Pierwsze oznaki zmian na rynku mieszkaniowym
Narodowy Bank Polski przedstawił opracowanie na temat najważniejszych zjawisk mających miejsce na rynku mieszkaniowym największych polskich miast w I kwartale 2012 r. Eksperci Banku Narodowego zwracają uwagę na narastającą nadpodaż mieszkań, czego wynikiem może być jeszcze szybszy spadek ich cen oraz problemy branży budowlanej, która została pozbawiona wielkich kontraktów publicznych. Jednak na razie firmy deweloperskie trzymają się mocno, utrzymując swoje marże na poziomie 30 procent.
Rośnie podaż
Raport NBP zwraca uwagę na ciągły wzrost liczby budowanych mieszkań. Jako główne powody takiego stanu rzeczy wymienia się brak alternatywnych możliwości inwestycyjnych dla deweloperów, wysokie koszty wyjścia z rynku mieszkaniowego oraz wejście w życie tak zwanej ustawy deweloperskiej. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła wiele obostrzeń wobec firm deweloperskich mających na celu lepszą niż do tej pory ochronę klientów. Poprzez przymus stosowania zamkniętych lub otwartych rachunków powierniczych wprowadzono większy nadzór nad pieniędzmi kupujących niewybudowane jeszcze lokale. Mimo rosnącej z kwartału na kwartał liczby niesprzedanych mieszkań w pierwszych 3 miesiącach 2012 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę oraz ruszających projektów. Taki stan rzeczy na pewno spowoduje dalszy wzrost liczby mieszkań oczekujących na kupca.
Ceny spadały nieznacznie
W I kwartale 2012 r. w największych polskich miastach zanotowano niewielkie nominalne spadki cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. W przypadku Wrocławia cena ofertowa m kw. nowego mieszkania wyniosła około 6300 zł, natomiast cena transakcyjna to około 5600 zł. Oznacza to spadek cen o kilkaset zł w przeliczeniu na m kw. w ciągu ostatnich miesięcy. Średnia cena m kw. mieszkania na wrocławskim rynku wtórnym wynosiła około 5500 zł, co oznacza, że stolica Dolnego Śląska zajmuje trzecie miejsce w kraju, zaraz za Warszawą i Krakowem. Wrocławianie za swoją średnią miesięczną pensję (w sektorze przedsiębiorstw) mogli sobie pozwolić na kupno 0,6 m kw. mieszkania.
Kredyty w odwrocie
W danych zwraca uwagę znaczny spadek kwartalnego przyrostu należności z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych, który w I kwartale 2012 r. był najniższy od sześciu lat. Z kolei najniższa od trzech lat okazała się wartość nowo podpisanych umów kredytowych. NBP ocenia, że taki stan rzeczy spowodowany jest ogromnym spadkiem dostępności kredytów walutowych, bardziej konserwatywnych regulacji oraz oczekiwań potencjalnych klientów, którzy liczą na dalsze spadki cen lokali. Duże znaczenie ma tu szczególnie tzw. Rekomendacja S, która miała skłonić banki do ograniczenia liczby kredytów branych w walutach obcych – szczególnie franku szwajcarskim i euro.
Marża dewelopera
Biorąc pod uwagę pogarszające się dane rynkowe, zaskakuje fakt, że marża dewelopera wciąż jest na bardzo wysokim poziomie i w przypadku Wrocławia stanowi około 32% ceny m kw. powierzchni użytkowej nowego budynku. Koszt budowy m kw. mieszkania już od 2008 r. pozostaje bez większych zmian i we Wrocławiu wynosi około 2300 zł. Przeciętne wrocławskie mieszkanie z rynku pierwotnego musi czekać około 150 dni na znalezienie kupca. Sytuacja największych firm deweloperskich, mimo nieznacznego pogorszenia w ostatnich miesiącach, jest wciąż bardzo dobra. Jak czytamy w Raporcie, deweloperzy poprawili wskaźniki zwrotu z inwestycji ROE i ROA w stosunku do I kwartału 2011 r. Prawie połowa inwestycji finansowana jest kapitałem własnym, a kredyty bankowe stanowią zaledwie ok. 12% finansowania (tj. 4 mld zł). Obserwując strukturę kosztów przeciętnej dużej firmy deweloperskiej, rzuca się w oczy spadek udziału zużycia materiałów i energii w kosztach ogólnych działalności. Wzrósł natomiast udział wynagrodzeń, co można wytłumaczyć tym, że sprzedaż tak dużej i ciągle rosnącej liczby mieszkań pociąga za sobą konieczność zatrudnienia dodatkowych osób zajmujących się promocją i sprzedażą.
Stabilny popyt
Popyt mieszkaniowy zanotowany w I kwartale 2012 r. był stabilny, ponieważ spadek dostępności kredytów był kompensowany realnym spadkiem cen mieszkań. Jednak nawet stabilny popyt przy wzrastającej podaży powoduje wzrost liczby niesprzedanych mieszkań dostępnych na rynku. Ciekawym i zaskakującym zjawiskiem w omawianym okresie było skrócenie czasu sprzedaży mieszkań, gdyż przez ostatnie dwa lata wydłużał się on. Eksperci NBP oceniają, że był to jedynie epizod spowodowany wygaszaniem programu „Rodzina na swoim”. Spora liczba klientów spieszyła się z zakupami własnego M przed końcem popularnego programu rządowego. Jako czynnik stymulujący sprzedaż można wymienić nabierającą na sile akcję marketingową oraz rosnącą liczbę promocji rynkowych stosowanych przez deweloperów.
Prognozy
W pierwszym kwartale bieżącego roku nastąpił wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań i biorąc pod uwagę rosnącą liczbę kolejnych rozpoczynanych inwestycji oraz otrzymywanych pozwoleń na budowę, można zakładać, że ta tendencja utrzyma się przynajmniej do końca roku. W związku z tym powstaje pytanie, jak w dalszym okresie będzie wyglądała walka konkurencyjna w branży deweloperskiej na coraz trudniejszym rynku. Obserwując dane podane w raporcie NBP, widać, że w związku z ciągle wysoką marżą uzyskiwaną przez inwestorów budujących mieszkania istnieje jeszcze spore pole do obniżek cen m kw. lokalu. Jednak mając w pamięci doświadczenia ostatnich kilku lat, należy zakładać, że większość deweloperów, która znajduje się obecnie w dobrej sytuacji finansowej, będzie starała się utrzymywać dotychczasowy poziom cen. Zapewne liczyć można na wysyp wszelkiego rodzaju promocji polegających na dodawaniu do mieszkania „darmowych” miejsc postojowych w garażu podziemnym czy też nawet sprzętu AGD lub wyposażenia wnętrz. Dopiero dłuższy okres posuchy może zmusić firmy do większego ograniczenia swoich marż i znacznej obniżki cen.
Źródło: NBP
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
