Nowe inwestycje w centrum Wrocławia

Zasada, że dla inwestycji „najważniejsza jest lokalizacja”, widoczna jest we Wrocławiu od dawna. Dotyczy to hoteli, centrów handlowych i, zwłaszcza ostatnio, rynku powierzchni biurowych. W związku ze zmianami na rynku pracy coraz większym zainteresowaniem cieszą się inwestycje biurowe zlokalizowane blisko centrum.

Nasz raport: nowe inwestycje w centrum Wrocławia

Dobre miejsce znaczy dobry interes

Aby osiągnąć zysk w inwestycjach w nieruchomości, trzeba korzystnie kupić grunt, właściwie wybrać funkcję tego, co ma być zbudowane, dobrze dobrać zespół projektantów i wykonawców, a potem jeszcze sensownie sprzedać lub wynająć to, co zostało postawione. Który z tych czynników jest najważniejszy? Według wielu ekspertów, zwłaszcza w segmencie komercyjnym, nadal liczy się przede wszystkim lokalizacja.

Do tej zasady od samego początku stosowali się inwestorzy przy rozpatrywaniu inwestycji handlowo-usługowych czy hotelowych. Są całe, opasłe instrukcje, oczywiście pilnie strzeżone, w każdej z tego typu firm, jak lokować daną inwestycję. I nie ograniczają się tylko do promienia zakreślonego cyrklem wbitym w Rynek – zdradza Zbigniew Maćków, szef Wrocławskiej Izby Architektów, autor m.in. projektu rozbudowy Renomy.

Przykłady można mnożyć. Już pierwsza galeria handlowa we Wrocławiu, czyli Dominikańska, powstała według tej zasady: blisko Rynku, ale nie w nim samym, tylko przy dużym skrzyżowaniu. Podobnie było z lokowaniem Pasażu Grunwaldzkiego czy Arkad Wrocławskich.

Nie trzeba jednak szukać tak głęboko w historii wrocławskich inwestycji. Zgodnie z tą zasadą przy ulicy Piotra Skargi powstaje przecież sześciokondygnacyjny hotel B&B, w którym znajdzie się 140 pokoi jedno- i dwuosobowych. Goście obiektu będą mogli korzystać m.in. z sali śniadań o powierzchni 116 m kw. oraz 42 miejsc parkingowych.

Za rzeką jest za daleko

Co jest najważniejsze przy wyborze właściwiej lokalizacji? – Fundusze inwestycyjne przykładają bardzo dużą wagę do takich aspektów, jak: komunikacja publiczna, sąsiedztwo i dobre piesze dojście – mówi Zbigniew Maćków. – Ważna jest także infrastruktura miejska, czyli dobre restauracje czy galerie w pobliżu miejsca, w którym ma powstać inwestycja. W jednym z „podręczników” hotelowych spotkałem się z zasadą, że hotelu nie należy lokalizować… za rzeką, patrząc oczywiście od centrum miasta – dodaje.

Zdecydowanie nie za rzeką, spoglądając od Rynku, przy zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Zaolziańskiej, naprzeciwko hotelu Wrocław i terenu, na którym ma powstać Centrum Południowe, ruszyła właśnie budowa kolejnego w mieście trzygwiazdkowego hotelu. Działkę za blisko 5 mln zł kupiła w zeszłym roku krakowska spółka Piastowska Park.

W obiekcie na skwerze przy ulicy Zaolziańskiej, który ma być gotowy na początku 2014 roku, ma znaleźć się 127 pokoi i część konferencyjna, na którą złożą się trzy sale – z możliwością połączenia – i business room. Operatorem hotelu ma być znana marka, inwestor rozważa franczyzę.

Jak Frankfurt i Londyn

W inwestycjach biurowych lokalizacja odgrywa coraz większe znaczenie. – Przy bardzo konkurencyjnym rynku inwestorzy starają się rozpoznać oraz przewidzieć potrzeby przyszłych najemców i niejako „szyć ubranie na miarę”. Wśród najemców zaczynają przeważać firmy z segmentu BPO (skrót od ang. Business Process Outsourcing), tworzące centra nowoczesnych usług, które zatrudniają głównie świeżo upieczonych absolwentów lub studentów ostatnich lat. Z tego też powodu liczy się tu coraz bardziej bliskość wyższych uczelni, komunikacja publiczna czy szeroko rozumiana infrastruktura miejska – twierdzi Maćków. – Młodzi pracownicy biur chcą do pracy dojeżdżać rowerem lub tramwajem, po drodze zaliczając fitness czy jogę, a po pracy chcieliby mieć w zasięgu pieszym kina, dobre jedzenie czy rozrywkę. Dzieje się tak, ponieważ życie zawodowe coraz bardziej wypełnia nam dzień i coraz intensywniej miesza się i przeplata z życiem prywatnym. Tak działają biznesowe dzielnice Londynu, Frankfurtu czy Paryża. Inwestycje biurowe zlokalizowane gdzieś na przedmieściach, z obszernym parkingiem, ale z dala od prawdziwego miasta, odchodzą coraz bardziej w przeszłość – dodaje.

Kierując się właśnie tą filozofią, Skanska Property Poland stawia kompleks biurowy pomiędzy ulicami Piotra Skargi, Kazimierza Wielkiego i Wierzbową, na działce po wyburzonych wiele lat temu Wrocławskich Zakładach Graficznych. Sama budowa, o której już szerzej pisaliśmy, według wstępnych planów ruszy w tym roku i potrwa prawie dwa lata. W budynku planowane są dwie kondygnacje podziemne i do siedmiu naziemnych.

Także kielecka firma Echo Investment kieruje się tą zasadą. Gotowa jest już jedna część Aquarius Business House u zbiegu ulic Swobodnej i Borowskiej, a druga jest w trakcie budowy. I choć do pierwszej części najemcy się jeszcze nie wprowadzili, a druga wciąż jest na wczesnym etapie powstawania, to Echo ogłosiło już rozpoczęcie budowy kolejnego biurowca. Tym razem stanie on przy jednym z największych skrzyżowań w mieście: Lotniczej, Na Ostatnim Groszu, Legnickiej i Milenijnej.

Budynek nazwany West Gate liczyć będzie sześć kondygnacji nadziemnych, na których powstaną biura oraz dwie podziemne, w których mieścić się będzie parking. Nowy projekt kieleckiej firmy będzie wyposażony w szybkie i ciche windy, energooszczędną klimatyzację, system kontroli wilgotności powietrza, podwieszane sufity i podnoszone podłogi oraz przyjazny dla środowiska system oświetlenia.

Na elewacjach zaprojektowanego w kształcie litery „L” budynku dominować mają duże okna, dzięki czemu wnętrza będą dobrze doświetlone. Projektanci pomyśleli też o miłośnikach dwóch kółek. Właśnie z myślą o rowerzystach zaplanowano strzeżone stojaki rowerowe, szatnie i prysznice. Użytkownicy West Gate do dyspozycji będą mieć również kantynę, punkty usługowo-handlowe i miejsca, w których będą mogli zrelaksować się na świeżym powietrzu. Tuż obok jest duże centrum handlowe Astra, a do ścisłego centrum będzie można dojechać tramwajami najlepiej pod tym względem zadbaną ulicą miasta – Legnicką.

Coraz modniejsza Legnicka

Akurat ta arteria świetnie ilustruje zmianę w filozofii lokowania biurowców we Wrocławiu. Budynek zwany dziś Legnicka Business House (LBH), działający pod numerem 56, został zaprojektowany w 1998 roku. Jego budowa ruszyła po raz pierwszy w 2000 roku, jednak po wybudowaniu szkieletu żelbetowego prace zostały wstrzymane. Trzeba było kolejnych 6 lat, by ruszyły ponownie i budynek ostatecznie został oddany do użytku w 2007 roku. W tym czasie po drugiej stronie Legnickiej gotowy był już kompleks Quattro Forum, obok którego w 2008 roku postał charakterystyczny Legnicka Park Popowice z pomarańczowo-żółtymi ścianami, zaś w ubiegłym roku otworzono Omex – biurowiec niedaleko LBH. I to nie koniec. Po ponad 2 latach od wyburzenia dawnego PRL-owskiego pawilonu handlowego „Kwadrat”, na działce u zbiegu ulic Legnickiej i Rysiej ruszy budowa kompleksu mieszkaniowo-biurowego Legnicka Street.

Budynek będzie miał siedem kondygnacji od strony Legnickiej i osiem kondygnacji w pozostałej części. Parter przeznaczony będzie na lokale handlowe, pierwsze piętro na biura, a pozostałe poziomy na mieszkania – wszak jednym z inwestorów jest spółdzielnia mieszkaniowa. Projekt przewiduje też trzy kondygnacje podziemne z przeznaczeniem na duży parking dla samochodów.

Inwestorem jest spółka celowa Popowice Development, w której większość udziałów ma spółdzielnia mieszkaniowa Popowice. Drugim udziałowcem jest spółka Citi Development z Oleśnicy. Prace przygotowawcze już zostały zakończone. Inwestor dostał 36 mln zł kredytu na budowę. Właściwe prace budowlane mają się rozpocząć w I kwartale 2013 roku, a całość może być gotowa pod koniec przyszłego roku.

Zamieszkać w centrum

Zjawisko stawiania na inwestycje w możliwie najlepszych lokalizacjach zamiast na tanich przedmieściach obejmuje również deweloperów zajmujących się mieszkaniówką. Firmami, które w ostatnim czasie atut lokalizacji w samym centrum wykorzystywały przy sprzedaży mieszkań i apartamentów, były m.in.: WPBM „MÓJ DOM” (Kępa i Rezydencja Staromiejska, Bulwar Drobnera), Dach Bud (mieszkania w rejonie Dąbrowskiego i Kościuszki), Gant (apartamenty w Rynku i Odra Tower), JG Inwestycje (Rezydencja Piasek), Verity Development (UpTown), AZYSA Polska (Apartamenty Piaskowa), Awbud-developer (ul. Szybka 1), DOM.developer (Botanica Residence), AKME (Silence House) czy inwestor Sienkiewicza 6.

Jedną z inwestycji w centrum Wrocławia jest Kępa Staromiejska – oferta firmy WPBM „MÓJ DOM” S.A.

Jedną z najbardziej obecnie atrakcyjnych lokalizacji są okolice Kępy Mieszczańskiej. Znajduje się tam sporo terenów do wykorzystania. Część z nich znalazła nabywców, niektóre budowy już ruszyły, ale Agencja Mienia Wojskowego wciąż jest w posiadaniu wielu atrakcyjnych działek. Jedną z nich przy ulicy Dmowskiego, za sumę 8 mln 686 tys. zł, kupiła wrocławska firma DOM-INVEST i zamierza zbudować na niej inwestycję o nazwie „Wyspa Mieszczańska”. Na siedmiu kondygnacjach budynku znajdzie się 108 mieszkań o zróżnicowanej powierzchni od 44 do 61 m kw. oraz lokal usługowy na parterze. Do dyspozycji mieszkańców będą garaż podziemny i garaże w parterze oraz komórki lokatorskie.

Innym przykładem może być inwestycja amerykańskiego developera Real Estate Development między ulicami Kościuszki, Komuny Paryskiej i Pułaskiego. W miejscu, w którym przy ulicy Kościuszki 142 działała m.in. fabryka papieru (zeszyty w niej powstałe trafiały do szkół w całej Polsce), stanie „Nowa Papiernia”. Będzie w niej ponad 100 mieszkań o metrażach od 35 do 100 m kw. Dwa budynki zostaną zrewitalizowane, trzeci powstanie od zera na miejscu już zburzonych.

Wrocław jak europejskie stolice biznesu

Przykłady wciąż realizowanych w dobrych miejscach budynków można by mnożyć. Ważne, że zjawisko to dotyka także podmiotów publicznych. W styczniu ruszyła budowa nowego obiektu Ogólnokształcącej Szkoły Muzycznej przy ulicy Piłsudskiego. Placówka przeniesie się do niego już za dwa lata ze swojej aktualnej siedziby przy Łowieckiej.

Nowy budynek będzie miał siedem kondygnacji: sześć nadziemnych oraz jednopoziomowy parking podziemny, do którego będzie się wjeżdżało od ulicy Kolejowej. W nowej szkole będą dwie sale kameralne, natomiast salę koncertową szkoła przejmie po Filharmonii, która przeniesie się do Narodowego Forum Muzyki na pl. Wolności. W nowym obiekcie będzie także sala gimnastyczna oraz boisko do wychowania fizycznego.

Mówi się, że złotą zasadą biznesu w nieruchomościach jest właściwa lokalizacja. Pomimo wielu zmian w funkcjonowaniu firm, w stylu życia i technologii, centra miast pozostają najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami dla wielu rodzajów inwestycji. Przez ostatnie lata przybyło we Wrocławiu wiele udanych przykładów potwierdzających tę opinię. A ponieważ liczba miejsc blisko Rynku dla nowych budynków jest bardzo ograniczona, to zdobycie ich jest dla firm dużym wyzwaniem.