Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia w II kwartale 2011 r.
W II kw. 2011 r. w środowisku wrocławskich deweloperów dominowały optymistyczne nastroje. Oferta rynku mieszkaniowego ponownie wzrosła i znów przebiła swoje historyczne rekordy. Narzucone przez deweloperów tempo wzrostu jest zdecydowanie za wysokie, by tej ofercie mogła dotrzymać kroku sprzedaż.
Można zaryzykować tezę, że wrocławski rynek deweloperski zaczyna tracić zdrowe fundamenty. Kwartalny wolumen sprzedaży ociera się o swoje realne maksima i wydaje się, że niemal jedynym czynnikiem, który może go jeszcze stymulować w przyszłości, będzie widmo ograniczenia dostępności programu „Rodzina na swoim”. W krótkim okresie będzie ono przyspieszać decyzje inwestycyjne klientów, ale gdy zapowiadane zmiany w programie wejdą w życie, czynnik ten przestanie działać prosprzedażowo. W najbliższych miesiącach osiągnięciu wysokiej sprzedaży nie będzie również pomagać okres wakacyjny, który zwyczajowo jest czasem mniej intensywnego ruchu w branży deweloperskiej.
W tak nakreślonych realiach dotyczących możliwości sprzedażowych wrocławskiego rynku deweloperzy wdrażają w życie coraz śmielsze plany inwestycyjne. Dla przykładu: dwie megainwestycje rozpoczęte w minionym kwartale (Olimpia Port i Promenady Wrocławskie) mają w długim okresie dostarczyć na rynek więcej mieszkań niż wynosi cała obecna oferta lokali deweloperskich w mieście.
Porównanie rynków deweloperskich największych miast, II kw. 2011 r.
| Miasto | Średnia cena mieszkań (tys. zł/m kw.) |
Kwartalna zmiana średniej ceny (w %) |
Podaż rynkowa - liczba mieszkań w ofercie (w tysiącach) |
Mieszkania gotowe w ofercie deweloperów (w tysiącach) |
| Warszawa | 8,6 | -3,1 | 17,9 | 4,6 |
| Kraków | 7,2 | -1,3 | 8,1 | 1,8 |
| Łódź | 5,4 | -2,6 | 2,1 | 0,6 |
| Wrocław | 6,8 | -2,5 | 6,8 | 1,1 |
| Poznań | 6,7 | -2,0 | 4,6 | 1,3 |
| Gdańsk | 6,4 | -0,8 | 5,0 | 0,8 |
| Katowice | 5,3 | -0,6 | 1,1 | 0,4 |
Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy” dla poszczególnych miast, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
W II kw. 2011 r. utrzymał się wyraźny trend wzrostowy z ubiegłego roku jeśli chodzi o wielkość oferty rynkowej mierzonej liczbą mieszkań wystawionych na sprzedaż. Deweloperzy nadal wierzą w mocne fundamenty wrocławskiego rynku i – stymulowani ożywieniem sprzedaży w poprzednim roku – rozpoczynali kolejne budowy. Pomiędzy kwietniem a czerwcem w stolicy Dolnego Śląska pojawiło się 18 nowych projektów deweloperskich (z czego trzy to kolejne etapy wcześniejszych inwestycji) wobec zaledwie czterech całkowicie wyprzedanych projektów, które w tym okresie wypadły z rynku. Jeśli chodzi o miniony kwartał, to w relacji do stanu sprzed trzech miesięcy odnotowano 7-procentowy wzrost liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wzrostowi całkowitej oferty towarzyszył wzrost podaży mieszkań gotowych do odbioru. Wśród nich sukcesywnie spada udział mieszkań funkcjonujących w ofercie przynajmniej od 2009 r. Całkowita podaż oferowanych w mieście mieszkań dostarczana jest przez ponad 150 inwestycji deweloperskich, wliczając w to kolejne etapy wcześniej rozpoczętych projektów. W granicach administracyjnych miasta potencjalni klienci mieli na koniec czerwca br. do dyspozycji prawie 6,8 tys. lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych.
Oferta mieszkań deweloperskich na wrocławskim rynku
Źródło: Raport „Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia” - II kw. 2011, Dział Badań i analiz Emmerson S.A.
Dobrym prognostykiem dla stabilności wrocławskiego rynku może być postępujący z kwartału na kwartał spadek średniej ceny mieszkań. Nie jest on głównie generowany przez faktyczne obniżki, lecz przez fakt, że na rynek wprowadzane są kolejne strumienie tańszych mieszkań obniżających łączną wrocławską średnią. W skali całego wrocławskiego rynku jest to wyraźny sygnał, że w mieście można mieszkania budować i sprzedawać taniej niż przed dwoma czy trzema latami. Na szczęście dla deweloperów spadki średniej nie są na tyle duże, by były zauważalne przez pojedynczego klienta. Mogłoby to wywołać powszechne przeświadczenie, że obserwujemy wyraźny trend spadkowy cen, a w takiej sytuacji (z punktu widzenia klienta) nie warto się spieszyć z zakupem mieszkania.
Materiał opracowano na podstawie wybranych fragmentów raportu „Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia – I kw. 2011 roku” przygotowanego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. Szczegółowa analiza, w tym analiza poziomu sprzedaży, dostępna w pełnej wersji wymienionego raportu. Kontakt: analizy@emmerson.pl
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
