Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy
Obowiązki dewelopera wynikające z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska) odnoszą się zarówno do osób, z którymi deweloper zawarł już umowę, jak i do jego przyszłej klienteli, czyli każdego potencjalnego nabywcy. Powstają one w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Z tą chwilą deweloper powinien być gotowy do dostarczenia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub samodzielnego zadania inwestycyjnego wchodzącego w jego skład, jeśli podlega ono takiemu podziałowi.
Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy
Rozpoczęcie sprzedaży następuje z chwilą podania do publicznej wiadomości informacji na temat początku procesu oferowania lokali lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zagadnienie to budziło emocje zwłaszcza w początkowym etapie obowiązywania ustawy deweloperskiej ze względu na to, że umożliwia brak stosowania bankowych rachunków powierniczych jako środków ochrony klientów dewelopera w wypadku przedsięwzięć, co do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed jej wejściem w życie. Zgodnie z najbardziej liberalnym stanowiskiem wystarczyłoby tu podać informacje o planie sprzedaży lokali lub domów po ich wybudowaniu na określonej działce, w przybliżeniu tylko określając termin zakończenia inwestycji. Treść ustawy deweloperskiej nie pozwala jednak na taką swobodę.
Rozpoczęcie oferowania oznacza, że deweloper jest gotowy złożyć nabywcy ofertę zawarcia umowy deweloperskiej. Cywilnoprawna definicja oferty skłania zaś do wniosku, że deweloper rozpoczynający sprzedaż powinien być zdolny do oznaczenia w takiej ofercie co najmniej lokalu lub domu, który miałby zostać przeniesiony na nabywcę oraz ceny. Powinien być także zdolny do przekazywania osobom zainteresowanym prospektu informacyjnego przedsięwzięcia deweloperskiego, a więc zdolny do zawarcia w nim wszystkich wymaganych ustawowo informacji. Treść załącznika do ustawy, zawierającego wzór prospektu informacyjnego, wskazuje przy tym, że do jego wypełnienia może dojść dla przedsięwzięcia już zaprojektowanego. Do rozpoczęcia sprzedaży nie jest natomiast wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę – ustawodawca wyraźnie przewidział możliwość poinformowania potencjalnego nabywcy w prospekcie o tym, że dla przedsięwzięcia jeszcze go nie uzyskano. Posiadanie takiego pozwolenia będzie natomiast konieczne do zawarcia samej umowy deweloperskiej.
Oczywiście można zawrzeć w prospekcie informacyjnym także informacje, co do których mamy pewność, że się zdezaktualizują. Deweloper może bowiem swobodnie zmieniać treść prospektu informacyjnego, także doręczonego już określonemu nabywcy, jeśli nie zawarł z nim jeszcze umowy. Będzie musiał jednak zadbać w takim wypadku, aby informować takiego nabywcę o dokonanych w nim zmianach.
Obowiązki informacyjne wobec nabywców, które nakłada na deweloperów ustawa deweloperska, wymagają dobrej organizacji przepływu informacji w relacji deweloper–klient. Deweloper ma obowiązek doręczyć potencjalnemu klientowi prospekt, a następnie poinformować go o zmianach. Powinien zatem zapewnić sobie dowód na to, że takie zdarzenie faktycznie nastąpiło. Najlepiej uzyskać to w postaci pokwitowania od nabywcy. Należy jednak zwrócić uwagę, że nie można wykonać tego obowiązku bezpośrednio przez doręczenie nabywcy przystępującemu do zawarcia umowy deweloperskiej najbardziej aktualnej wersji prospektu informacyjnego. Przepis art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej wymaga bowiem, aby prospekt zmieniony w stosunku do prospektu doręczonego pierwotnie nabywcy zawierał wyraźne wskazanie zmian, których dokonano. Wymagałoby to albo identyfikowania nabywców i treści prospektów, które zostały im pierwotnie doręczone oraz indywidualizowanie zmienionych prospektów informacyjnych doręczanych im przy zawarciu umowy, albo przygotowania prospektu informacyjnego doręczanego nabywcom przy zawarciu umowy w sposób, który umożliwi identyfikację wszystkich zmian dokonanych w prospekcie od momentu jego pierwszego udostępnienia. Ten ostatni sposób wydaje się przy tym bardziej użyteczny. Dotyczy to zwłaszcza większych przedsięwzięć deweloperskich, ponieważ identyfikacja poszczególnych zainteresowanych i treści udostępnianych im prospektów w celu opracowania zindywidualizowanego ostatecznego prospektu informacyjnego wymagałaby niewspółmiernie większego wysiłku organizacyjnego.
Ustalając moment doręczenia zmienionego projektu informacyjnego nabywcy, pamiętać należy również o tym, że zmiany powinny być zakomunikowane nabywcy w czasie umożliwiającym mu faktyczne zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zatem ich doręczenie dokonane przy zawarciu umowy może być zbyt późne, jeśli zmiany byłyby rozbudowane. Ustawa podkreśla przy tym, że zmiany w treści umowy deweloperskiej wynikające z modyfikacji treści prospektu informacyjnego (w tym jego załączników) wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził on zgodę na włączenie ich do treści umowy. Konieczne jest więc zadbanie nie tylko o umożliwienie nabywcy zapoznania się ze zmianami, ale także uzyskanie jego wyraźnej akceptacji dla nich pod rygorem ich bezskuteczności.
Pamiętać również należy, że prospekt informacyjny powinien być doręczany zainteresowanym na trwałym nośniku. Może być to nośnik cyfrowy (przy czym samo udostępnienie prospektu online nie będzie spełniać warunku udostępnienia na trwałym nośniku). Forma papierowa powinna być wówczas udostępniona zainteresowanym do wglądu w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera.
Autor: dr Tomasz Szczurowski, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy
