Okiem dewelopera - strona 2

Ustawa wprowadza w życie obowiązek zakładania rachunków powierniczych, na które miałyby wpływać pieniądze od kupujących. Nie dotyczy to jednak tych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów. W praktyce oznacza to dodatkowy czas na przygotowania do nowych wymagań dla banków i deweloperów. Jak Pani sądzi, kiedy na rynku pojawią się pierwsze inwestycje sprzedawane już na nowych zasadach i jak wygląda Państwa współpraca z bankami w tym temacie?

Myślę, że pojawią się najwcześniej za dwa lata z uwagi na liczbę zagadnień wymagających wyjaśnienia. Jeden z dużych, wiodących banków zorganizował niedawno spotkanie z deweloperami, na którym mogliśmy przedstawić nasze wątpliwości, ale nie na wszystkie pytania udało się odpowiedzieć. Banki również muszą wdrożyć procedury, by obsługiwać rachunki powiernicze. Do tej pory bank przed udzieleniem kredytu deweloperowi – bo pamiętajmy, że deweloperzy, tak jak klienci, biorą kredyty na inwestycje – wymagał potwierdzenia sprzedaży 20 procent lokali. Tym samym deweloper dowodził, że inwestycja będzie atrakcyjna dla rynku i że jest na nią popyt. Teraz natomiast inwestorzy będą musieli zakładać rachunki powiernicze jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży, co wiąże się z kolei z oceną wiarygodności przez bank na prawie takich samych zasadach jak przy zaciąganiu kredytu. Tu rodzi się pytanie, czy bank w takim razie zrezygnuje z tych 20 procent? Kolejna wątpliwość: banki chętnie otworzą rachunki powiernicze, ale wszystko wskazuje na to, że tylko dla tych deweloperów, którzy mają u nich kredyt. W praktyce oznacza to przywiązanie dewelopera do banku. Niejasności jest zatem sporo. Jesienią odbędzie się kolejne spotkanie inwestorów z bankami – może wtedy będziemy mieć więcej informacji.

Czy wprowadzenie rachunków powierniczych wpłynie na ceny na rynku?

Gdyby nie było kryzysu i gdybyśmy mieli stabilną sytuację gospodarczą – tak, bo logiczne jest, że wzrost kosztów powoduje wzrost ceny. Z uwagi jednak na trudną obecnie sytuację na rynku klienci na razie nie powinni odczuć wzrostu cen. Koszty wprowadzenia rachunków banki szacują dziś na 3–5 procent. Dotyczy to tylko rachunków otwartych, zaś rachunki zamknięte i gwarancje bankowe oznaczałyby jeszcze wyższe koszty budowy inwestycji, ponieważ deweloper musiałby mieć własne środki na całą budowę, a na to mało który może sobie pozwolić. Właśnie z tego powodu wiele mówi się o wyeliminowaniu z rynku wskutek ustawy mniejszych i słabszych inwestorów, jeżeli nie będą potrafili przekonać banków do swoich inwestycji.

Czy jest w tej ustawie coś, co nie budzi wątpliwości? Jakie widzi Pani pozytywy?

Jesteśmy zadowoleni z wprowadzenia przepisów dotyczących obowiązku przygotowywania prospektów informacyjnych. Jest to zobowiązujące dla wszystkich graczy rynkowych, zatem klienci deweloperów będą mieli ułatwione i bardziej przejrzyste porównanie ofert. Prospekt informacyjny będzie również udogodnieniem dla deweloperów, ponieważ do tej pory mieliśmy pewną wiedzę dotyczącą jedynie inwestycji publicznych. Jeżeli na sąsiedniej działce budowę planował inwestor prywatny, nie mieliśmy o tym informacji, gdyż nie byliśmy stroną w sprawie. Jeżeli dodatkowo budował on nie na podstawie planów zagospodarowania, lecz opierając się na decyzjach o warunkach zabudowy, tym trudniej było przewidzieć, co powstanie obok naszej inwestycji.

Jakie jeszcze pozytywne zmiany Pani widzi?

Walorem ustawy, choć również wymagającym dopracowania, jest zapis o rozliczaniu powierzchni mieszkaniowej. Do tej pory deweloper sam mógł wybrać sposób pomiaru budynku, co generowało nieporozumienia. W przypadku poddaszy czy domów ze skosami dochodziło do kuriozalnych sytuacji: jedni podawali metraż, licząc wszystko po podłodze, inni nie liczyli powierzchni pod skosami. Kupujący niemający wiedzy z zakresu budownictwa byli niejednokrotnie wprowadzani w błąd przez nieuczciwych inwestorów. Teraz, z korzyścią dla klienta, zapisy są dość jednoznaczne i nie powinny rodzić nieporozumień. Mam natomiast zastrzeżenie związane z brakiem zapisu o tzw. tolerancji. Ponieważ w rzeczywistości trudno wybudować budynek co do centymetra zgodnie z projektem, dla różnych materiałów dopuszczalne są różne odchylenia. Na podstawie nich inwestorzy podpisują umowy z wykonawcami. Dla mieszkania 50-metrowego, przy jak największej staranności prowadzenia prac budowlanych, takie odchylenia mogą sięgać 2–3 procent i mieszczą się w standardach budownictwa. Tymczasem nowa ustawa daje klientowi możliwość odstąpienia od umowy nie uwzględniając wspomnianych, dopuszczalnych odchyleń. W praktyce jest to dla nas bardzo niekorzystne. Bardzo często na życzenie klientów dokonujemy zmian w projekcie: przesuwamy ścianki działowe, zmieniamy miejsca kontaktów itp. Nieporozumieniem będzie, jeżeli klient wykorzysta np. pół metra różnicy w metrażu gotowego mieszkania, by zrezygnować z umowy. Bardziej sensowny byłby zapis nakładający obowiązek rozliczenia tej nadwyżki lub niedoboru metra niż zrywanie umowy.

Ustawa na nowo reguluje również kwestę odbioru mieszkania, ponieważ zostało w niej zapisane, że odebrać będzie można tylko budynek gotowy do zamieszkania. Czy to oznacza, że teraz klienci deweloperów będą mogli wykańczać mieszkania dopiero po wszystkich odbiorach i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, a deweloperzy będą musieli pewne elementy wykończenia, np. toaletę, montować sami, żeby odbiór był możliwy?

Pod tym względem praktyka pozostanie taka sama jak obecnie. Deweloper może otrzymać odbiór warunkowy z terminem uzupełnienia wszystkich braków. Daje to możliwość udostępnienia terenu inwestycji klientom, by mogli sami decydować o wykończeniu łazienki czy kuchni. W Archicomie przekazujemy klientom lokale do wykończenia – już po odbiorach straży pożarnej czy sanepidu – gdy budynek jest bezpieczny. Wówczas inspektor wydaje pozwolenie warunkowe. Bez niego po pierwsze sami kupujący nie byliby zadowoleni z faktu umieszczania przez dewelopera w lokalu elementów, które należą do wystroju mieszkania. Po drugie zaś musieliby za nie zapłacić, a przecież wiele osób woli wykończyć mieszkanie samodzielnie.