Ożywienie na rynku biurowym
Wrocławski rynek biurowy jest obecnie trzecim pod względem wielkości w Polsce. Wyprzedzają nas jedynie Warszawa oraz Kraków. Mimo tego, że światowy kryzys gospodarczy pokrzyżował plany inwestorów i spowodował wstrzymanie wielu inwestycji, to w najbliższych latach można spodziewać się dalszego intensywnego rozwoju tego rynku.
Inwestorzy szykują się do budowy kolejnych biurowców
Głównym jego motorem będzie najniższy w Polsce wskaźnik pustostanów oraz stały popyt na nowoczesną powierzchnię biurową generowany przez ciągle lokujących się w stolicy Dolnego Śląska inwestorów. Z pewnością zachęci to deweloperów do dalszych działań.
Raporty mówią
Według analiz międzynarodowej firmy Jones Lang LaSalle największe zasoby powierzchni biurowej w Polsce znajdują się w Warszawie (3382 tys. m kw.), Krakowie (420 tys. m kw.) i we Wrocławiu (362 tys. m kw.). Ten ranking i 3. miejsce Wrocławia potwierdza najnowszy raport firmy doradczej Colliers International. Jeszcze większą powierzchnię nowoczesnych biur w naszym mieście, wynoszącą ponad 389 tys. m kw., podaje w swoich analizach Cushman & Wakefield. Raporty tych firm mówią, że stawki wywoławcze za wynajęcie metra kwadratowego nowoczesnego biura wahają się od 12 do 15,5 euro/m kw./miesiąc i od dłuższego czasu nie zmieniają się. Wskaźnik pustostanów, czyli procent powierzchni biur, która pozostaje obecnie niewynajęta, szacowany jest na poziomie od 5,4% (według Colliersa) do niecałych 7% (Cushman & Wakefield).
Według Colliers International ten niski wskaźnik pustostanów we Wrocławiu jest najlepszym wynikiem w Polsce i oznacza, że miasto już w tej chwili cierpi na niedobór powierzchni biurowej. Według raportu największe transakcje najmu w I połowie 2010 roku to te dokonane przez koncern IBM, który pozyskał 9300 m kw. w Wojdyła Business Park oraz transakcja przeprowadzona przez firmę Nokia Siemens Networks, która przedłużyła umowę najmu 7400 m kw. we Wrocławskim Parku Biznesu. W tym czasie jednak we Wrocławiu oddano do użytku zaledwie dwa budynki w Wojdyła BP posiadające łącznie około 17 tys. m kw. biur.
Jones Lang LaSalle ocenia, że fakt oddania do użytku w I połowie br. stosunkowo niewielkiej powierzchni biurowej to wynik zawirowań na światowych rynkach finansowym. Liczne inwestycje zostały wstrzymane w roku 2009, a deweloperzy znacznie ograniczyli swoją aktywność. Analitycy tej firmy prognozują, że sytuacja zmieni się po ukończeniu kilku realizowanych projektów.
„W budowie jest w tej chwili tylko niewielka ilość biur, m.in. ostatni budynek kompleksu Wojdyła BP i Grabiszyńska Office Center. Dość duża jest natomiast liczba projektów, które mają już pozwolenia na budowę, ale jeszcze nie są realizowane. Być może niedługo to się zmieni, ponieważ inwestorzy bardzo wysoko oceniają potencjał miasta. Wrocław jest jedynym biurowym rynkiem regionalnym, na którym wskaźnik pustostanów spadł w ciągu ostatniego półrocza” – zauważa Katarzyna Opalska, analityk działu wycen i doradztwa w firmie Cushman & Wakefield.
Rynek wrocławski rozwija się znacznie szybciej niż pozostałe aglomeracje miejskie w Polsce – coraz częściej jest postrzegany jako równoważna lokalizacja dla inwestycji nie tylko w stosunku do Warszawy, ale też do innych miast europejskich. Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się biura o mniejszych powierzchniach, od 50 do 300 m kw. Najemcy poszukują przede wszystkim nowych lokali o wysokim standardzie, ale rośnie też zapotrzebowanie na biura w średnim standardzie.
W celu przekonania najemców do podpisania umów najmu w budynku znajdującym się we wczesnym stadium budowy deweloperzy stosują szeroki wachlarz zachęt. Dlatego teraz jest idealny jeszcze moment, by wynegocjować odpowiednią cenę – zwłaszcza w nowoczesnej i efektywnie wykorzystanej powierzchni, która powstaje w nowej biznesowej dzielnicy miasta” – twierdzi Roman M. Meysner, członek zarządu Vantage Development.
Wrocławska dzielnica biznesu?
Wprawdzie powierzchni biurowej przybywa w całym mieście, to jednak już dziś można wyróżnić rejony o szczególnie dużej jej koncentracji. W najbliższych latach pozwoli to na stworzenie wrocławskiej dzielnicy biurowej, w której będzie skupiało się życie biznesowe miasta. Posiadaniem takiej dzielnicy szczyci się niemal każda większa aglomeracja miejska. Głównym wrocławskim kandydatem na przyjęcie takiego miana jest tak zwane Zachodnie Centrum Biznesu, czyli – uogólniając – teren ciągnący się wzdłuż ulic Legnickiej i w szczególności Strzegomskiej. Już dziś jest tam znacząca ilość powierzchni biurowej, a planowanych jest kolejnych kilkanaście inwestycji. Atutem tej lokalizacji jest bez wątpienia bliskość zarówno lotniska, jak i centrum miasta. Dodatkowo realizowane oraz planowane w najbliższym czasie inwestycje komunikacyjne sprawią, że będzie to jeden z najlepiej skomunikowanych terenów w mieście, co nie jest bez znaczenia dla biznesu.
Jednak historycznie pierwszym miejscem koncentracji powierzchni biurowej we Wrocławiu był Rynek i jego najbliższe okolice. Intensywnie zabudowywane działki oraz przebudowywane kamienice dostarczały już od lat 90. nowoczesnej i prestiżowej powierzchni biurowej. Jednak dziś, z powodu braku miejsca na kolejne inwestycje, rola Rynku zostaje zmarginalizowana i nie należy spodziewać się tu większych inwestycji tego typu.
Poza wyżej wymienionymi rejonami miasta trudno dziś mówić o jakimkolwiek innym terenie jako o potencjalnej dzielnicy biurowej, jednak w mieście jest kilka obszarów, które są atrakcyjne dla tego rodzaju inwestycji. Pierwszy z nich to na pewno tak zwane Centrum Południowe, czyli obszar od wiaduktu kolejowego wzdłuż ulicy Bogusławskiego do placu Powstańców Śląskich. Niestety w tym przypadku atrakcyjność polega jedynie na dużym zainteresowaniu tamtejszymi gruntami, co nie przekłada się jeszcze na budowy. Do tej pory powstały tam jedynie dwa nowoczesne biurowce: Globis oraz Arkady Wrocławskie, a w budowie jest Sky Tower. Jednak coraz głośniej słychać o kolejnych inwestycjach, których start jest jedynie kwestią czasu i funduszy. Kluczowym przedsięwzięciem dla przyszłości tego terenu jest dzielnica mieszkalno-usługowa planowana na ponad 4-hektarowej działce pomiędzy hotelem Wrocław a Sky Tower. Jej właścicielem za ponad 300 mln zł została hiszpańska Grupo Prasa, która jednak w kilka lat po tej transakcji nie zdołała rozpocząć nawet pierwszego etapu. Do inwestycji w tym rejonie przymierzają się jednak kolejni deweloperzy, tacy jak m.in. Echo Investment czy J.W. Construction.
