Odbiór mieszkań od dewelopera - zgodnie z nową ustawą - strona 2
Pojemność protokołu
Zapisy nowej ustawy mówią jedynie o ogólnych warunkach dokonania odbioru mieszkania przez kupujących, a więc o tym, że powinien on odbywać się w ich obecności i że musi być sporządzony protokół z tego wydarzenia. Ustawodawca nie mówi o wszystkich szczegółach, które powinny się w nim znaleźć, jednak w interesie kupujących leży to, żeby było ich w nim jak najwięcej. Nie warto podchodzić do protokołu tylko jako do formalności, ponieważ wszelkie niedokładności i niedopowiedzenia mogą potem zadziałać na naszą niekorzyść. Zadbajmy zatem, aby znalazły się w nim przynajmniej podstawowe punkty:
- Data i miejsce podpisania
- Dokładne dane osób podpisujących protokół (w przypadku osób reprezentujących dewelopera powinny mieć one odpowiednie pełnomocnictwo)
- Data, numer i tytuł umowy deweloperskiej, której dotyczy protokół
- Wyszczególnienie i dokładne opisanie wszystkich wad, usterek, niezgodności z umową, które zostały stwierdzone podczas przekazania
- Jeżeli deweloper zobowiązał się dostarczyć wraz z mieszkaniem określone wyposażenie (np. sprzęt AGD czy wyposażenie kuchni), protokół powinien zawierać też jego opis
- Podpisy osób uczestniczących w przekazaniu
Termin naprawy
W dotychczasowej praktyce najbardziej korzystnym rozwiązaniem było takie, aby już w umowie deweloperskiej zapisać warunki przyszłego odbioru mieszkania i terminy, w jakich zostaną usunięte wszelkie wykryte usterki. Oczywiście nadal warto to robić, jednak teraz zostało to również opisane w nowej ustawie. Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z nią wszelkie postanowienia umowy, które są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy, stają się automatycznie nieważne, a w ich miejsce będą miały zastosowanie odpowiednie paragrafy. Zatem wchodzące w życie 29 kwietnia przepisy mówią o tym, że deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie oraz o jej przyczynach. Następnie deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu na usunięcie uznanej wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper – jak mówi ustawa – mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Tyle ustawa, resztę spraw dotyczących odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mają regulować dotychczasowe przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Kodeks cywilny o rękojmi). Aby z nich skorzystać, nie są konieczne w umowie deweloperskiej żadne specjalne zapisy.
Co daje rękojmia?
Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi dotyczy dwóch rodzajów wad, które mogą wystąpić w lokalu. Po pierwsze będą to tzw. wady fizyczne, jak np. nieszczelne okna, nieprawidłowy rozkład bądź powierzchnia pomieszczeń, czyli kiedy okazuje się, że mieszkanie nie wygląda tak, jak miało zostać wybudowane. Po drugie rękojmia będzie dotyczyła również tzw. wad prawnych, czyli np. obciążenia lokalu hipoteką. Zgodnie z Kodeksem cywilnym o rękojmi, jeżeli sprzedany lokal ma wspomniane wady, kupujący może albo żądać ich usunięcia (jeżeli jest to możliwe), albo zażądać od sprzedawcy obniżenia ceny, albo też odstąpić od umowy. Prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży przysługuje jednak tylko wtedy, gdy wady są istotne, a sprzedawca nie usunął ich w terminie. Warto pamiętać o tym, że uprawnienia z tytułu rękojmi budynku przysługują 3 lata od daty wydania.
Nie oznacza to jednak, że można czekać aż tyle z informacją o wykryciu wady, która jest od razu widoczna, ponieważ zawiadomienie sprzedającego o wadach powinno nastąpić w ciągu 1 miesiąca od daty ich wykrycia. Najlepiej zrobić to na piśmie, listem poleconym.
Plus gwarancja
Oprócz rękojmi deweloper może dodatkowo udzielić swoim klientom gwarancji, która – w przeciwieństwie do rękojmi – nie jest obowiązkowa. Informacja o niej może znaleźć się w treści umowy deweloperskiej lub w osobnym dokumencie. Gwarancja jest rodzajem dobrowolnej umowy pomiędzy gwarantem (czyli deweloperem) a kupującym, w ramach której sprzedający zapewnia, że mieszkanie przez umówiony czas będzie spełniało określone standardy jakości, a wykryte wady objęte gwarancją będą usuwane na koszt sprzedawcy.
Uwaga! Zarówno terminy obowiązywania rękojmi, jak i gwarancji będą liczyły się od momentu sporządzenia protokołu odbioru mieszkania, o ile oczywiście strony nie umówią się inaczej.
