Nowa ustawa deweloperska
Nowa ustawa deweloperska obliguje do upubliczniania treści umów zawieranych z nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Kontrakty zamieszczane są obecnie na stronach internetowych, co znacząco ułatwia konsumentom weryfikację zawartych w nich postanowień w oparciu o funkcjonujące prawo.
Dogodne dla kupujących zapisy nowej ustawy
Jeszcze w roku 2011 – przed wejściem nowej ustawy – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 46 decyzji dotyczących przedsiębiorców oferujących konsumentom nowe mieszkania i nałożył 24 kary o łącznej wysokości ponad 1 mln zł. Z kolei Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisał do rejestru klauzul niedozwolonych przeszło 50 nowych pozycji z branży deweloperskiej.
Przeglądając umowy udostępniane na stronach deweloperów, można zauważyć, że w wielu z nich wciąż widnieją postanowienia, które już wielokrotnie były skutecznie kwestionowane przez SOKIK. Istotniejsze dla deweloperów są jednak nowe regulacje ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ponieważ zawierają cały szereg postanowień prokonsumeckich, których wdrożenie wcale nie jest proste.
Użycie materiałów zastępczych
Zgodnie z nową ustawą zmiany prospektu informacyjnego czy umowy deweloperskiej powinny uzyskać akceptację nabywcy. Dotyczy to również zmian w projekcie, które w praktyce, do czasu ostatecznego uzyskania pozwolenia na użytkowanie, zachodzą wielokrotnie. Deweloperom często umyka jeden szczegół związany z użyciem materiałów zastępczych. Zastosowanie ich również jest traktowane jako zmiana projektu, natomiast UOKIK kwestionuje prawo do takich działań w czasie realizacji budowy bez uzyskania zgody nabywcy. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy było to wcześniej przewidziane w umowie lub wynika z ważnej przyczyny, np. ze zmiany przepisów technicznych czy budowlanych. Nawet to, że planowane do użycia materiały zastępcze nie pogorszą stanu technicznego budynku lub nie zwiększą kosztów budowy, nie ma w tym zakresie znaczenia. Większość umów nie zabezpiecza jednak deweloperów w tym aspekcie, błędnie przewidując, że w każdym wypadku mają oni prawo do zmiany używanych materiałów budowlanych na materiały zastępcze.
Kary umowne
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła bardzo pożyteczny zapis, zgodnie z którym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Błąd w interpretacji tego przepisu polega na tym, że wielu deweloperów jedynie zrównało procenty kar i odsetek, zapominając o tym, że liczy się również okres, za jaki mogą być naliczane dane kary. Zapis, zgodnie z którym deweloper może zażądać zapłaty odsetek w wysokości np. 0,05% za każdy dzień opóźnienia w odbiorze lokalu, nie jest adekwatny do możliwości żądania przez nabywcę zapłaty kary umownej w wysokości 0,05% za każdy dzień opóźnienia w wydaniu lokalu, obwarowanej zastrzeżeniem, że kara ta może być naliczana, jeżeli potrwa to dłużej niż 120 dni. Każdy zapis powinien być interpretowany całościowo, a samo zrównanie procentów wcale nie musi oznaczać, że dane postanowienie jest zgodne z ustawą. Normy zbliżone do powyższego przykładu są bardzo liczne w umowach deweloperskich i – choć brakuje jeszcze orzecznictwa w tym zakresie – najprawdopodobniej będą one skutecznie kwestionowane przez sądy.
