O pułapkach ukrytych w umowach z deweloperami i pośrednikami - Prawo konsumenta
O pułapkach ukrytych w umowach z deweloperami i pośrednikami rozmawiamy z doktorem Jerzym Barańskim, Miejskim Rzecznikiem KonsumentówJ
Jakiej pomocy może udzielić Miejski Rzecznik Konsumentów w kontaktach z deweloperami i pośrednikami?
Przede wszystkim przyglądamy się umowom, bo one są tutaj najistotniejsze – zarówno przed ich podpisaniem, kiedy można jeszcze zwrócić uwagę kupującym na niedozwolone klauzule czy niekorzystne zapisy, jak i po ich podpisaniu, kiedy powstał już konflikt na tle tej umowy. Zdarza się, że piszemy pisma procesowe i pozwy, ale w pierwszej kolejności najpierw interweniujemy u deweloperów i pośredników, jeśli uznamy, że interes konsumenta został naruszony.
Moim zdaniem sąd jest ostatecznością. Jeżeli istnieje jakakolwiek szansa na załatwienie sprawy poprzez zwykłą interwencję, to zawsze próbujemy. Deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na nasze pismo, ponieważ samo nieudzielenie odpowiedzi jest już zagrożone karą grzywny nie mniejszą niż 2 tysiące zł. Deweloperzy coraz rzadziej uchylają się od takiej odpowiedzi, ponieważ instytucja rzecznika działa już od 9 lat, a deweloperom również zależy na opinii i jeżeli podejmują z nami dyskusję, to raczej merytoryczną.
Jak ogólnie ocenia Pan umowy, które deweloperzy proponują swoim klientom?
Sytuacja panująca na rynku nieruchomości powoduje, że konsument znajduje się w jeszcze słabszej pozycji w stosunku do dewelopera niż mogłoby to wynikać z regulacji prawnych. Od lat mówi się np. o wprowadzeniu systemu powierniczego, który mógłby wiele zmienić, ale jak dotąd żaden parlament się tym nie zajął. Najbardziej paląca jest sprawa dopuszczalności wypowiadania umów. Teraz nastąpiło przyhamowanie wzrostu cen mieszkań, ale znane są sytuacje, kiedy to deweloperzy wypowiadali umowy za niewielkim odstępnym czy odszkodowaniem. Tymczasem tzw. umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy i też powinny być ograniczenia w możliwości jej wypowiedzenia. Ochrona konsumenta powinna być dalej idąca niż to jest obecnie. Oczywiście można by powoływać się na to, że na skutek wypowiedzenia i niewykonania zobowiązania przez dewelopera doznało się szkody i domagać się większego odszkodowania, ale to jest trudne. Natomiast gdyby były obostrzenia co do samej zasady wypowiadania, to niewątpliwie byłoby to przydatne dla konsumentów.
Jakie powody wypowiedzenia umowy podają deweloperzy?
Największy problem polega na tym, że bardzo często nie podają żadnego powodu. Zapisy w umowach są formułowane w ten sposób, że deweloper może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny za wypłatą określonej kwoty. Jeżeli jednak ktoś zawarł umowę np. dwa lata temu, a ceny mieszkań w tym czasie wzrosły o kilkadziesiąt procent, to zapis, że deweloper za odstąpienie ma wypłacić np. 5 proc. tak naprawdę niczego nie rekompensuje. W sytuacji, kiedy ceny mieszkań są diametralnie różne od tych, które były rok czy dwa lata wcześniej, klient dewelopera – szukając nowego mieszkania – oczywiście na tym wypowiedzeniu traci kilkadziesiąt albo nawet więcej tysięcy.
Zdarzają się również takie sytuacje, że w umowie jest zapisane, iż deweloper może wypowiedzieć umowę, jeżeli kupujący spóźnia się z zapłatą rat za mieszkanie. To też jest naruszenie przepisów, ponieważ przy zobowiązaniach wzajemnych, jeżeli strona nie dotrzymuje terminu wykonania zobowiązania, to powinno się najpierw wezwać ją do zapłaty i wyznaczyć dodatkowy termin. Tymczasem te umowy są tak skonstruowane, że jeżeli klient nie zapłacił, deweloper wypowiada umowę. Kupujący przed podpisaniem takiej umowy powinni zwracać uwagę na to, czy deweloper może bez wyznaczenia dodatkowego terminu ją rozwiązać.
