jego precyzyjne zdefiniowane jest równie trudne co samego apartamentu. W różnego rodzaju definicjach najczęściej pojawiają się tutaj takie elementy wyróżniające jak dwupoziomowość i taras na dachu. Czasami zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe decydują się na wydzielenie strychu w celu sprzedaży i adaptacji na mieszkanie, które w pewnych okolicznościach mogłoby również pretendować do nazwania go penthousem. W świetle prawa będzie to jednak nadal wydzielony lokal mieszkalny traktowany tak samo jak pozostałe w budynku.

• Szeregówka, czyli budynek stojący w zabudowie szeregowej, może dostarczyć równie dużo nieporozumień co apartament. Mieszkańcy szeregówek to zarówno właściciele domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, jak i lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, które pozornie wyglądają tak samo. Dlatego osoby marzące o własnym domu powinny w przypadku szeregówek zwrócić szczególną uwagę na to, co kupują. Chcąc samodzielności, mogą nieoczekiwanie dla siebie stać się częścią wspólnoty mieszkaniowej z wszystkimi konsekwencjami tego stanu rzeczy. Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym budynek jednorodzinny to „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku”. Dlatego sytuacja właścicieli dwóch lokali mieszkalnych w budynkach w zabudowie szeregowej może być bardzo różna niezależnie od tego, że jeden i drugi ma własny ogródek, garaż itp. Właściciel mniejszego mieszkania paradoksalnie może być właścicielem całego budynku, a właściciel większego, ale niedającego podzielić się w pionie, może być właścicielem tylko lokalu mieszkalnego i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Przekłada się to oczywiście na prawa i obowiązki. Warto szczegółowo zainteresować się tym tematem przed podjęciem decyzji o zakupie, bo zdarza się, że reklamy deweloperów mówią o szeregówkach kojarzących się z domami stojącymi w szeregu, a tak naprawdę chodzi o sprzedaż mieszkań w budynku wielorodzinnym.

• Bliźniak to najczęściej dwie osobne nieruchomości, stojące na dwóch odrębnych działkach, których budowa wymaga dwóch osobnych pozwoleń. Nie należy jednak zapominać o tym, że sama nazwa jest pojęciem technicznym, a nie prawnym, dlatego w praktyce, podobnie jak w przypadku szeregówek, mogą być różne rozwiązania prawne, np. w sytuacji dwóch lokali stojących na jednej działce. Co istotne, jeżeli bliźniak to prawnie dwie osobne nieruchomości, jeden z sąsiadów nie odpowiada za zaniedbania drugiego. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nakłada np. na właścicieli nieruchomości m.in. obowiązek uprzątnięcia błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się „wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego, położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości”. W przypadku bliźniaków, które stanowią dwie odrębne własności, każdy właściciel odpowiada za swoją część chodnika.

• Budynek jednorodzinny wolno stojący w praktyce wcale nie musi być jednorodzinny, bo mogą w nim mieszkać np. dwie rodziny, ale bez wydzielonych prawnie lokali. W przypadku domów potocznie definiowanych jako willowe również można mieć do czynienia z bardzo różnymi sytuacjami prawnymi. Jeden dom może mieć np. dwa samodzielne lokale, z których każdy będzie miał swoją księgę wieczystą i swojego właściciela, ale sam budynek nadal pozostanie współwłasnością. Czasami dla wielu osób jest to problem, ponieważ w praktyce dzielą willę na pół, decydują się na osobne wejścia, mają osobne ogrody i garaże, ale nadal w świetle prawa pozostają współwłaścicielami nieruchomości i ponoszą wspólne konsekwencje tej sytuacji. Taki stan rzeczy odczuwają jako gorszy od tego, który mają właściciele bliźniaka, bo tam można przeprowadzić podział prawny. Zgodnie z Ustawą o własności lokali „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”. W praktyce oznacza to np. wspólną odpowiedzialność za remont dachu, nawet jeżeli sąsiad z parteru ma swoje osobne wejście i nie ma z nim nic wspólnego, bowiem w całości znajduje się on nad mieszkaniem sąsiada. Jeśli budynku nie da się podzielić w pionie, nie może być mowy o zniesieniu współwłasności.