Nowa ustawa deweloperska - strona 2
Odstąpienie od umowy przez dewelopera
Bardzo dogodny dla konsumentów zapis zawarty został w art. 31 ust. 2 ustawy. Stanowi on o tym, iż w przypadku odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej, na podstawie art. 29 ust. 4 i 5, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Jak jednak nakłonić go do złożenia wskazanego oświadczenia? Normalna ścieżka postępowania wiodłaby przez sąd (w oparciu o art. 64 k.c.), ale byłaby długotrwała. Pytanie brzmi: kto kupi mieszkanie od dewelopera, które zgodnie z księgą wieczystą jest obciążone roszczeniem pierwotnego nabywcy?
Z tego też powodu deweloperzy próbują różnych sposobów, aby mieć narzędzie do skłonienia nabywców, żeby złożyli oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z księgi wieczystej. Świetnym przykładem jest zawieranie w umowach zastrzeżenia, iż do czasu złożenia wskazanego oświadczenia deweloper nie dokona zwrotu wpłaconych dotychczas przez nabywcę środków pieniężnych na zakup mieszkania lub będzie mógł nałożyć na nabywcę karę umowną.
Wykonanie przez dewelopera prawa odstąpienia nie spowoduje nieważności czy bezskuteczności umowy deweloperskiej, lecz ma dalej sięgające konsekwencje. Skutkiem jest wygaśnięcie stosunku prawnego z mocą wsteczną i zniesienie dotychczasowego obowiązku świadczenia. Zgodnie bowiem z art. 395 § 2 k.c. przyjmuje się, że w wypadku odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, zaś strony powinny zwrócić wszystko, co świadczyły sobie do takiego momentu. Kodeks cywilny zawiera jednak przepisy wskazujące, że takie działanie może być wyjątkowo połączone z dodatkowymi świadczeniami, czego doskonałym przykładem jest zadatek. Strona, która go dała, może odstąpić od umowy i żądać dwukrotności powierzonej kwoty w razie niewykonania umowy przez drugą stronę. Ponadto w ostatnich orzeczeniach SN przychyla się do stanowiska, zgodnie z którym odstąpienie od umowy nie musi niweczyć obowiązku zapłaty naliczonych już kar umownych.
W tym wszystkim jest tylko jedno „ale”. Obowiązek dostarczenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z księgi wieczystej powstaje dopiero po odstąpieniu od umowy. A skoro tak, to dlaczego kontrakt, który nie istnieje, miałby kreować dla strony obowiązek zapłaty kary umownej za niewykonanie zobowiązania powstałego już po „unicestwieniu” umowy deweloperskiej? Uzasadnienie takiego roszczenia będzie karkołomne, dlatego działania stosowane w tym zakresie przez deweloperów są ryzykowne i mogą nie znaleźć uznania w oczach sędziów.
Autor: Paweł Kobierzewski, starszy prawnik w Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy należącej do Grupy Trinity S.A.
