Podsumowanie I kwartału 2012 na wrocławskim rynku mieszkań deweloperskich
W I kw. br. liczba oferowanych we Wrocławiu mieszkań deweloperskich ponownie wzrosła, osiągając bezprecedensowy poziom prawie 9 tys. mieszkań. Ustanowienie kolejnego historycznego rekordu wielkości oferty rynku pierwotnego możliwe było dzięki ponownemu zastrzykowi nowej podaży wprowadzonej na rynek w trakcie minionego kwartału.
Podsumowanie I kwartału 2012 na wrocławskim rynku mieszkań deweloperskich
W I kw. br. liczba oferowanych we Wrocławiu mieszkań deweloperskich ponownie wzrosła, osiągając bezprecedensowy poziom prawie 9 tys. mieszkań. Ustanowienie kolejnego historycznego rekordu wielkości oferty rynku pierwotnego możliwe było dzięki ponownemu zastrzykowi nowej podaży wprowadzonej na rynek w trakcie minionego kwartału. Łącznie w I kwartale deweloperzy uruchomili sprzedaż 1587 nowych mieszkań, z których na koniec marca w ofercie pozostało 1480 lokali, natomiast reszta została sprzedana lub zarezerwowana. Tradycyjnie najwięcej nowych mieszkań pojawiło się w południowej części miasta.
Wyśrubowana statystyka podażowa jest częściowo pokłosiem zapisów nowo uchwalonej Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która stanowi, że nieprecyzyjnie zdefiniowane rozpoczęcie sprzedaży mieszkań przed 29 kwietnia br. wyłącza dewelopera z obowiązku posiadania dla inwestycji rachunku powierniczego. Samo rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w inwestycji i brak jakichkolwiek prac budowlanych nie pociąga za sobą dużych kosztów dla dewelopera. Tworzy to przestrzeń dla tzw. pseudooferty rynkowej, czyli oferty mieszkań, które funkcjonują formalnie, ale rozpoczęcie sprzedaży daleko wyprzedza moment faktycznego startu budowy. Na wrocławskim rynku deweloperskim ten segment jest szczególnie szeroki i obejmuje ponad 2 tys. mieszkań.
Wraz ze stale rosnącą ofertą rynkową oznaczającą większą konkurencję pomiędzy deweloperami, zwłaszcza w kwartałach o słabszym tempie sprzedaży mieszkań, na wrocławskim pierwotnym rynku mieszkaniowym uwidacznia się zmienione podejście deweloperów do ceny mieszkań. Przestaje być ona stałym atrybutem mieszkania, takim jak np. powierzchnia czy liczba pokoi. W coraz większym stopniu oferta nabiera indywidualnego charakteru, jest dostosowana do oczekiwań i możliwości finansowych pojedynczego klienta. Większa część deweloperów wycofuje się z upubliczniania cenników swoich inwestycji, argumentując to uzależnieniem ceny danego mieszkania od wybranego przez klienta harmonogramu płatności czy nawet źródeł finansowania. Takie podejście z jednej strony daje klientowi poczucie wyjątkowości, ale z drugiej „wytrąca mu z ręki” możliwość bezpośredniego cenowego porównywania ze sobą wielu inwestycji. Dotychczas taki sposób kształtowania relacji z klientem charakterystyczny był jedynie dla najbardziej elitarnych i najdroższych inwestycji, a obecnie jest coraz bardziej widoczny w segmencie podwyższonym lub nawet popularnym.
Średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich we Wrocławiu pozostaje w trendzie spadkowym. Kolejny kwartalny spadek średniej ceny zbiegł się w czasie z pozostawieniem na niezmienionym poziomie wrocławskiego limitu cenowego obowiązującego w ramach programu „Rodzina na swoim”. Zarówno w IV kw. 2011 r., jak i pomiędzy styczniem a marcem br. wynosił on 5002 zł/m kw. dla rynku pierwotnego (4001,6 zł/m kw. dla rynku wtórnego). W konsekwencji odnotowano wzrost liczby mieszkań, które w stolicy Dolnego Śląska kwalifikują się do zakupu przy finansowaniu preferencyjnym kredytem, z poziomu 415 do 635. Wyraźnie wzrosła również liczba wrocławskich inwestycji (z 24 na 38), w których oferowane są mieszkania spełniające zarazem cenowe i powierzchniowe kryterium programu. Mimo stawianych wcześniej prognoz wskazujących na rychłe wygaszenie „Rodziny na swoim” na rynku pierwotnym w przypadku stolicy Dolnego Śląska program ten wciąż odgrywa istotną rolę na lokalnym rynku deweloperskim. Naturalnie przy tak niskim limicie cenowym pozostaje on domeną peryferyjnych lokalizacji, tym niemniej warto odnotować, że coraz więcej deweloperów obniża ceny w swoich projektach do poziomu gwarantującego objęcie programem. Niejednokrotnie proceder ten dotyczy zaledwie kilku (lub nawet jednego) mieszkania w inwestycji, co już uprawnia dewelopera do podawania informacji o możliwości dokonania zakupu lokalu na danym osiedlu w ramach „Rodziny na swoim”.
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
