Poradnik - Jak bezpiecznie wynająć lokal biurowy - strona 2
Umowa jest najważniejsza
Podobnie jak w przypadku wynajmu mieszkania, również przy wynajmie powierzchni biurowej obowiązuje zasada, że im więcej szczegółów znajdzie się w umowie, tym lepiej. Ogólnikowe opisanie pewnych spraw może w przyszłości się na nas zemścić, jeżeli potem zostaną one zinterpretowane jedynie na korzyść wynajmującego.
Samą umowę możemy zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Minusem albo plusem – zależy, jak na to spojrzeć – umowy na czas nieokreślony jest to, że obie strony mogą ją w dowolnym momencie rozwiązać, oczywiście z uwzględnieniem właściwego okresu wypowiedzenia, którego ustawowe terminy zależą od okresów płatności czynszu. Regułą jest, że jest on płatny miesięcznie i w takim przypadku każda ze stron może rozwiązać umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, przy czym najem zawsze zakończy się w ostatnich dniach miesiąca kalendarzowego.
W praktyce oznacza to, że jeżeli umowa zostanie wypowiedziana na początku miesiąca, to okres wypowiedzenia wyniesie prawie cztery miesiące. Jeżeli zależy nam na umowie na czas określony, należy pamiętać o jednej pułapce, przed którą warto się zabezpieczyć.
W czasie trwania najmu może zdarzyć się tak, że zmieni się właściciel biurowca, w którym wynajmujemy lokal, a zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nowy właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet jeżeli była ona zawarta na czas określony i nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia.
Jeżeli chcemy więc mieć pewność, że taka sytuacja nie będzie miała miejsca, powinniśmy uzyskać u notariusza tzw. datę pewną na umowie. W tym celu wystarczy przedstawić podpisaną już umowę dowolnemu notariuszowi, który potwierdzi na dokumencie datę jej okazania. Dzięki temu nawet po zmianie właściciela budynku nie będziemy musieli się z niego wyprowadzić przed wcześniej ustalonym terminem.
Czynsz plus cała reszta
Jak pokazuje praktyka, nie ma jednej obowiązującej zasady zawierania umów najmu lokalu biurowego. Z jednej strony, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, najemca ma obowiązek płacić czynsz plus wydatki, które zostaną opisane w umowie, z drugiej strony, zgodnie z zasadą swobodnego kształtowania umów, nie ma prawnych przeszkód, żeby do tej umowy wpisać wszystkie koszty, jakie tylko wynajmujący będzie chciał przerzucić na najemcę (pod warunkiem oczywiście, że najemca wyrazi na to zgodę).
Najczęściej w wypadku nowoczesnych biurowców trzeba liczyć się z tym, że najemca będzie musiał ponosić niemal wszystkie koszty utrzymania lokalu, tzn. oprócz czynszu nie tylko opłaty za zużyte media, ale również za utrzymanie całego budynku.
Często zdarza się, że do tego „worka” wynajmujący wrzucają wszelkie koszty związane z nieruchomością, które ponoszą, czyli np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, remonty itp. To, czy wyjdzie drożej, czy taniej, zależeć będzie przede wszystkim od tego, w jaki sposób skonstruujemy umowę i jak drobiazgowo opiszemy wszystkie zobowiązania. Jeżeli nie mamy w tym doświadczenia, warto skorzystać z pomocy prawnika.
Przy tworzeniu umowy dobrze jest pamiętać o tym, że wiele spraw zależy od tego, jak je sformułujemy. Można np. dwojako opisać opłaty przerzucane na najemcę: albo wyszczególnić te, które ponosi wynajmujący z założeniem, że resztę (nieopisaną wprost w umowie) płaci najemca, albo odwrotnie: wyszczególnić tylko te koszty, które ponosi najemca, zaś całą resztę zapłaci wynajmujący. Pozornie to jest to samo, jednak w praktyce drugi sposób może okazać się dużo korzystniejszy dla najemcy – np. w sytuacji, gdy pojawią się nowe opłaty niebrane w ogóle pod uwagę w momencie zawierania umowy, będzie musiał ponieść je wynajmujący.
