Podsumowanie II kwartału 2012 r. na wrocławskim rynku mieszkań deweloperskich
Na koniec czerwca 2012 r. łączna oferta mieszkań deweloperskich we Wrocławiu obejmowała 9446 mieszkań i po raz jedenasty z rzędu była wyższa niż w poprzednim kwartale. Wydaje się, że w II kwartale br. po raz ostatni mieliśmy do czynienia z tzw. cudem statystycznym na rynku mieszkaniowym.
W ofercie pojawiło się dużo nowych inwestycji. Ich oficjalna sprzedaż rozpoczęła się na długo przed faktycznym startem budowy, do którego de facto może nigdy nie dojść. W tym kontekście wzrost liczby oferowanych mieszkań z kwartału na kwartał „tylko” o 584 może świadczyć o wyczerpywaniu się potencjału wzrostowego oferty i o tym, że w kolejnych kwartałach strumienie nowej podaży będą wyraźnie niższe.
W II kwartale br. znaczącą rolę na wrocławskim rynku mieszkań deweloperskich odegrał program „Rodzina na swoim”. Jego dostępność wyraźnie wzrosła, co przyczyniło się do – wspomnianej wcześniej – wyraźnie wyższej sprzedaży mieszkań. Samo podwyższenie limitu cenowego nie było aż tak znaczące (o zaledwie 185,5 zł/m kw.). Tym niemniej, w obliczu rosnącej podaży i zaostrzającej się walki o klienta, nowy poziom wskaźnika został „zaakceptowany” przez wielu spośród tych deweloperów, którzy dotychczas stosowali ceny na poziomie około 5500 zł, a w związku ze zmianami w „Rodzinie na swoim” dostosowali je do nowego limitu programu. Tym należy tłumaczyć wysoką liczbę mieszkań oferowanych w cenie 5187,5 zł/m kw. W kontekście „Rodziny na swoim” warto również wspomnieć o pojedynczych przypadkach stosowania mechanizmu obejścia powyższego limitu cenowego – lokale objęte programem oferowane są w standardzie „Rodzina na swoim”, ale wiąże się z nim obligatoryjny zakup pakietu podnoszącego standard wykończenia (cena mieszkania zostaje sztucznie obniżona do poziomu kwalifikującego do programu, tj. 5187,5 zł/m kw., a różnica między poziomem wyjściowym a obniżonym ceny to np. odpłatność za pakiet podnoszący standard wykończenia).
Dostępność programu „Rodzina na swoim” na wrocławskim rynku pierwotnym, źródło: Emmerson, Dział Badań i Analiz
W kolejnych okresach spodziewana jest nieznaczna tendencja spadkowa w zakresie poziomu całkowitej oferty rynkowej. W związku z zapisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wydaje się prawdopodobne, że na rynku już znalazła się zdecydowana większość mieszkań, których budowa (zgodnie z planami) rozpocznie się dopiero w najbliższych kwartałach, a co za tym idzie – w kolejnych kwartałach nowa podaż będzie niewielka i w konsekwencji całkowita oferta powinna się skurczyć.
Liczba mieszkań dostępnych w ofercie w poszczególnych dzielnicach, II kw. 2012 r., źródło: Emmerson, Dział Badań i Analiz
